项目名称：千亿旅游地产项目可行性研究报告

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项目概况：

本项目以中国国务院批准的《国家海洋事业发展规划纲要》为指导，紧扣山东省、烟台市市区发展海洋经济产业、依托烟台市和长岛国家级蓝色国际休闲度假岛和港口建设优势，依托通过前期市场调研了解到当前高端休闲度假需求旺盛，对国外大型豪华邮轮进行旅游度假和邮轮房间有着强烈的购置需求和愿望，烟台海上新城旅游地产开发有限公司（筹）在根据国家法律和规划的前提下，依托自身优势、先进的团队运作能力、旅游市场开发经验，成熟的团队来运营烟台旅游邮轮地产项目。本项目投资1000亿元，拟在山东省烟台市长岛片区内新建一个占地100亩以邮轮旅游地产综合开发为支撑，集邮轮旅游开发运营、邮轮产权豪华海景房销售、邮轮母港建设、邮轮地产开发、旅游配合配套、五星级酒店、休闲度假中心与一体的综合性的邮轮旅游地产开发建设运营项目。本项目规划将引进世界上最先进、最大、最豪华的“海洋绿洲号”及同等级别的邮轮来运营本项目，总体规划为引进80亿级别的大型豪华邮轮五艘，30亿级别的中型邮轮十艘，5亿~10亿级别的中小型邮轮二十艘，项目初期将以小型邮轮为主，采用滚动式的发展模式，后期将以大型豪华邮轮为主要对象。后期在邮轮母港和岛屿综合开发的基础上主要采取邮轮产权豪华海景房销售的滚动发展模式来运营，使其成为中国邮轮旅游地产综合开发的典范，为中国邮轮旅游行业和旅游地产行业的发展开创新的发展模式。

邮轮原为运输货物或运载旅客的交通工具。直至二十世纪初，一些邮轮开始为旅客提供有限的基本设施如客房及餐厅服务。二十世纪中期是航空旅游的兴盛时期，为增加竞争力，邮轮公司遂兴起邮轮假期的概念。邮轮假期在二十世纪八十年代渐趋蓬勃，不少邮轮公司加入，并投资建造设施更豪华、节目更丰富、排水量更多的邮轮，使邮轮变成一个豪华的海上度假村。邮轮被称为“无目的地的目的地”、“海上流动度假村”，是当今世界旅游休闲产业不可或缺的一部分。

邮轮旅游特色：邮轮度假是目前最轻松、最自由、最休闲的度假旅游方式，这种方式旅游你可尽享它的尊贵、高品位。邮轮旅游的好处在于省去舟车劳顿之苦，不需天天换旅馆，提着沉重的行李到处跑。这种既能畅游大海、轻松欣赏各地风光，又能尽情享受邮轮上所提供的各项设施的旅游方式，被称为是“养尊处优”的贵族之旅。

如今，游艇消费已经不只是西方人的独享专利了。随着我国经济的飞速发展，越来越多的中国富豪开始将目光投向豪华游艇。我国游艇产业作为新兴产业和消费领域，其正在驶向发展的快行道，我国的游艇市场被西方的业内人士普遍看好和期待。

当前，我国造船业已突破6800万吨，位居全球第一。作为制造业大国，即使在全球经济受金融危机重创后的2009年，我国制造的游艇出口金额仍达1.7亿美元，并于去年又迅速上升到2亿美元。 在短短的近10年时间内，我国游艇业已成为全球最炙手可热的市场之一。游艇行业和汽车产业颇为相似，因此其产业链十分丰富，对经济的综合带动性很强。我国游艇市场的乐观并不是空穴来风的。据有关数据显示，我国游艇行业市场发展空间比较大，当前有1300艘左右的私人游艇。未来，国内游艇的购买群体有两部分。一部分是游艇俱乐部或者房地产商、滨水企业。另一部分是中产阶级以上的个人购买。可以说未来5到10年我国游艇采购量将有10万艘。如此看来，游艇将成为中国人在房产、汽车之后的另一个消费制高点。

预计项目启动后有助于解决就业问题。本项目通过增加投资，新增项目，扩大就业外，最重要的是将合理安排劳动力，扩大就业门路，减少把人员推向社会而加大就业压力。

项目启动后将招用正式员1000人，间接带动旅游、商贸等行业2000人就业。本项目员工月基本工资在3000元以上。项目上马后将有助于区域内缓解贫富差距，消除社会不安定的隐患。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发，既可扩展自己的生产和经营，获得新的增长点，又可弥补区域内资金的不足，解决区域内劳动力和资源闲置的问题，帮助当地脱贫致富。本项目还将促进当地物流业及商贸服务行业的发展，社会效益十分显著。

           《千亿旅游地产项目可行性研究报告目录》

目录

第1章 总论7

1.1 项目提要7

1.2项目概况：打造中国邮轮经济腹地8

1.3项目背景10

1.4项目优势10

1.5 为何选择邮轮旅游地产项目11

1.6项目建设的规模和内容11

1.6.1项目基本情况11

1.6.2 项目主要建设内容11

1.7 项目运营模式和目标12

1.8项目总投资和财务评价13

1.8.1 项目投资规模及资金筹措13

1.8.2 财务评价14

1.9 社会影响评估14

1.10主要经济技术14

1.11可行性研究报告编制说明15

1.11.1 可行性研究及报告编制依据15

1.11.2 项目的主要研究内容和方法16

1.12项目研究结论17

1.13建议19

第2章 项目建设背景及必要性20

2.1行业背景：邮轮旅游是中国旅游业未来发展的重点领域20

2.1.1 人均出游次数增长、 消费水平提高，对高端邮轮的需求不断增加21

2.1.2 我国旅游市场的火爆，亟需邮轮等旅游配套设施的完善21

2.1.3 会展业的发展成为高端星级邮轮不断增加的重要因素之一21

2.2政策背景： 国家鼓励地方政府扶持邮轮项目的建设22

2.3区域发展背景： 山东省蓝色经济区战略及烟台市发展规划都将发展海滨旅游作为城市发展的重点23

2.4项目建设必要性23

2.4.1是加快烟台市旅游国际化进程、促进旅游业发展的需要23

2.4.2是烟台市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求24

2.4.3 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力24

2.4.4增加烟台市税收，培育新的经济增长点25

第3章市场调查分析26

3.1市场前瞻：烟台海滨旅游市场潜力巨大26

3.2 我国旅游业市场分析27

3.2.1 我国旅游业发展背景27

3.2.2 我国旅游业的发展现状27

3.2.3中国旅游业发展空间巨大31

3.3邮轮旅游行业分析32

3.3.1全球邮轮旅游业快速增长32

3.3.2世界邮轮市场重心东移 中国邮轮产业正快速发展34

3.3.3我国邮轮旅游行业发展现状35

3.3.4中国邮轮旅游发展的原因39

3.3.5“十二五”中国邮轮旅游展望41

3.4 烟台海滨旅游市场分析44

第4章 区位分析及建设条件分析46

4.1项目区位位置46

4.2区位优势47

4.2.1优越的地理区位优势47

4.2.2自然条件47

4.2.3旅游资源丰富48

4.2.4综合实力49

4.2.3 交通条件49

4.2.4城市综合建设及旅游配套设施50

4.3小结50

第5章 项目发展规划51

5.1项目建设原则及规模51

5.1.1项目建设原则51

5.1.2项目建设规模52

5.2项目总体规划52

5.2.1项目功能分区规划52

5.2.2总体设计概念53

5.2.3项目平面规划53

5.3项目定位53

5.4项目发展策略54

5.5项目总体开发策略55

5.6 项目策划（招商、广告）55

5.6.1广告策略55

5.6.2招商策略56

5.6.3规划实施步骤57

5.7项目技术资源分析57

5.8 环境保护58

5.8.1绿化58

5.8.2垃圾处理58

5.9交通规划58

第6章 邮轮产品及服务介绍59

6.1 项目引进邮轮产品种类59

6.2 邮轮产品及服务介绍62

6.2.1 娱乐设施展示62

6.2.1 邮轮服务及产品展示64

6.2.2 邮轮房间展示67

6.2.3餐饮设施展示69

6.2.4 娱乐服务设施展示70

第7章 企业组织与劳动定员71

7.1企业组织形式71

7.2组织机构71

7.3 劳动定员72

7.4团队建设72

第8章 项目实施进度74

8.1 项目建设工期74

8.2 项目实施进度安排74

8.3项目实施进度表75

第9章 项目投资估算与资金筹措76

9.1总投资估算及资金使用计划76

9.1.1估算依据76

9.1.2总投资估算76

9.1.3资金使用计划78

9.2资金来源79

第10章 经济效益分析80

10.1基础数据80

10.2 营业收入和销售税金及附加80

10.3 项目费用估算80

10.4燃料动力成本估算表81

10.5 项目年效益预测81

10.6项目投资盈利能力81

10.7经济效益综合评价81

第 11章 项目结论及建议82

11.1综合评价与结论82

11.1.1政策可行82

11.1.2社会效益可行82

11.1.3经济效益可行83

11.1.4市场可行83

11.2建议84

12.财务附表85