项目名称：特色四星级大酒店项目可行性研究报告

客户名称：昆明某酒店管理有限公司

项目概况：

截至到2010年底，我国共有星级酒店13991家，其中五星级酒店595家，四星家酒店2219家。与2009年年比较，五星级酒店增加了95家，四星就酒店增加了235家，三星级增加了451家，二星级酒店及一星级分别较少了763家和138家。增加最多的是广东省，共新增酒店128家，云南则减少了60家酒店。

从总体存量上看，多数本土酒店集团在2010年实现了规模上的快速增长。与2009年相比，国内集团酒店总数增加了369家。酒店数量超过了50家的集团有15个，比2009年增加了4个。而国际酒店集团方面，英国洲际酒店集团、香格里拉酒店集团、美国喜达屋国际酒店集团等三家跨国巨头在华的酒店客房数均突破1万间。

2006年中国酒店市场规模在4255亿元（不包括餐饮）左右，根据目前的发展趋势，慧聪研究认为2007年有望达到4442亿元左右；2008年则有望达到4800亿元左右。我们认为，在经历了2008年的增长后，在2009年中国酒店市场规模将有小幅回落但不会低于2007年的市场规模总量，2010年我们预计仍将保持增长态势。

不同酒店集团选择不同市场档次定位战略，全面覆盖型、高档集中型和低端集中型品牌格局正在形成。

本土酒店管理集团方面，高星级酒店的发展占据主导地位，四、五星级酒店在本土酒店管理集团中所占比例高达70％以上。于此同时，经济型档次酒店只有港中旅、锦江国际等极少数集团的数量有较大的增幅。而与执行对的如家、格林豪泰、7天等经济型集团快速扩张，均已经进入全球酒店集团50强。而国家酒店管理集团方面，大多数的国际酒店集团还是以中、高端档次酒店为主，只有少数酒店集团是以全档次酒店配备进行全方位发展的，如洲际集团、雅高集团和温德姆集团在中国市场部停尸拥有相当数量的顶级五星级酒店和三、四级酒店的经济型快捷酒店。

从酒店类型的布局来讲，个集团展开了不同类型酒店品牌的布局和扩张，并逐渐形成了3大集团阵营：

第一，全品牌型酒店集团，如锦江国际、港中旅、洲际集团、雅高集团等，他们的酒店品牌覆盖了旅游度假型、会议商务型、中档商务型、经济快捷型等几乎所以的酒店类型；

第二，高端品牌型酒店集团，如开元集团、首旅集团、凯悦集团、万豪、香格里拉集团等，他们的酒店品牌档次定位主要集中在高端五星、四星级酒店，但是类型也主要以豪华商务、综合会议、度假和主题精品酒店为主；

第三，中低档酒店集团，如格林豪泰、如家、7天等，他们主要以三星级及以下的经济型酒店作为主营项目。

城市化及市场竞争压力进一步推动酒店向二、三线城市布局，全国性市场基本形成，但区域发展水平不均衡。

以北京、上海、广州为主导的一线城市酒店业绩指标在2010年实现了显著的增长，二线城市业绩指标涨幅则趋于平缓。过度供给仍然是中国大多数酒店市场所面临的问题。2011年2月，我国开业的星级酒店为13家，新开业酒店均位于二、三线城市。而2005年至2010年5年间，国际品牌酒店更是主要在国内主要旅游城市布局，客房供应量5年增加了一倍。

根据2010年的统计数据，目前中国星级酒店拥有量最大的地区为广东（1275家）、浙江（1089家）、江苏（987家）、云南（841家）、北京（700家）。广东由于地理位置的原因，在改革开放初期就引入了许多外资酒店，中国酒店业也是面向外资开放最早的领域，因此该区域是目前中国酒店业最发达的地区，同时也是中国酒店用品业集群地。

           《特色四星级大酒店项目可行性研究报告目录》

第1章 总论.... 7

1.1项目概述... 7

1.2 项目承建单位概况... 8

1.3项目建设的规模和内容... 8

1.4项目总投资和财务评价... 9

1.5 效益分析... 10

1.6主要经济技术指标... 10

1.7 可行性研究报告编制说明... 11

1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 11

1.7.2 项目的主要研究内容... 12

1.8项目初步研究结论... 13

1.9 建议... 14

第2章 项目建设背景及必要性.... 15

2.1项目建设背景... 15

2.1.1 项目由来... 15

2.1.2国家规划及相关产业政策支持旅游服务产业发展... 15

2.1.3地方十二五规划及产业政策对旅游行业支持力度大... 17

2.1.4 区域政策及规划... 20

2.2项目建设必要性... 20

2.2.1是加快昆明旅游国际化进程的需要，促进昆明轿子山旅游开发区发展的需要... 21

2.2.2是满足昆明市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 21

2.2.3有利于完善开发区酒店服务体系从而提升旅游服务产业综合实力，为旅游产业集群做出贡献22

2.2.4 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 22

2.2.5发挥优势，发展有特色的酒店项目... 22

第3章 酒店行业分析.... 24

3.1我国酒店行业地位及特点... 24

3.1.1酒店的产业地位... 24

3.1.2酒店的产业特点... 25

3.2我国酒店行业的总体发展概况... 26

3.2.1我国酒店行业发展形势分析... 26

3.2.2 我国酒店市场规模分析... 26

3.2.3我国酒店档次分析... 29

3.2.4 我国酒店类型和品牌... 30

3.2.5 我国酒店分布区域... 30

3.2.6中国酒店市场结构分析... 31

第4章 市场分析.... 32

4.1昆明酒店业市场概况... 32

4.1.1昆明酒店的发展历程... 32

4.1.2 昆明星级酒店的分布情况... 33

4.1.3昆明市星级酒店的结构分析... 34

4.1.4 昆明市星级酒店的楼层及规模分析... 34

4.1.5 昆明市星级酒店的入住率分析... 35

4.2 昆明市星级酒店存在的问题... 35

4.3 昆明星级酒店房价对比分析... 36

4.4上下游产业链分析... 37

4.5 我国酒店行业的发展趋势... 39

4.6项目SWOT分析... 40

第5章 区位分析及建设条件分析.... 43

5.1项目建设地理位置... 43

5.2区位优势... 44

5.3小结... 46

第6章 项目方案.... 47

6.1 项目定位... 47

6. 2项目定位... 47

6.3 酒店运营模式... 47

6.4 项目推广宣传方案... 48

6.5 初步销售策略... 49

6.6 营运和管理... 50

第7章 项目建设方案.... 52

7.1建设内容及规模... 52

7.1.1客房方案... 52

7.1.2功能要求和总平面布置... 53

7.1.3建筑功能分区... 54

7.1.4工程建设指标... 55

7.1.5后勤设施... 55

7.2经营业务... 56

7.2.1客房服务... 56

7.2.2会议、展览、展示服务... 57

7.2.3餐饮服务... 57

7.2.4娱乐服务... 57

7.2.5其他服务... 57

7.3主体工程装修方案... 58

7.3.1加固工程... 58

7.3.2外装饰改造... 58

7.3.3内装饰改造... 59

7.4配套工程方案... 60

7.4.1给排水改造... 60

7.4.2暖通改造... 61

7.4.3电气建设方案... 62

7.4.4通风与空调工程方案... 62

7.4.5智能工程... 63

7.4.6公共广播工程方案... 64

第8章 安全及消防.... 65

8.1劳动保护与安全卫生... 65

8.1.1劳动安全... 65

8.1.2卫生防护... 66

8.2消防安全... 67

8.2.1 消防措施... 67

8.2.2消防管理制度... 67

第9章 节能分析.... 68

9.1用能标准及规范... 68

9.2节能措施... 68

9.2.1建筑节能措施... 68

9.2.2节水措施... 68

9.2.3公用工程节能... 69

9.2.4主要管理节能分析... 70

第10章 环境影响评价.... 71

10.1编制依据... 71

10.2污染源... 71

10.2.1项目改造装修期对环境产生的污染... 71

10.2.2项目运营期对环境产生的污染... 72

10.3环境保护... 72

10.3.1项目改造装修期的环境治理... 72

10.3.2项目运营期的环境治理... 72

10.4环境影响评价... 73

10.4.1防治措施的合理性... 73

10.4.2环境影响评价... 73

第11章 项目管理及劳动定员.... 74

11.1机构设置及职责... 74

11.1.1设置原则... 74

11.1.2组织机构... 74

11.1.3劳动定员... 76

11.2人员培训... 77

11.3销售激励制度... 77

11.4营运和管理... 77

11.4.1遵循的标准... 77

11.4.2营运管理计划... 78

第12章 项目建设进度规划.... 79

12.1项目建设工期... 79

12.2项目实施进度表... 79

第13章 投资估算与资金筹措.... 80

13.1总投资估算及资金使用计划... 80

13.1.1投资估算依据... 80

13.1.2总投资估算... 80

13.1.3资金使用计划... 81

13.2资金筹措方案... 81

第14章 财务效益分析.... 82

14.1评价说明... 82

14.2财务效益与费用估算... 82

14.2.1销售收入及其税费计算... 82

14.2.2总成本费用... 84

14.2.3项目总成本费用... 85

14.2.4项目年效益预测... 85

14.2.5 项目投资盈利能力... 85

第15章 项目综合效益分析.... 87

15.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 87

15.2对就业的收益... 87

15.3对产业结构的影响... 87

第16章 综合结论和建议.... 88

16.1 项目综合结论... 88

16.2 建议... 89

第1章 总论.... 7

1.1项目概述... 7

1.2 项目承建单位概况... 8

1.3项目建设的规模和内容... 8

1.4项目总投资和财务评价... 9

1.5 效益分析... 10

1.6主要经济技术指标... 10

1.7 可行性研究报告编制说明... 11

1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 11

1.7.2 项目的主要研究内容... 12

1.8项目初步研究结论... 13

1.9 建议... 14

第2章 项目建设背景及必要性.... 15

2.1项目建设背景... 15

2.1.1 项目由来... 15

2.1.2国家规划及相关产业政策支持旅游服务产业发展... 15

2.1.3地方十二五规划及产业政策对旅游行业支持力度大... 17

2.1.4 区域政策及规划... 20

2.2项目建设必要性... 20

2.2.1是加快昆明旅游国际化进程的需要，促进昆明轿子山旅游开发区发展的需要... 21

2.2.2是满足昆明市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 21

2.2.3有利于完善开发区酒店服务体系从而提升旅游服务产业综合实力，为旅游产业集群做出贡献22

2.2.4 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 22

2.2.5发挥优势，发展有特色的酒店项目... 22

第3章 酒店行业分析.... 24

3.1我国酒店行业地位及特点... 24

3.1.1酒店的产业地位... 24

3.1.2酒店的产业特点... 25

3.2我国酒店行业的总体发展概况... 26

3.2.1我国酒店行业发展形势分析... 26

3.2.2 我国酒店市场规模分析... 26

3.2.3我国酒店档次分析... 29

3.2.4 我国酒店类型和品牌... 30

3.2.5 我国酒店分布区域... 30

3.2.6中国酒店市场结构分析... 31

第4章 市场分析.... 32

4.1昆明酒店业市场概况... 32

4.1.1昆明酒店的发展历程... 32

4.1.2 昆明星级酒店的分布情况... 33

4.1.3昆明市星级酒店的结构分析... 34

4.1.4 昆明市星级酒店的楼层及规模分析... 34

4.1.5 昆明市星级酒店的入住率分析... 35

4.2 昆明市星级酒店存在的问题... 35

4.3 昆明星级酒店房价对比分析... 36

4.4上下游产业链分析... 37

4.5 我国酒店行业的发展趋势... 39

4.6项目SWOT分析... 40

第5章 区位分析及建设条件分析.... 43

5.1项目建设地理位置... 43

5.2区位优势... 44

5.3小结... 46

第6章 项目方案.... 47

6.1 项目定位... 47

6. 2项目定位... 47

6.3 酒店运营模式... 47

6.4 项目推广宣传方案... 48

6.5 初步销售策略... 49

6.6 营运和管理... 50

第7章 项目建设方案.... 52

7.1建设内容及规模... 52

7.1.1客房方案... 52

7.1.2功能要求和总平面布置... 53

7.1.3建筑功能分区... 54

7.1.4工程建设指标... 55

7.1.5后勤设施... 55

7.2经营业务... 56

7.2.1客房服务... 56

7.2.2会议、展览、展示服务... 57

7.2.3餐饮服务... 57

7.2.4娱乐服务... 57

7.2.5其他服务... 57

7.3主体工程装修方案... 58

7.3.1加固工程... 58

7.3.2外装饰改造... 58

7.3.3内装饰改造... 59

7.4配套工程方案... 60

7.4.1给排水改造... 60

7.4.2暖通改造... 61

7.4.3电气建设方案... 62

7.4.4通风与空调工程方案... 62

7.4.5智能工程... 63

7.4.6公共广播工程方案... 64

第8章 安全及消防.... 65

8.1劳动保护与安全卫生... 65

8.1.1劳动安全... 65

8.1.2卫生防护... 66

8.2消防安全... 67

8.2.1 消防措施... 67

8.2.2消防管理制度... 67

第9章 节能分析.... 68

9.1用能标准及规范... 68

9.2节能措施... 68

9.2.1建筑节能措施... 68

9.2.2节水措施... 68

9.2.3公用工程节能... 69

9.2.4主要管理节能分析... 70

第10章 环境影响评价.... 71

10.1编制依据... 71

10.2污染源... 71

10.2.1项目改造装修期对环境产生的污染... 71

10.2.2项目运营期对环境产生的污染... 72

10.3环境保护... 72

10.3.1项目改造装修期的环境治理... 72

10.3.2项目运营期的环境治理... 72

10.4环境影响评价... 73

10.4.1防治措施的合理性... 73

10.4.2环境影响评价... 73

第11章 项目管理及劳动定员.... 74

11.1机构设置及职责... 74

11.1.1设置原则... 74

11.1.2组织机构... 74

11.1.3劳动定员... 76

11.2人员培训... 77

11.3销售激励制度... 77

11.4营运和管理... 77

11.4.1遵循的标准... 77

11.4.2营运管理计划... 78

第12章 项目建设进度规划.... 79

12.1项目建设工期... 79

12.2项目实施进度表... 79

第13章 投资估算与资金筹措.... 80

13.1总投资估算及资金使用计划... 80

13.1.1投资估算依据... 80

13.1.2总投资估算... 80

13.1.3资金使用计划... 81

13.2资金筹措方案... 81

第14章 财务效益分析.... 82

14.1评价说明... 82

14.2财务效益与费用估算... 82

14.2.1销售收入及其税费计算... 82

14.2.2总成本费用... 84

14.2.3项目总成本费用... 85

14.2.4项目年效益预测... 85

14.2.5 项目投资盈利能力... 85

第15章 项目综合效益分析.... 87

15.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 87

15.2对就业的收益... 87

15.3对产业结构的影响... 87

第16章 综合结论和建议.... 88

16.1 项目综合结论... 88

16.2 建议... 89