项目：新型高端养老综合服务项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

1.总论 9

1.1项目提要 9

1.2项目规划 11

1.3项目建设单位概况 11

1.3.1 项目公司简介 11

1.3.2投资优势 12

1.4主要建设内容 12

1.5资金筹措及财务评价 13

1.5.1项目投资规模及资金构成 13

1.5.2资金筹措方式 14

1.5.3主要经济技术指标 14

1.6项目可行性研究报告编制说明 15

1.6.1编制依据 15

1.6.2主要研究内容及方法 16

1.6.3编制原则 16

1.7项目研究结论 17

1.6.1项目研究结论 17

1.6.2建议 18

2.项目建设背景和必要性 19

2.1项目建设背景 19

2.1.1政策背景：国家和地方政策助医养结合养老产业发展 19

2.1.2《关于推进养老服务发展的意见》为养老服务消除“痛点” 22

2.1.3《关于进一步扩大养老服务供给 促进养老服务消费的实施意见》全方位优化养老服务有效供给 23

2.1.4产业背景：养老市场观念随老龄化进程加快 27

2.1.5社会背景：老龄化施压我国落后养老产业待爆发 28

2.1.6行业背景：机构养老无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务 30

2.1.7医护条件成养老机构选择首要条件，医养结合空间巨大 30

2.1.6首批中产退休在即，中、高端养老需求即将发力 31

2.2项目建设必要性 32

2.2.1是推进山东省和xx养老工作的需要 32

2.2.2济南市和xx应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求 32

2.2.3破解当前经济结构转化和动能转换难题，促进供给侧结构性改革 33

2.2.4推动xx养老机构产业向品质化、标准化升级 33

2.2.5建设xx养老服务品牌，推动xx养老服务体系完善 33

第三章 市场分析 35

3.1我国养老产业市场现状分析 35

3.1.1老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 35

3.1.2养老产业将迎来快速发展的“黄金阶段” 36

3.1.3养老机构规模整体偏小，大型养老院缺乏 36

3.1.4国内养老产业市场规模，2024年预计将突破10万亿元 37

3.1.5我国养老护理人才缺失，养老护理将会成为下一个热门职业 37

3.2养老模式分析，机构养老专业化、市场化 38

3.3医养结合市场分析 39

3.3.1预计2050年市场潜在规模在100万亿元左右 40

3.3.2医养结合市场发展从探索期向启动期转换 40

3.3.3家庭结构及思想观念转变，抚养负担上升，存在医养照料需求 41

3.3.4慢性病及失能风险，刺激医养结合式养老需求爆发 41

3.4xx养老服务市场分析 42

3.4.1xx养老服务市场现状 42

3.4.2xx养老机构市场供需分析预测 42

3.5市场小结 43

第四章项目选址及建设条件分析 44

4.1项目选址 44

4.2项目建设条件分析 44

4.2.1城市区位 44

4.2.2区位优势及产业发展 45

4.2.2区位交通 45

4.2.3产业经济空间布局 46

4.3项目建设条件综合评价 46

5.项目建设目标、服务项目及管理制度 48

5.1产业规划 48

5.1.1项目建设原则 48

5.1.2园区功能 49

5.2xx新型高端养老综合服务项目提供的服务项目 49

5.2.1卫生服务 50

5.2.2医疗康复服务 51

5.2.3文化娱乐健身服务 51

5.2.4饮食服务 51

5.2.5呼叫服务 51

5.2.6亲情服务 51

5.2.7健康管理 52

5.2.8临终关怀 52

5.2.9远程医疗体系 53

5.2.110老年建设休闲区 53

5.2.12 生态餐厅 53

5.3养老院管理制度 54

5.3.1 人员管理制度 54

5.3.2 财务管理制度 54

5.3.3 卫生及健康管理制度 55

5.3.4 饮食管理制度 56

6建设规模及设计方案 57

6.1建设规模 57

6.1.1 项目规模 57

6.1.2辅助设施设备 57

6.2设计方案 58

6.2.1住宅设计 58

6.2.2项目选址 58

6.2.3规划设计 59

6.2.4色彩规划 59

6.2.5室内设计 59

6.3公用工程及辅助设施 62

6.3.1平面布置原则 62

6.3.2给排水 62

6.3.2.1给水 62

6.3.3供电 63

6.3.4其他 63

6.3.5信息化方案 64

7.企业组织及劳动定员 66

7.1组织机构 66

7.1.1设置原则 66

7.1.2组织机构 66

7.2工作制度 67

7.3劳动定员 67

8.4 团队建设 67

8.环境保护 70

8.1环境保护执行标准 70

8.2环境和生态现状 70

8.3生态环境影响分析 70

8.3.1施工期环境影响分析 70

8.3.2营运期环境影响分析 72

8.4生态环境保护措施 72

8.4.1施工期环境防护措施 72

8.4.2运行期环境防护措施 74

8.5特殊环境影响分析 74

8.6环境影响评价及建议 75

8.6.1 环境影响分析 75

8.6.2建议 75

9.节能方案 76

9.1用能标准和节能规范 76

9.2能耗状况和能耗指标分析 77

9.3节能措施 77

9.3.1建筑设计节能 78

9.3.2给水排水设计节能 78

9.3.3电气设计节能 79

10.消防与卫生安全 81

10.1消防 81

10.1.1设计依据 81

10.1.2消防措施 81

10.1.3消防管理制度 82

10.2安全与卫生 82

10.2.1 职业安全卫生现状 82

10.2.2卫生要求 83

10.2.3危害因素分析及控制措施 84

10.2.4预期效果及评价 85

11.投资估算与资金筹措 86

11.1总投资估算 86

11.2总投资估算 86

10.2.2总投资及其构成分析 89

10.3 资金使用计划 89

10.4 资金筹措计划 90

12财务分析 91

12.1财务评价依据 91

12.2项目总收入预测 91

12.3项目成本预测 92

12.2.3利润和利润分配 92

12.3财务评价 92

12.3.1盈利能力分析 92

13结论与建议 94

13 .1项目结论 94

13 .2项目建议 95

第十三章 财务附表 96

附表一：总成本费用估算表（万元） 96

附表二：项目损益表（万元） 97

附表三：财务现金流量表（万元） 98

附表四：资产负债表（万元） 99

近年来，人口老龄化已经成为一个极为严峻的社会问题；伴随着人口高龄化，独居老人和空巢老人增速加快、比重增高，养老问题已经严重影响着我国社会、经济等各方面的发展。截至2019年底，山东省60岁以上老年人口达到2325.21万、占总人口的23.09%，其中，65岁以上老年人口达到1588.07万、占15.77%。莱芜地区已经超过了老龄社会的红线（65周岁人口占比14%），老龄人口的呈现出城镇空巢老人多，失能老人多，老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显，老龄化日趋严重。养老产业迎来黄金发展时代。

2016年10月11日，《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出降低准入门槛，引导社会资本进入养老服务业。《“健康中国2030”规划纲要》中，也提出“促进健康老龄化”，要求推动医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、养护一体化的健康和养老服务。这一风向意味着养老产业即将迎来爆发式的增长机会。伴随着老龄化越发严峻的趋势，人们的生活水平提高、健康意识增强，健康、养生或养老需求势必会成为人们未来的主流需求。此外，由国家卫生健康委、民政部、国家发展改革委、教育部、财政部、人力资源社会保障部、自然资源部、住房城乡建设部、市场监管总局、国家医保局、国家中医药局和全国老龄办12部门联合印发的《关于深入推进医养结合发展的若干意见》以及近年来发布的众多养老产业扶持政策，为项目建设提供了有力的支持，同时也为医养集合养老模式的发展指明了新方向。

人口老龄化，是中国当前和未来一段时间面临的国情，规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求，都预示着养老产业进入了重要发展时期。《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》等文件相继出台，养老服务受到政策大力支持。

国务院印发的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，明确提出到2020年，健康服务业总规模达到8万亿元以上。2016年10月25日，中共中央、国务院全文颁布《“健康中国2030”规划纲要》，将健康中国建设的宏伟蓝图细化为2030年的具体目标，即人均预期寿命较目前的76.34岁增长到79岁；居民健康素养水平由2015年的10%增长到30%；重大慢性病过早死亡率较2015年下降30%；健康服务业总规模达到16万亿元等。

认识到我国面临老龄化社会的严峻挑战，我国党中央国务院近年来提出要大力促进服务消费发展，鼓励社会力量办医办学办养老等，提供多样化的产品和服务，近年来更是提出具体的规划纲要大力推进养老服务业发展，鼓励医养结合发展养老服务业。

从中国老龄事业发展规划获悉 ，我国老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农村养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。

根据相关数据表明，中国的人口老龄化分为三个阶段：第一阶段是从2001年到2020年是快速老龄化阶段；第二阶段是从2021年到2050年是加速老龄化阶段；（3）第三阶段是从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。

1、快速老龄化阶段

中国将平均每年新增596万老年人，年均增速约为3.28%。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口比重的12.37%。

2、加速老龄化阶段

伴随着20世纪60年代到70年代中期第二次“婴儿潮”进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。

3、重度老龄化阶段

2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化平台期。