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温泉疗养老年公寓开发建设项目可行性研究报告
发布者:haorui  来源:  发布时间:2018-9-6
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项目名称:温泉疗养老年公寓开发建设项目可行性研究报告

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项目概况

1项目概述

“十三五”时期是中国全面建成小康社会的决胜阶段,也是老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。从去年下半年至今,中央政府及多部委密集出台一系列政策文件,明确了养老服务业发展的战略目标,要求全面放开养老服务市场,推动医疗卫生和养老服务相结合,建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。

截至2016年底,我国60岁以上人口已达2.3亿人,占总人口的16.7%,65岁以上人口达1.5亿人,占10.8%,中国已经全面进入老龄化社会,未来15年是老龄化加速时期。预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右,占总人口比重提升到17.8%左右。迅猛的银发浪潮将使得老龄经济成为新常态下我国经济新的增长点。根据《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测,2014至2050年间,中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106 万亿元左右,占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右,中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家,养老产业迎来黄金发展时代。

另外,伴随平均寿命的延长,老年人患慢病及发病概率也呈现上升趋势,中国需要进行医疗保健护理的老年人将不断增加,到2020年,生活不能自理而需要医疗养老服务的老年人人数将突破2000万,到2030年患慢性病的老年人超过1.5 亿人,而目前对于老年人存在医疗资源可及性问题。

因此,医疗资源是老年人选择养老服务的一个重要考虑因素,医养结合模式将会在这一背景下脱颖而出。目前国务院政策也在支持和推进医养结合,提出的目标到2017年,80%以上的医疗机构开设为老年人提供绿色通道,50%以上的养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。

对于山东省来说,山东是全国老年人口第一大省,2010年以来,山东省老年人口呈加快增长态势,每年净增老年人口80—100万,从省老龄办获悉,到2016年年底,山东省60岁以上老年人口达2056.97万人,占总人口的20.68%,65岁以上老年人口达1307.98万人,占总人口的13.15%。

山东省老年人口突破2000万是山东省人口老龄化进程中的一个重要里程碑,凸显了山东省人口老龄化的严峻形势和快速发展态势,为此“十三五时期” 山东省采取多项措施,全面推进养老服务业转型升级。召开了省养老服务业转型升级专题协调会议。省政府办公厅印发《山东省养老服务业转型升级实施方案》。省有关部门编制了《山东省养老服务业发展规划(2016-2020年)》。省民政厅、省质量技术监督局联合出台《关于加快推进养老服务标准化工作的意见》。全省列支10亿元养老服务业专项资金,安排近5000亩养老专项用地指标,申请国家政策性贷款4.1亿元支持养老项目14个,带动市县和社会投资近79亿元。截至目前,全省共有各类养老床位67万张,每千名老人拥有床位34张,建设城市社区日间照料中心4179处、农村幸福院9880处,建有养老服务信息平台100余处。省老龄办等四部门《关于开展老年人意外伤害保险工作的指导意见》出台,联合推进意外伤害保险工作,老龄办与中国人寿等签署战略合作协议,根据协议,山东省老龄办将与中国人寿山东省分公司等“三司一行”,围绕山东省老龄事业发展,充分发挥金融保险在应对老龄化挑战中的积极作用,在全省养老保障、为老服务、社会福利和慈善事业、精准扶贫等老年民生工作方面开展多领域、多层次、多渠道的深度合作,共同促进全省老龄事业的全面发展。

在此背景下,山东颐安养老产业投资管理有限公司为顺应我国老龄化产业发展进程,结合当前山东省养老服务现状,为满足人们对新型养老方式的需求,全面推进养老服务业转型升级,带动我国老龄产业的规范化发展,拟投资10亿元在德州市齐河县祝阿镇境内打造一个综合性的医养结合示范中心——高档温泉疗养老年公寓项目,规划用地20万平方米,设计建筑面积167500平方米,项目养老基地建成后预计安置养老床位数3180张。

本项目是集养生保健、旅游休闲、度假养老为一体的园林式养老基地。建成的养老基地定位于山东省最高端的综合化养老、养生、康复、护理示范基地,建设集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构,满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。以市场运作为导向,以优质服务为核心,综合配套,多元经营,致力于提高老年人的生活品质,打造“老有所为,老有所乐”独具特色的养老模式。

项目建设地齐河县资源丰富,生态优美,气候宜人,温泉覆盖面积占到全县总面积的85%,最高出口水温57℃;有林面积100万亩,森林覆盖率达到47.2%,被誉为“黄河水乡、生态齐河”。

祝阿镇地处济北地热田范围内,温泉资源覆盖整个生态城,出口水温43-57℃,温泉中微量元素含量达到医疗用水标准,温泉疗养对于许多老年人的高血压、心脏病、关节炎等慢性病都有很好的疗效,还可改善体质、增强抵抗力,是一个天然的疗养院。

祝阿镇境内风景优美,河流、林海、湿地、温泉、沙湖等自然资源极为丰富,是一天然大氧吧。这里远离城市的喧嚣,无论是短期的休闲还是长时间的养老居住,这里无疑都是理想的世外桃源,是济南周边生态最原始、环境最幽静、空气最清新、水质最清纯的一方宝地,是建设养老基地的理想场所,是旅游、度假、观光、居住、疗养者最理想的乐园。

项目建成后,将具有良好的社会效益和经济效益:

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项目拟由山东兴业集团(提供土地)、投资公司、证券公司、保险公司、山东省老年教育机构、省妇女儿童活动机构、医疗机构等沟通共同组建山东养老产业投资基金会,基金会下设理事会、董事会、监事会及专业运营管理机构,打造专业的养老服务团队,形成现代化、专业化、精细化的管理模式,下设山东颐安养老产业投资管理有限公司负责运营管理。

山东颐安养老产业投资管理有限公司是一家集养老院投资建设、经营管理、智能管理系统开发维护,老年人产品研发销售,社区养老配套设施建设的专业公司。

公司以“用心关怀、真诚服务每一位老年人”为企业精神。以老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学”为经营理念。率先使用 “医养结合”新模式,把温泉疗养养生、高档养老院养老和三级甲等医院医疗服务整合一体,并且引进智能化管理系统和产品到养老院当中,构建智慧养老,为入住长者提供不同星级的配套设施与超乎想象的养老、医疗、护理、照料服务,务求让每位入住的长者都能住的称心,住的开心。

公司始终遵循“替天下儿女尽孝,为政府分忧”的宗旨,筹建高档温泉疗养老年公寓项目,项目建设完成后,将会成为山东乃至全国最大的医养结合智慧养老产业典范,共赢养老产业发展机遇,为我国的养老事业做出贡献。

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1、同保险结合,引入保险公司投资,同保险特别是商业养老保险相结合。商业保险机构可将健康保险产品、养老保障产品与自身开发的养老社区相结合,把单一的保险产品与养老需求相结合,即将投保人的健康保障、养老保障与保单有效期内的投保人健康管理、疾病防治、养老需求紧密结合起来,使一张枯燥的保单变成充满日常管理,最终可实现养老、医疗相结合的“绿色通行证”,真正解除投保人的后顾之忧。

2、学养结合,引入山东省老年教育机构建立老年大学,设置不同院系,入院即入学,编排进入各院系,为老年人提供学习交流场所,配备图书室、书画室、器乐室等功能场所。以生活服务体系的品质教育服务为基点,为老年客户实现“健康老人、快乐老人、有为老人和成功老人”的服务平台。

3、医养结合,借助高新科技,建立养老云平台,打造“互联网+”和智慧养老体系。引入大型医院,开设老年病特色专科,基础课时齐全,定期为老人体检,进行健康咨询,指导和医疗服务,做好卫生保健指导,建立健康档案;组织老人参加公寓组织的各种群众性的保健康复活动。项目实现了星级酒店公寓式养老配套及服务标准并与医疗、康复相结合的新模式。

4、老幼结合。引入山东省妇女儿童活动机构建立幼儿园,建设为涵盖早教、幼儿教育的幼儿示范学校,孙辈入园,隔代相处,既为工作忙碌的父母解决难题,让本地及外来人员子女享受到优质教育服务,又给老人带来共享天伦、含饴弄孙的晚年幸福时光,两全其美。

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本项目建成的养老公寓将以日常生活照料、疾病康复护理为主及多种综合性服务的机构,为老人提供康复诊疗、生活、休息、保健、娱乐等为一体的服务中心。将以如下为建设目标:

建立完善的养老机构管理体制,明确政府对养老机构投入的责任;

建立规范的养老机构服务标准及提供专业的从业人员,提供高质量服务;

使之成为山东省老年朋友的养老的首选基地,形成山东省养老品牌及服务的典范; 

通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化,服务宾馆化,生活家庭化,护理亲情化,管理规范化,医疗现代的养老基地。

           《温泉疗养老年公寓开发建设项目可行性研究报告目录》

目录

1总论8

1.1项目概述9

1.2项目投资单位11

1.2.1单位介绍11

1.2.2项目建设单位运营优势12

1.3项目规划13

1.3.1规划生态特色13

1.3.2规划运营特色13

1.3.3定位分析14

1.3.3规划目标15

1.4项目基本情况16

1.5项目总投资及财务评价19

1.5.1项目投资规模及资金筹措19

1.5.2财务评价20

1.5.3社会影响预估20

1.5.4主要技术经济指标20

1.6项目建议书编制说明21

1.6.1编制依据21

1.6.2主要研究内容及方法22

1.7项目研究结论23

1.7.1项目研究结论23

1.7.2建议23

2项目背景及必要性24

2.1项目背景24

2.1.1政策背景:国家和地方政策助医养结合养老产业发展24

2.1.2产业背景:养老市场观念随老龄化进程加快30

2.1.3社会背景:老龄化+二胎施压我国落后养老产业待爆发30

2.1.4行业背景:机构养老无法满足就医需求,医院无法提供长期住院服务31

2.2项目建设必要性32

2.2.1是推进我国养老工作的需要32

2.2.2是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要32

2.2.3是富民强市、发展地方经济增加税收的需要32

2.2.4是应对人口老龄化、保障和改善民生提出的现实要求33

2.2.5是健全山东省社会保障体系、改善民生的需要33

2.2.6加快社会福利事业发展的需要34

2.2.7适应传统养老模式转变,满足人民群众养老需求34

2.2.8提供多个就业岗位,提升山东省的劳动就业率34

3.市场调查与分析36

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化36

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期38

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现,未来五年进入快车道38

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升,存在社区日间照料需求39

3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发40

3.2.4我国养老产业市场前景42

3.3 智能养老产业分析——“互联网+”助力养老轻资产创业,智慧养老受追逐44

3.4高端养生养老的大量需求45

3.5消费者对生态、天然的日益重视46

3.6度假式养老在国内的推广46

3.7总理力促医养融合,医养结合站上万亿风口47

3.8市场小结49

4项目区位及建设条件分析50

4.1项目建设选址50

4.2建设区位优势50

4.2.1地理环境资源优势50

4.2.2自然环境优美,地热资源优势突出51

4.2.3区位优越,交通便利52

4.2.4目前祝阿镇医疗及养老供给不足,需求大52

4.2.5政策扶持,迎来发展机遇53

4.3小结53

5项目规划方案54

5.1产业规划54

5.1.1项目建设原则54

5.1.2高档温泉疗养养老基地55

5.2项目规划方案56

5.2.1总图规划56

5.2.2项目核心特色59

5.2.3养老与商业养老保险结合63

5.3功能分区建设65

5.3.1居住区65

5.3.2养老康乐中心67

5.3.3医疗服务中心68

5.3.4星级旅游度假酒店76

5.3.5老年大学76

5.3.6幼儿园78

5.3.7生态农庄79

5.3.8商业配套——物业、超市、购物街等80

5.3.9中央人工湖81

5.4服务项目81

5.5养老机构管理制度84

6工程技术方案86

6.1设计指导思想及原则86

6.1.1指导思想86

6.1.2原则86

6.2 规划设计方案87

6.2.1规划原则87

6.2.2项目选址87

6.2.3养老养生中心公寓设计原则88

6.2.4整体布局88

6.2.5住宅设计89

6.2.6内部规划设计90

6.3工程方案93

6.3.1设计思路93

6.3.2设计依据94

6.3.3建筑物设计规模分析94

6.3.4辅助设施设备96

6.4 结构设计97

6.4.1设计依据97

6.4.2结构选型97

6.5 绿地工程97

6.6 公辅工程97

6.6.1电气设计97

6.6.2供水98

6.6.3空调、采暖季通风99

6.6.4医疗救护呼叫系统100

6.6.5智能保障系统100

7 环境保护101

7.1 设计依据及原则101

7.2 生态环境影响分析102

7.2.1施工期环境影响分析102

7.2.2营运期环境影响分析104

7.3 生态环境保护措施104

7.3.1施工期环境防护措施104

7.3.2运行期环境防护措施105

8 安全卫生、消防及节能107

8.1 安全卫生、消防107

8.2 节能108

9 组织机构及实施进度规划110

9.1 项目组织机构110

9.2 劳动定员111

9.3 团队建设111

9.4 项目实施计划113

9.4.1项目建设工期113

9.4.2项目建设管理113

9.4.3项目实施进度规划113

9.5 项目招标组织114

9.5.1招标目的114

9.5.2招标原则及招投标方案114

10 项目投资概算118

10.1 估算范围及依据118

10.2 总投资估算118

10.2.1建筑投资估算118

10.2.2总投资及其构成分析121

10.3 资金使用计划122

10.4 资金筹措计划122

11 项目效益预测123

11.1 预测依据123

11.2 销售收入和销售税金及附加123

11.3 总成本费用124

11.4 利润与利润分配124

11.5 财务评价125

11.6盈亏平衡分析125

11.7 财务评价结论126

12 研究结论及建议127

12.1 研究结论127

12.2建议128

财务附表130

附表一:销售收入、销售税金及附加估算表(万元)130

附表二:项目流动资金估算表(万元)131

附表三:损益和利润分配表(万元)132

附表四:运营费用估算表(万元)133

附表五:工资及福利费用估算表(万元)134

附表六:固定资产折旧费用估算表(万元)134

附表七:总成本费用估算表(万元)135

附表八:项目财务现金流量表(万元)136

附表十:主要经济数据及评价指标表(万元)137


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