项目：康养文旅农业综合体项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章项目总论 6

1.1项目背景 6

1.2项目概况 7

1.3项目优势 8

1.4项目愿景 9

1.5项目定位与策划 9

1.6投资估算与资金筹措 10

1.7可行性研究报告编制说明 12

1.8项目初步研究结论及建议 14

第二章项目建设背景及必要性、可行性分析 18

2.1项目提出的背景 18

2.2政策背景 19

2.3社会背景 27

2.4产业背景 28

2.5经济背景 28

2.6项目建设意义 29

2.7项目建设必要性 30

第三章市场分析 34

3.1生态农业市场分析 34

3.2我国旅游市场分析 38

3.3文旅特色小镇市场分析 41

3.4大健康产业分析 43

3.5结论 45

第四章项目建设区位分析 46

4.1建设区位 46

4.2周边关系分析可行 50

4.3项目建设地总结 51

第五章项目规划方案 52

5.1总体定位及发展目标 52

5.2项目规划 53

第六章运营模式及发展策略 64

6.1产品体系 64

6.2产业发展策略及措施 64

6.3开发运营模式 67

6.4商业模式 69

6.5盈利模式 70

6.6建设模式 70

6.7管理模式 71

第七章项目实施方案及招投标 72

7.1机构设置及职责 72

7.2项目招标投标管理 73

第八章环境保护 75

8.1环境保护执行标准 75

8.2环境和生态现状 75

8.3生态环境影响分析 75

8.4生态环境保护措施 76

8.5特殊环境影响分析 78

8.6环境影响评价及建议 78

第九章安全卫生、消防及节能 80

9.1安全卫生、消防 80

9.2节能 81

第十章投资估算与资金筹措 84

10.1总投资估算及资金使用计划 84

10.2资金筹措方案 91

第十一章财务效益分析 92

11.1评价说明 92

11.2总成本费用 92

11.3营业收入和税金 93

11.4盈利能力分析 94

11.5不确定因素分析 94

11.6评价结论 95

第十二章项目综合效益分析 96

12.1社会效益分析 96

12.2生态效益分析 97

第十三章项目结论及建议 100

13.1项目初步研究结论 100

13.2项目研究建议 102

财务附表 104

附表1总成本费用估算表 104

附表2损益表 105

附表3现金流量表 106

附表4固定资产、递延资产、无形资产摊销计算表 107

附表5流动资金估算表 109

附表6资产负债表 110

当前，中国特色社会主义进入了新时代，新时代要有新认识和新思路，更要有新动力和新作为在党的十九大报告中，习近平总书记指出：永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。实施乡村振兴战略，加快推进农业农村现代化。在全面建成小康社会决胜阶段，旅游业正逐步成为更好地满足人民群众日益增长的美好生活需要、提升人民群众品质生活的幸福产业。李克强要求，尤其要促进养老、旅游、互联网、健身休闲、食品的五大融合，催生更多健康新产业、新业态、新模式。扩大健康领域对外开放。努力把健康产业培育成为国民经济的重要支柱产业。

多年来，党和政府高度重视三农问题，《农业部办公厅关于开展全国休闲农业和乡村旅游示范县（市、区）创建工作的通知》，支持发展休闲农业和乡村旅游对于拓展农业多种功能，加快转变农业发展方式，推动农业供给侧结构性改革，促进农村一二三产业融合发展，带动农民就业增收和精准脱贫。《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》部署要求，为突出现代农业产业园产业融合、农户带动、技术集成、就业增收等功能作用，加快推进农业农村现代化。加快发展现代特色农作物、林木种业，提升自主创新能力。

十九大报告中明确提出要坚持走中国特色城镇化和农业现代化道路，但目前我国农业现代化仍然滞后于工业化、城镇化，具体表现为农业依然基础薄弱、城乡居民收入差距仍然较大等方面（即“三农”核心问题中的农产品供应和务农收益问题）。因此，报告中强调农业现代化将是“四化”同步发展中的重点和难点，这预示着未来政策重点将长期聚焦于农业现代化进程，从而给农业及配套产业带来长线投资机会。

在此前城镇化专题报告中提出，我国城镇化进程远未结束，预计2020年我国城镇化率有望达到60%，未来十年仍将有1.2亿潜在人口逐步从农村转移到城镇。农村富余劳动力的转移与土地流转速度的加快将为我国农业规模经营、推动农业专业化、标准化、规模化和集约化生产创造出有利条件；我们预计未来十年伴随城镇化继续推进以及农用土地流转速度的加快，将推动农村经营体制进一步向规模化、集约化方向转变。

中国有机农业起步于上个世纪90年代。目前，中国有机产品以植物类产品为主，动物性产品相当缺乏，野生采集产品增长较快。植物类产品中，茶叶、豆类和粮食作物比重很大；有机茶、有机大豆和有机大米等已经成为中国有机产品的主要出口品种。而作为日常消费量很大的果蔬类有机产品的发展则跟不上国内外的需求。2003年后，随着《认证认可条例》的颁布实施，有机食品认证工作划归认监委统一管理以及有机认证工作的市场化，极大地促进了有机食品的发展。我国有机农业土地面积广大,已经超过200万公顷,在世界排名第五,亚洲第一。未来十年,有机农业生产面积以及产品年均增长20--30%,在农产品生产面积中占有1--1.5%的份额,达到1800-2300万亩。未来十年,世界有机农业的发展最好的看的一道风景将在中国呈现。

随着城乡人民收入的增长和生活水平的不断提高，人们更加关注自己的生活质量和身心健康，十分渴望能得到纯天然、无污染的优质食品，发展有机农业、生产开发有机农产品和食品正可满足这一要求。据预测，“十二五”期间，中国有机农业发展速度将保持在10%以上。我国有机农产品有着广阔的国内外市场。

随着居民消费水平的不断提高，旅游文化建设进程的不断开展，我国旅游业正处于蓬勃发展阶段。出游人群规模不断扩张，年内多次出游人群比重不断提升，越来越多的人群选择通过出游的方式来放松自己，领略祖国境内的大好河山和丰厚的文化底蕴，不断推动我国旅游业规模加速扩张。

2018年，旅游行业紧随国家领导部门指引，开展文旅融合产业，为旅游景区添加文化内涵，以文化拓展旅游经济发展空间，以供给侧改革促进品质旅游发展，在不断增强民众对旅游的获得感的同时，使国内旅游总收入也再创新高。2018年国内旅游市场持续高速增长，全年累计实现总收入达到了5.97万亿，同比增长10.56%。

据相关机构数据显示，预测2021年中国旅游行业总收入将超8万亿元，并预测在2023年中国旅游行业总收入将突破10万亿元，达到了10.37万亿元，2019-2023年均复合增长率约为11.66%。

2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》要求到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇。从2016年开始，特色小镇上升到国家战略层面，随后各部委密集出台多项培育指导特色小镇以及与特色小镇有关的土地和金融政策，支持特色小镇创建工作，特色小镇进入了全面推广的新阶段。

2017年，中国文旅特色小镇营收规模为450亿元。现阶段，大部分文旅特色小镇处于规划和建设阶段，仅有一小部分处于运营状态或初具规模。根据国家及各省市公布的特色小镇培育计划来看，大部分文旅特色小镇的建设培育期是在3-5年，随着新型城镇化的持续推进和国民大众休闲度假需求快速增长，在多数文旅特色小镇建成后，其营收规模会出现高速增长态势，预计，至2021年文旅特色小镇的营收规模将达到1200亿元。