项目名称：养老服务中心项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目 录

第1章总论 4

1.1项目概述 4

1.1.2项目承办单位概况 8

1.1.3建设地点、规模、内容及建设期限 8

1.1.4项目投资规模及资金构成 9

1.1.5资金筹措 9

1.1.6财务评价 10

1.1.7主要技术经济指标 10

1.2可行性研究报告编制说明 11

1.2.1可行性研究及报告编制依据 11

1.2.2主要研究内容及方法 12

1.2.3编制原则 12

1.3社会影响评价 13

1.4研究结论与建议 13

1.4.1项目研究结论 13

1.4.2建议 14

第2章项目背景及建设必要性 16

2.1项目背景 16

2.1.1政策大力支持，助力医养结合养老产业发展 16

2.1.2山东省及济南市政策大力扶持养老服务产业发展 17

2.1.3老龄化+二胎施压，我国落后养老产业待爆发 18

2.1.4济南老龄化增速，对养老服务需求日益增加 19

2.2建设必要性 20

2.2.1是济南市应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求 20

2.2.2为“孝润齐鲁•安养山东”服务品牌建设作出贡献 20

2.2.3是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要 20

2.2.4是推动养老服务产业发展的需要 21

2.2.5解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定发展 21

2.2.6有利于推动发展地方经济，增加政府税收 21

2.2.7是提升当地劳动就业率，实现社会稳定发展的需要 22

第3章市场分析 23

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化 23

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期 25

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 26

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在社区日间照料需求 27

3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发 28

3.2.4我国养老产业市场前景 29

3.3本地养老服务供应不足， 潜力巨大 31

第4章项目选址及建设条件分析 33

4.1项目选址地 33

4.2建设条件分析 35

4.2.1自然地理环境适宜 35

4.2.2交通便捷快速 36

4.2.3基础设施完善 36

4.3项目建设条件综合评价 37

第5章项目规划方案 38

5.1建设规模及目标 38

5.1.1建设规模 38

5.1.2建设目标 38

5.2项目定位 39

5.2.1项目定位分析 39

5.2.2项目核心特色 40

5.3建设内容及服务项目 41

5.3.1建设内容 41

5.3.2服务项目 45

第6章工程技术方案 48

6.1设计指导思想及原则 48

6.1.1指导思想 48

6.1.2规划原则 48

6.2工程方案 49

6.2.1设计思路 49

6.2.2建设内容 49

6.2.3建筑物设计规模分析 50

6.2.4规划方案 51

6.3设计方案要求 54

6.3.1设计要求 54

6.3.2规划设计要求 55

6.3.3色彩规划 55

6.3.4室内设计 56

6.4公建配套工程 58

6.4.1给水工程 58

6.4.2排水系统 59

6.4.3消防系统 59

6.4.4供热、采暖 59

6.4.5供电及电信 59

6.4.6智能保障系统 60

6.4.7医疗救护呼叫系统 60

第7章环境保护 61

7.1 设计依据及原则 61

7.2 生态环境影响分析 62

7.2.1施工期环境影响分析 62

7.2.2营运期环境影响分析 64

7.3 生态环境保护措施 64

7.3.1施工期环境防护措施 64

7.3.2运行期环境防护措施 66

第8章安全卫生、消防及节能 68

8.1 安全卫生、消防 68

8.1.1安全与劳动保护 68

8.1.2劳动卫生 68

8.1.3安全保卫及消防设施 69

8.2节能 69

8.2.1建筑节能措施 69

8.2.2设备节能措施 70

8.2.3照明系统节能措施 70

8.2.4节水 70

第9章组织机构及实施进度规划 72

9.1 项目组织机构 72

9.2劳动定员 73

9.3团队建设 74

9.4项目实施计划 75

9.4.1项目建设工期 75

9.4.2项目建设管理 75

9.4.3项目实施进度规划 76

9.5 项目招标组织 76

9.5.1招标目的 76

9.5.2招标原则及招投标方案 76

第10章项目投资概算 80

10.1估算范围及依据 80

10.2 总投资估算 80

10.2.1建筑投资估算 80

10.2.2总投资及其构成分析 82

10.3 资金使用计划 83

10.4 资金筹措计划 83

第11章项目效益预测 84

11.1 预测依据 84

11.2销售收入和销售税金及附加 84

11.2.2项目总成本估算 85

11.2.3盈利收益分析 86

11.2.4财务经济指标 86

11.3结论 87

第12章社会效益分析 88

12.1社会影响分析 88

12.2社会效益分析 89

12.3经济适应性分析 89

第13章研究结论与建议 90

13.1研究结论 90

13.2建议 91

第2章项目背景及建设必要性

2.1项目背景

2.1.1政策大力支持，助力医养结合养老产业发展

在今年的全国两会中，“养老”不出意外的再次成为热议话题之一。

2019年政府工作报告多处提及养老问题，除了基本养老金的提高，还提出“积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量”等要求。

民革中央拟提交的《关于加快新时代养老服务体系建设的提案》提出，建设多元化养老服务体系和养老产业。养老保障与支付能力的多元化，以鼓励家庭赡养、商业保险、企业年金、以房养老等方式，保障老年人的养老需求。加快长期护理保险试点，积极探索消费金融养老、保险养老。倡导养老服务主体的多元化。鼓励企业或民办非企业单位开办社区养老服务中心或提供居家养老服务。积极探索养老产业发展的多元化。积极促进“养老+”关联产业发展，培育和拉动养老消费，鼓励养老服务业态的多元化创新。

中央层面出台的相关养老政策概览

2017年行动计划出台，智慧养老喜迎风口。2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，要求充分发挥信息技术对智慧健康养老产业的提质增效支撑作用，丰富产品供给，创新服务模式，促进现有医疗、健康、养老资源优化配置和使用效率提升，满足家庭和个人多层次、多样化的健康养老服务需求。

2019年2月19日，国家发展改革委等18部门联合印发《加大力度推动社会领域公共服务补短板强弱项提质量 促进形成强大国内市场的行动方案》，提出全面放开养老服务市场。

从市场准入条件分析，根据国家发改委《产业结构调整指导目录2011年本（2013年修订版）》，本项目属于鼓励类 三十七、其他服务业 （10、养老服务 11、社区照料服务）。因此，本项建设符合国家的产业政策。

2.1.2山东省及济南市政策大力扶持养老服务产业发展

《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出：加快发展养老服务，提升人口健康素质，建设以居家养老为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。全面放开养老市场，鼓励引导社会力量参与。支持发展各类养老服务设施，推动公办养老设施市场化运营，逐步实现从基本生活照护向精神慰藉、心理支持、康复护理、法律服务、紧急救援、临终关怀等方面延伸。大力发展老年教育，支持老年大学等教育机构发展，加强老年人力资源开发。重视多形式、多途径解决好农村养老问题，积极应对人口老龄化，构建老年人友好型社会。

《山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2016〕91号文件全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》（鲁政办发〔2017〕52号）鼓励社会力量兴办集中收住失智、精神疾病等老年慢性病患者的专门养老机构，到2020年，全省80%以上的公办养老机构转制为企业、社会组织或实现公建民营，政府运营的养老床位数占养老床位总数的比例不超过40%。加快推进医养结合，探索建立家庭病床制度。推行农村多元养老模式。加强农村敬老院建设和改造，建立农村留守、困难、鳏寡、独居老年人的关爱服务体系。

在优化市场环境方面，落实优惠扶持政策。各类营利性和非营利性社区居家养老服务组织、小型养老机构，同等享受《山东省人民政府关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》（鲁政发〔2015〕21号）规定的小微企业税费减免、创业补贴、投融资支持等优惠扶持政策。

《济南市政府办公厅关于加快推进养老服务设施建设的实施意见》（济政办字〔2018〕52号）指出，每个县区建设1处建筑面积不少于15000平方米，在本辖区发挥兜底保障和示范引领作用的县区级养老服务中心。每个街道建设1处建筑面积不少于1500平方米，集综合为老服务、中短期托养康复等多功能于一体的综合养老服务中心。