项目名称：综合商贸城项目可行性研究报告

客户名称：陕西某商贸服务有限公司

项目概况：

随着经济发展和现代物流服务能力增强，我国商贸流通领域由过去单一的百货业态，发展为多种业态并存，公平竞争，共同发展的局面。超市、便利店、专卖店、仓储式商场、购物中心等新型业态迅速成长；以物流配送、电子商务、特许经营为代表的综合性商贸中心的流通方式迅猛发展。

据《2009-2010年中国电子商务市场研究年度报告》显示，截至2009年年底，中国电子商务市场共实现交易额3.43万亿元人民币，比2008年增长了38.6%。2009年，有超过90%的网民已经尝试或者愿意尝试网上购物，只有6.8%的网民认为网上购物会缺乏实地购物感受，同时会存在商品质量不能保证、交易过程比较复杂等问题而表示不打算尝试网上购物。2010年，中国电子商务市场交易额达到4.5万亿元，同比增长22%。电子商务国际化的势头将更加显著，越来越多的中小企业参与到国际采购与招标之中，这将使针对外贸的电子商务平台更受欢迎。

新型业态和现代流通方式的发展，对商贸物流企业既是机遇，也是挑战。有明确市场定位，有自身经营特色，有较强物流资源整合能力的企业，将获得更大市场份额。物流能力不强，特色不明显的企业面临新的选择。

商流、物流、信息流、资金流，是流通的基本内容。现代物流的发展，加速了产业联动，“四流”融合。许多钢材市场、汽车市场、物流园区等，开始走向“四流”合一。比如，有的商贸企业、物流企业进入生产制造企业，实现产业融合，达到了1+1>2的效果。商贸业与金融业的融合，发展最快的业务是仓单质押融资。

我国的批发市场是上个世纪80年代发展起来的。根据相关统计，截止到2005年，我国有各类商品市场9万余家，其中上规模的批发市场达1万家以上，商品交易额已占到全社会商品零售额1/3左右，近20个大型批发市场的年交易额超过了百亿元人民币，直接从事批发市场经营的从业人员已超过1000万人。近年来，各类批发市场按照现代物流理念改造提升，增加物流功能。有的批发市场已经改称物流中心、物流园区或流通中心，这不仅仅是名称上的改变，也是功能上的提升。

商贸物流也对国民经济增长的贡献不断增大。“十一五”时期，批发零售贸易和餐饮业增加值由2005年的2.21万亿元增加到2010年3.4万亿元，占GDP的比重保持在9%以上；创造的税收占税收总额的比重保持20%左右；从业人员由2005年的7029万人增加到2010年的9081万人，约占全国总人口的7.0%。

综上所述，我国商贸流通业取得了较好的发展成绩，不但规模和总量不断扩大，而且发展结构也取得良好的转变。因此本项目所建百利综合商贸城未来紧随我国商贸物流业发展趋势，将会有很大的发展前景。

           《综合商贸城项目可行性研究报告目录》

第1章 总论.... 9

1.1项目概述... 9

1.2 项目承建单位概况... 10

1.3 项目建设的规模和内容... 11

1.3.1 项目主要建设内容... 11

1.3.2 项目建设规模... 13

1.4 项目总投资和财务评价... 14

1.4.1 投资规模... 14

1.4.2 资金筹措... 14

1.4.3 财务评价... 14

1.5 社会影响评估... 15

1.6 主要经济技术指标... 15

1.7 可行性研究报告编制说明... 16

1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 16

1.7.2 项目的主要研究内容... 17

1.7.3 项目的主要研究方法... 17

1.7.4 编制原则... 18

1.8结论... 18

1.9建议... 19

第2章 项目背景和建设的必要性.... 20

2.1项目建设背景... 20

2.1.1产业背景—我国商贸流通行业逐渐向资金流、信息流、商流物流一体化发展... 20

2.1.2国家政策——大力支持商贸业和商贸物流行业的综合发展... 21

2.1.3地区政策——鼓励支持、积极引导商贸行业的发展... 24

2.2 项目建设的必要性... 27

2.2.1有利于推动西部地区特色产品流通，促进特色产品经营集约化... 27

2.2.2有利于市场流通体系建设，满足市场多元化需求... 28

2.2.3有利于促进西咸新区成为西部地区大型商贸集散中心，延伸商贸服务功能... 28

2.2.4有利于西咸新区秦汉新城制造业、商贸业、物流业融合联动... 29

2.2.5有利于促进秦汉新城经济发展结构升级... 29

2.2.6有利于促进区域内劳动就业，实现社会稳定... 30

2.2.7为秦汉新城带来良好的经济效益和社会效益... 30

2.2.8是适应百利商贸业务快速发展的现实需要... 30

第3章 市场调查与分析.... 32

3.1我国商贸流通业的现状分析... 32

3.1.1商业在我国国民经济中的地位... 32

3.1.2 我国商贸流通业的发展状况... 33

3.1.3我国现代商贸业发展现状... 37

3.2陕西商贸业市场概括... 38

3.2.1 陕西商贸业发展现状... 38

3.2.2 陕西商贸业存在的问题... 39

3.3陕西物流业发展概况... 41

3.3.1陕西物流业发展现状... 41

3.3.2制约陕西现代物流业发展的因素... 42

3.4项目主要竞争优势分析... 43

3.4.1市场优势... 43

3.4.2营销渠道优势... 44

3.4.3人才优势... 45

3.4.4管理优势... 46

第4章 区位环境条件及厂址建设条件.... 47

4.1区位分析... 47

4.1.1 西咸新区简介... 47

4.1.2区位优势... 48

4.1.3交通条件... 48

4.1.4经济条件... 49

4.2选址地建设条件... 49

4.2.1选址地简况... 49

4.2.2项目选址要求... 51

4.2.3设施条件... 51

4.2.6人才及劳动力条件... 51

4.2.7优惠政策... 52

第5章 项目定位及开发战略.... 53

5.1项目定性... 53

5. 2项目定位... 53

5.3产品定位... 53

5.4 目标客户定位... 54

5.5 配套项目定位... 54

5.6项目发展策略... 55

5.7项目总体开发策略... 55

5.8 项目策划（招商、广告）... 56

5.8.1广告策略... 56

5.8.2招商策略... 57

5.9 物流方案... 58

5.9.1预测依据... 58

5.9.2设计能力... 58

5.9.3配送类型及运输量... 58

5.9.4物流管理信息系统子系统... 59

5.9.5 物流仓库管理系统... 60

第6章  初步规划方案及建议.... 61

6.1规划原则... 61

6.2 初步规划方案... 61

6.3 功能分区规划... 62

第7章 建设规模与建设方案.... 64

7.1总图规划与建筑方案... 64

7.1.1总平面布置原则... 64

7.1.2总平面布置及功能划分... 64

7.1.3总图方案... 66

7.2设备方案... 69

7.2.1购置原则... 69

7.2.2设备选型... 69

7.2.3设备来源... 71

7.3工程建设方案... 71

7.3.1设计依据... 71

7.3.2土建工程... 71

7.3.3建筑工程... 72

7.3公用辅助工程方案... 73

7.3.1给排水... 73

7.3.2电力及通讯... 74

7.3.3暖通、空调 及其他... 76

第8章 企业组织及劳动定员.... 78

8.1企业组织机构... 78

8.1.1设置原则... 78

8.1.2组织机构... 78

8.2劳动定员... 79

8.3人员来源... 80

8.4人员培训... 80

第9章 环境保护.... 81

9.1环保要求... 81

9.1.1编制依据... 81

9.1.2评价目的... 81

9.1.3评价工作原则... 82

9.1.4环境保护执行标准... 82

9.2污染源与污染物... 82

9.3环境综合治理方案... 83

第10章  安全生产及消防.... 84

10.1 劳动保护及安全卫生... 84

10.1.1设计依据... 84

10.1.2劳动保护和安全生产措施... 84

10.2 消防... 85

10.2.1主要依据及有关标准... 85

10.2.2消防措施... 85

10.2.3消防管理制度... 87

第11章 节能分析.... 88

11.1 用能标准和节能规范... 88

11.1.1相关法律法规和规划... 88

11.1.2产业政策和准入条件等... 88

11.1.3项目相关的节能标准和规范... 88

11.2节能原则... 89

11.3 节能减排... 89

11.3.1主要障碍分析... 89

11.3.2节能措施... 90

11.3.3能源管理... 92

第12章 项目建设进度规划.... 94

12.1项目建设期限... 94

12.2可行性分析阶段... 94

12.3建厂设计阶段... 94

12.4建厂施工阶段... 94

12.5试生产阶段... 95

12.6项目验收阶段... 95

12.7项目建设进度规划表... 95

第13章 投资估算与资金筹措.... 97

13.1总投资估算及资金使用计划... 97

13.1.1估算依据... 97

13.1.2总投资估算... 97

13.1.3资金使用计划... 102

13.2资金筹措方案... 102

第14章 效益分析与综合评价结论.... 103

14.1评价说明... 103

14.2基础数据... 103

14.3财务效益与费用估算... 105

14.3.1营业收入... 105

14.3.2总成本费用... 105

14.3.3利润与利润分配... 108

14.3.4项目投资盈利能力... 108

14.3.5综合评价... 109

第15章 综合效益分析.... 110

15.1社会影响分析... 110

15.2社会效益分析... 110

15.3经济社会适应性分析... 110

第16章 结论及建议.... 112

16.1结论... 112

16.2建议... 113