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社区便民综合市场项目可行性研究报告范文
发布者:admin  来源:  发布时间:2019-4-30
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项目名称:社区便民综合市场项目可行性研究报告范文

编制单位:远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况

第三章市场需求分析

3.1便民市场发展分析

3.1.1社区农贸流通演变

我国的市场起源于原始社会,形成于奴隶制社会时期,但第一次真正意义上的大发展则是在秦汉时期形成了“坊市制”。“坊市制”的出现影响了近千年的市场体制,这一时段虽然市场被严格管制,但其仍然作为城市中不可或缺的一部分被传承了下来。而在北宋之后,我国的市场经历了第二次大的发展历程,从封闭的“坊市制”转变为开放的“街巷制”,形成了今天商品市场的雏形并通过元朝、明朝和清朝一直发展延续至近代时期。进入现代之后,市场曾一度被抑制导致销声匿迹,但经过改革开放,市场不但在次复兴,而且细分为更多种类型的专一性市场,专门售卖农副产品的市场便在这样的情况之下脱离了市场体系后单独出现的,至此,农贸市场正式出现在我们的视野之内并一直发展延续至今,成为人们日常生活不可或缺的组成部分。

3.1.2国内优秀农贸市场案例分析——北京三源里市场 

三源里菜市场位于北京市朝阳区顺源里,隶属于左家庄社区经济管理中心。市场始建于 1992 年,营业面积 1560 平方米,现有摊位 139 个、122 家商户。市场为北京市标准化达标社区菜市场,是工商管理局评定的“首都文明市场”。三源里菜市场被评选为“首都文明市场”,说明其自身也具有一定的优势,主要体现在以下几个方面。 

1.覆盖面广的服务范围 

三源里菜市场现已成为新源里、三源里、顺源里社区 3 万多居民及周边的昆仑饭店、长城饭店、京城大厦、幸福大厦、亮马河大厦等饭店、餐厅和百余个社会单位主要的农副产品购物渠道。外国使馆、饭店和涉外企业的外宾也经常光顾该市场,形成了辐射方圆近 2 平方公里的本地区必不可少的农贸市场,极大的满足了附近居民、社会单位及周围外国友人的日常生活需求。周边区域到达农贸市场处于“一刻钟服务圈”,即居民出行到达农贸市场的时间基本处于 15 分钟之内,使人们享受快捷便利的生活服务。

2.纷繁多样的农副产品 

由于市场的服务对象涉及多个星级酒店以及驻外使馆,所以相较普通的农贸市场,在内部提供的货品种类上要更加多样化,三源里市场也会有一些其他市场中没有的东西。

市场由北至南划分为五大区域,分别是水果区、肉类区、水产区、副食区以及蔬菜区。水果区内除了应季的水果外,还可以买到芒果、菠萝、木瓜、菠萝蜜、榴莲之类的热带水果;其次还有国外的许多水果,包括泰国的红毛丹、新西兰金瓤猕猴桃、智利的青蛇果、突尼斯的石榴、美国的提子,牛油果、百香果、新鲜的树莓、番荔枝、新鲜的无花果以及大樱桃等等;肉类区主要为售卖鸡、鸭、猪、牛、羊摊位,但是,其中包含了平时不常见的肉类:比如火鸡、各种档次的牛排等等;水产区可谓是一应俱全,首先货品非常新鲜,其次诸如澳洲龙虾、西班牙红虾、北极甜虾等高级食材也能够在市场中买到;副食区贩售的商品主要以调料为主,中式调料店、西餐调料店以及日韩调料店等应有尽有;而蔬菜区是市场中最大的区域,蔬菜的品质新鲜,并且种类也涵盖全国各地的独特菜品,甚至还包含部分野菜,可以说蔬菜种类非常齐全。 

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内部业态复合多样

三源里市场作为服务周边不同人群的农贸市场,内部贩售的商品种类齐全,并且可以根据服务人群的不同而满足不同的需要,这是农贸市场能够脱颖而出的重要原因之一。 

3.干净整洁的购物环境 

三源里菜市场面积其实在北京真算不上大,长有100多米,宽有十几米的一个大棚,在灯光的照射下,一眼望去摊位分类有序、整整齐齐。三源里菜市场是在原有菜市场的基础之上改造而成,其已经成为符合北京市菜市场地方标准要求的全封闭的市场。市场内部主要以一条大约4米宽的道路为中线延伸,道路两旁设置有各式各样的摊位,摊位分类整齐有序,并且都为模块化建设。室内功能分区合理,将农贸市场按照货品属性划分为不同区域,每个区域售卖的货品不尽相同,各区标识明确,方便采购。市场经过改造后,大厅内安装有消防喷淋系统、视频监控系统,增设了空调系统和排风系统,基本上消除了场内异味现象,为消费者和商户提供了一个良好、舒适的购销环境。

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市场购物环境

4.和睦融洽的买卖关系 

“我从03年就开始在这买东西,市场里大部分摊主都是那种做了好多年的店家,买卖公平方面做的还是比较好的。我跟几家店主非常熟悉,买菜之余有空就跟他们聊天,他们也很热情地为我介绍一些新鲜蔬菜,有时会及时告知我价格的涨幅,而且对他们卖的东西绝对放心,并不会有不新鲜的现象出现。有时候由于工作原因来的比较晚,摊主还会赠送给我一些没有卖出去的其他蔬菜,这种彼此信任的关系真的难能可贵。”通过以上一篇居民对三源里市场的印象介绍中便可以看出,在三源里市场中,经常有一些消费者会直接前往经常购买的摊位进行购物活动,并且在这种长期的购买活动中,消费者与摊主之间产生了较为固定的买卖关系。摊主可以熟识每一位确立牢固买卖关系的消费者的喜好,从而快速地估算消费者的购买数量,大大提高了销售效率;另一方面,消费者可以直接前往自己经常光顾的摊位,无需顾忌商品的品质以及摊主的人品,从而放心大胆的进行购买行为。在这种摊主与消费者之间确立的买卖关系中,摊主和消费者均为受益者:摊主可以依靠牢固的买卖关系拥有一定数量的消费人群,从而占有一定的市场份额,不会发愁农副产品卖不出去;而消费者则不需要过多去考虑诸如品质及价格等影响因素,从而快速购买到品质优良、价格适宜的农副产品。此外,摊主和消费者之间长期的买卖关系也体现出了人的社会性,彼此之间谁都不能脱离另一方而单独存在,并且在彼此之间相互熟识的基础上互惠互利。

3.2项目市场需求分析

经济开发区作为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略中“西进”实施的主要载体,目前其发展建设受到区内旧村的限制,开发势头减缓,发展有所滞后,区域竞争力减弱,对园中村进行改造已势在必行。

片区内现状用地涉及区街道办事处村、两村。两个村户籍在册人口1655人,总户数414户。其中:

村户籍在册人口总数为852人,总户数208户。其中农业人口为828人,非农业人口为24人。

村户籍在册人口总数为803人,总户数206户。其中农业人口为782人,非农业人口为21人。

现状建设以村村民住宅建筑为主,多为单层砖混结构建筑,部分为二层砖混结构建筑,现状房屋建筑约45760万平方米。现状居住环境较差,缺乏合理有效的排水、排污等公共设施系统,配套公建匮乏。


根据市城市总体规划和片区控制性规划对该地区的土地使用性质要求均为居住用地。本次修建性详细规划严格以控制性规划为指导,同时通过分析研究,考虑对其中用地布局做适当调整,主要包括:

①小学的引入。经初步测算,本规划区已达到居住小区规模,但现状周边无可用小学,按配套设施先行的原则,设计拟将控规北部规划小学移入本规划区先期建设,以满足本地区和周边地区下一步开发的需求。

②设计拟对区内沿北侧规划路的小区级配套服务设施在总量不变前提下进行合理拆解,将幼托、社区服务站、文化活动站、体育健身等居民日常使用频繁的设施移入社区内部,将商业服务、金融邮电、医疗卫生等设施沿主要道路分散设置,扩大服务范围,方便居民使用。

规划方面里面明确了生活保障用地的规划内容,具体如下:

生活保障用地区:可规划净用地4.14公顷。考虑综合开发模式,一部分位于110亩用地内,面积0.57公顷,开发集贸市场、综合商场超市、商务办公等大型集中公建,建筑面积1.03万平方米;一部分位于110亩用地西侧,可规划净用地面积3.57公顷,规划为11层的小高层住宅区,规划总建筑面积6.88万平方米,其中住宅面积6.45万平方米,配套公建面积0.43万平方米。

综上可见,便民综合市场的建设是符合社区发展规划的,是符合市场发展需求的建设项目。

第四章项目选址及建设条件分析

4.1项目选址地

目 录

第一章总论 4

1.1项目概述 4

1.1.1项目简介 4

1.1.2项目建设单位概况 6

1.1.3项目基本情况 6

1.1.4项目投资规模及资金构成 7

1.1.5资金筹措方式 7

1.1.6财务评价 7

1.1.7主要经济技术指标 7

1.2可行性研究报告编制依据 9

1.3社会影响评价 9

1.4研究结论与建议 10

1.4.1项目初步研究结论 10

1.4.2建议 10

第二章项目背景及建设必要性 12

2.1项目背景 12

2.1.1国家出台众多农贸政策支持,未来发展前景一片大好 12

2.1.2山东省及市大力支持便民服务设施发展 13

2.1.3社区规划实施配套设施 14

2.1.4符合国家鼓励类产业准入条件 14

2.2项目建设必要性 14

2.2.1完善市场基础设施,改善交易环境,吸引商家入社区进行买卖,提高经济效益的需要 14

2.2.2项目建设将增加就业,加快农村劳动力转移,开展人民劳动创业,维护社会稳定和谐发展 15

2.2.3增加政府税收,促进经济发展的需要 15

2.2.4规范市场秩序,打造品质社区,提升社区整体形象 15

2.2.5是提升居民生活质量的需要 16

2.2.6是完善城市功能的需要 16

2.2.7改善社区容环境面貌的需要 16

第三章市场需求分析 17

3.1便民市场发展分析 17

3.1.1社区农贸流通演变 17

3.1.2国内优秀农贸市场案例分析——北京三源里市场 17

3.2项目市场需求分析 20

第四章项目选址及建设条件分析 23

4.1项目选址地 23

4.2建设条件分析 24

4.2.1地址条件适宜 24

4.2.2交通便捷快速 24

4.2.3自然资源丰富 24

4.2.4经济发展快速 25

4.3小结 26

第五章便民市场规划方案 27

5.1项目建设规模及原则 27

5.1.1建设原则 27

5.1.2项目规划原则 27

5.1.3项目建设规模 28

5.2项目总体规划 28

5.2.1项目市场功能定位 28

5.2.2功能分区 29

5.2.3总体设计概念 29

5.2.4各功能区建设规划 30

5.3工程建设方案 31

5.3.1设计规范及依据 31

5.3.2总平面布置 31

5.4土建工程 34

5.4.1设计依据 34

5.4.2土建工程一览表 35

5.5公用辅助工程方案 35

5.5.1建筑设计 35

5.5.2基础技术参数 36

5.5.3给排水 36

5.5.4电力及通讯 38

第六章环境保护 40

6.1设计依据 40

6.2项目对环境的影响 40

6.2.1项目建设期对环境的影响 40

6.2.2项目运营期对环境的影响 41

6.3环境治理措施 41

6.3.1项目建设期环境治理措施 41

6.3.2项目运营期环境治理措施 42

6.4环境管理 43

6.5环境影响评价及建议 43

6.5.1环境影响评价 43

6.5.2建议 44

第七章节能、卫生安全与消防 45

7.1节能 45

7.1.1节能标准和节能设计规范 45

7.1.2节能原则 46

7.1.3节能措施 46

7.2消防与卫生安全 47

7.2.1设计依据 47

7.2.2消防及消防措施 48

7.2.3安全及安全措施 48

第八章组织管理与实施计划 50

8.1项目组织管理 50

8.2项目劳动定员 50

8.3项目实施计划 50

第九章总投资估算 50

9.1投资估算依据 50

9.2总投资估算 50

9.3资金来源 50

第十章效益分析 51

10.1财务经济分析 51

10.2社会效益分析 51

10.3环境效益 51

第十一章研究结论 51

11.1研究结论 51

11.2建议 51


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