项目名称：大厦建设项目可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

1项目概述

近年来，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。二零一二年中共十八大提出的“加速城镇化进程和收入倍增的计划”，更是国家进一步推进城市化发展的重要举措，而房地产业是城市化发展中最具前导性和拉动性的行业力量。

随着城市经济的快速增长，老城区棚户区和“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。老城区棚户区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

伴随着中国城镇化的进程逐步加快，兴仁县委县政府高度重视兴仁县城镇化的发展，提出要抢抓国家实施新一轮西部大开发战略的历史机遇，紧扣科学发展这一主题，围绕转变经济发展方式这一主线，突出“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调，重点实施工业强县和城镇化带动战略。《兴仁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出大力实施城镇化带动战略，加快推进新型城镇化进程，是人民群众共同的迫切愿望。结合兴仁在全州和黔、滇、桂三省区结合部的地理优势，加快城市建设步伐，完善城市主体功能，把兴仁建设成为黔西南州重要的工业中心、商贸中心和最佳人居环境城市。

兴仁县老车站片区棚户区改造是兴仁县委县人民政府“复兴旧城”、建设“幸福兴仁”战略的重点项目，在此背景下为顺利推进老车站片区整体改造，改善棚户区人居环境，提升城市品味和形象，黔西南州川商房地产开发有限公司，作为集地产投资、开发、运营管理及销售为一体的综合性现代化房地产企业，顺应国家城镇化发展进程和项目建设地老车站片区旧城改造以及城市化建设的发展需求，拟投资1亿元在兴仁县东湖街道办事处振兴大道南侧新建一个以商住为主的区域标志性地产大厦项目——振兴大厦。作为老车站请按片区稀缺性高品质住宅地产，项目的建设具有很好的市场发展空间，也将极大的带动项目建设地周边房地产市场的发展。

老车站片区棚户区——振兴大厦项目建设一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步推进全市城市化发展，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力。三是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入。五是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。公司的理念为：专业项目规模化、设计理念人性化、功能设施配套完备化、经营业态详细规范化、生态环境节能环保化、各种费用收取合理化、交通物流便捷化、经营发展长久稳定化、带动下岗再就业发展长久良性化。大力发展现代服务业，构筑区域人流、物流、资金流、信息流的整合平台，从而加强向周边区域的经济辐射功能，成为现代服务业中心城市。利用区位优势，整合优化现有资源，增强集聚能力，构筑特色鲜明、主业突出、功能完善、与生产生活相配套的现代服务业集聚区，构筑区域城市产业高地和城市名片。

项目正常年年净利润8129.79万元，项目投资收益率为37.48%（所得税后），财务净现值大于零，投资回收期为2年。财务指标表明，本项目在实现预期投入和产出的情况下，在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。

1.4.6 社会影响评估

预计项目启动后有助于解决就业问题。本项目通过增加投资，新增项目，扩大就业外，最重要的是将合理安排劳动力，扩大就业门路，减少把人员推向社会而加大就业压力。

项目建设期间和建成投入运营后预计解决就业350人，间接带动旅游、餐饮等服务业以及相关上下游行业1500人就业。本项目员工月基本工资在3000元以上。项目上马后将有助于区域内缓解贫富差距，消除社会不安定的隐患。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发，既可扩展自己的运营和经营，获得新的增长点，又可弥补区域内资金的不足，解决区域内劳动力和资源闲置的问题，帮助当地脱贫致富。本项目还将促进当地物流业及商贸服务行业的发展，社会效益十分显著。

——《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35 号）；

——国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》

——国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

——《当前产业结构调整目录》（2011年本）；

——国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

——《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；

——《贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

——《兴仁县城市总体规划》（2011-2030）；

——《中华人民共和国环境保护法》；

——《中华人民共和国节约能源法》及《国务院关于加强节能工作的决定》；

——项目方提供的其他资料；

县境气候宜人，属亚热带温和湿润季风气候，雨量充沛、空气湿润、冬无严寒、夏无酷暑、气候温和、四季如春；海拔1250-1500m，年平均气温在15.2℃，年日照时间达1552小时，年降水量1300-1450mm，无霜期269-300天，雨热同季，适宜多种农作物生长，其中烤烟、薏仁米经过多年的发展，已成为县农民致富的重要产业，薏仁米成为国内最大的生产集散基地，被中国粮食协会授予“中国薏仁米之乡”称号，“一米三叶两果一园”初具规模，形成了一定的品牌。

           《大厦建设项目可行性研究报告目录》

目录

1总论9

1.1项目概述10

1.2项目发展定位12

1.3项目建设单位概况13

1.4项目基本情况13

1.4.1项目建设概况13

1.4.2项目投资规模及资金构成15

1.4.3项目资金筹措方式16

1.4.4项目主要经济技术指标16

1.4.5财务评价17

1.4.6 社会影响评估17

1.5项目可行性研究报告编制说明18

1.5.1项目可行性研究报告编制依据18

1.5.2项目的主要研究内容和方法18

1.5.3编制原则19

1.6项目研究结论及建议19

1.6.1研究结论19

1.6.2建议22

2项目建设背景及必要性24

2.1项目建设背景24

2.1.1政策背景——国家及地方均大力支持房地产行业的发展，支持加快城镇化建设的步伐24

2.1.2经济背景—经济收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”25

2.1.4城市发展背景—城市商业综合体作为城市的升级引擎，将迎来发展的春天26

2.1.5产业背景—产业结构的调整和升级，对城市化进程的未来创造了较大的发展空间27

2.2项目建设必要性27

2.2.1满足兴仁县居民置业买房以及投资者投资兴业的需求，促进兴仁县房地产经济发展27

2.2.3适应市场需求，发展完善老车站片区的重要举措，建设“幸福兴仁”的需要28

2.2.4培育新的经济增长点，为兴仁县提供稳定税源28

2.2.5拉动兴仁县就业，缓解城市就业压力，加快创新型人才的培养29

2.2.6城市发展和企业自身发展的需要29

3市场调查分析30

3.1行业解读30

3.1.1房地产业概念30

3.1.2产业内容30

3.1.3产业特性30

3.1.4产业前景31

3.2 2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况32

3.2.1房地产开发投资完成情况32

3.2.2商品房销售和待售情况33

3.2.3房地产开发企业到位资金情况34

3.2.4房地产开发景气指数35

3.3城市综合体36

3.3.1相关知识36

3.3.2我国城市综合体发展历程37

3.3.3我国城市综合体存量分析38

3.3.4城市综合体增量市场分析40

3.4兴仁县房地产市场分析42

3.1.4兴仁县地产商业城市发展环境42

3.4.2兴仁县房地产市场现状44

3.4.3兴仁县房地产价格45

3.4.4兴仁县房地产市场综合分析46

3.5竞争优势分析和机会点分析47

3.6项目SWOT分析48

4项目区位分析50

4.1项目区位选择50

4.2项目区位条件分析51

4.2.1兴仁自然条件优越51

4.2.2兴仁资源十分丰富51

4.2.3兴仁交通区位突出51

4.2.4兴仁整体规划合理52

4.3项目建设地条件分析53

4.4项目建设地综合条件分析54

5项目发展定位及规划方案55

5.1 指导思想55

5.2项目发展定位55

5.3 开发经营策略56

5.3.1整体规划56

5.3.2一次性建设56

5.3.3力创精品56

5.3.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势56

5.4 营销策略57

5.4.1价格策略57

5.4.2促销策略58

5.4.3销售促进59

5.4.4公共关系59

5.4.5调研活动59

5.4.6准备策略59

5.5项目招商推广方案60

5.6招商实施计划67

6项目工程建设方案72

6.1规划依据、指导思想与原则72

6.1.1规划编制依据72

6.1.2规划指导思想72

6.1.3规划编制的原则72

6.2主要规划理念与对应性策略73

6.3功能布局规划75

6.4 道路交通系统规划76

6.5竖向规划设计77

6.6结构设计77

6.6.1设计依据77

6.6.2活荷载取值78

6.6.3结构选型及要求79

6.6.4结构设计79

6.6.5选用材料80

6.6.6新技术、新结构、新材料的应用80

6.6.7施工要求81

6.6.8采用的标准图集81

6.7项目总体规划方案81

6.7.1户型设计82

6.7.2交通设计85

6.7.3景观设计85

6.7.4日照间距85

6.7.5总平面雨水排水与回收利用方式85

6.7.6用地情况及用地性质85

6.7.7项目总体建设方案86

6.7.8建设内容87

6.8公辅工程88

6.8.1给水排水88

6.8.2采暖通风与空气调节90

6.8.3弱电工程91

6.8.4智能化设计工程92

6.8.5防雷93

6.8.6.接地及安全措施：94

6.8.7燃气工程95

7环境保护96

7.1环境影响分析96

7.2环境保护对策96

8安全卫生、消防及节能99

8.1安全卫生99

8.2消防设计及措施100

8..2.1设计依据100

8.2.2设计内容及原则100

8.2.3  总图消防100

8..2.4  建筑消防101

8.2.5结构防火102

8.2.6 给排水消防设计102

8.2.7  防排烟设计104

8.2.8消防电气104

8.3节能106

8.3.1  建筑节能106

8.3.2 给排水节能节水设计108

8.3.3暖通节能：108

8.3.4 电气节能：108

9组织机构及实施进度规划111

9.1 项目组织机构111

9.2劳动定员111

9.3 团队建设112

9.4 管理制度112

9.4.1管理制度112

9.4.2组织管理战略113

9.5 项目实施计划113

9.5.1项目建设工期113

9.5.2项目销售周期114

9.5.3项目实施进度计划114

9.6项目招标组织115

9.6.1招标目的115

9.6.2招标原则及招投标方案115

10项目投资估算118

10.1估算范围及依据118

10.2总投资估算118

10.2.1建筑投资估算118

10.2.2流动资金估算120

10.2.3总投资及其构成分析120

10.3资金使用计划120

10.4资金筹措计划121

11 项目效益预测122

11.1预测依据122

11.1.1评价依据、原则和假设条件122

11.1.2基础数据及其测算122

11.2销售收入123

11.2.1销售分析123

11.2.2价格定位123

11.2.3项目营业收入预测分析124

11.2.4项目销售税金及附加124

11.3项目成本预测125

11.4 项目效益预测126

11.5财务分析126

11.5.1盈利能力分析126

11.5.2偿债能力分析127

11.5.3资金平衡分析和资产负债分析127

11.5.4盈亏平衡分析128

12.项目综合评价及风险分析129

12.1项目综合结论129

12.2风险分析129

12.3项目综合评价132