项目名称：房地产开发可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

项目概述

近年来，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。中共十八大提出的“加速城镇化进程和收入倍增的计划”，更是国家进一步推进城市化发展的重要举措，而房地产业是城市化发展中最具前导性和拉动性的行业力量。

《章丘市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出优化住房供应结构，加快旧村改造力度。合理引导住房需求，逐步形成保障性住房、商品房两个层次的住房供应体系。

提升房地产业化发展水平。鼓励具有一定规模和实力的企业做大做强。支持企业提高房屋建筑科技含量。

在此背景下，本项目公司——山东鑫瑞置业有限公司，作为集地产投资、开发、运营管理及销售为一体的综合性现代化房地产企业，顺应国家城镇化发展进程和章丘市城市化建设的发展需求，根据《章丘市规划局文件》章规发【2011】2号文件要求，公司拟投资18702.24万元将打造一座占地2.98公顷，集住宅、商务办公、餐饮、休闲娱乐于一体的超城市综合体。

项目定位于周边居民和企业职工就近购置和改善居住条件需求的经济型普通住宅社区，物业类别以多层和高层相结合，充分满足各阶层客户需求，功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想，以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，高度体现现代综合住宅区的发展趋势。具有较高的市场竞争力和性价比，项目的建设具有很好的市场发展空间，也将极大的带动章丘市枣园街道房地产市场的发展。

项目坐镇章丘市重点发展区域——枣园街道办事处，位于康泰集团宿舍以东，济青路以北，枣园中学、枣园小学、枣园中心幼儿园等优秀教育机构环绕，章丘市枣园中心卫生院、章丘市第四人民医院呵护健康生活；汇鑫购物中心、万家福超市、明山大酒店等区内大型购物中心，打造一站式吃喝娱乐购生活体验区，区域城市规划合理，环境优美驱车5分钟即可达到绣源河风景区，承“水、绿、瀑”之风光，携“碧、秀、奇”之特色，市政配套日渐完善，道路交通体系优良，城市道路绿化率高，公园、游乐场地规划建设更健全，当前，枣园街道已成为人们安居置业的首选之地，也是章丘市环境最佳的宜居区域。枢纽中心，价值稀贵！商业价值和住宅价值都十分巨大，升值潜力巨大。

山东鑫瑞置业有限公司凭借良好的人才、技术、管理等优势，以及公司目前已有的良好的渠道销售合作关系，项目建成后，将具有良好的社会效益和经济效益：

1-5月份，东部地区商品房销售面积17216万平方米，同比增长0.2%，1-4月份为下降6.2%；销售额14780亿元，增长5.2%，1-4月份为下降2.8%。中部地区商品房销售面积9271万平方米，下降2.7%，降幅比1-4月份收窄3.7个百分点；销售额4732亿元，下降0.7%，降幅收窄4.4个百分点。西部地区商品房销售面积9509万平方米，增长1.5%，1-4月份为下降0.4%；销售额4897亿元，增长0.9%，1-4月份为下降2.0%。

　　5月末，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。其中，住宅待售面积减少121万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积增加25万平方米。

　　三、房地产开发企业到位资金情况

1-5月份，房地产开发企业到位资金45966亿元，同比下降1.6%，降幅比1-4月份收窄0.9个百分点。其中，国内贷款8740亿元，下降6.8%；利用外资150亿元，同比持平；自筹资金18389亿元，增长0.9%；其他资金18688亿元，下降1.5%。在其他资金中，定金及预收款10973亿元，下降4.2%；个人按揭贷款5575亿元，增长4.4%。

坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革开放和自主创新为动力，更加注重以人为本，更加注重全面协调可持续发展，更加注重保障和改善民生，以世界眼光谋划未来，以国际标准提升工作，以本土优势彰显特色，实施“产业升级、产城联动、生态和谐、文体强区、社会转型”五大发展战略，加快全域统筹，率先转型发展，全面建成小康社会，将枣园街道建设成为生态宜居幸福的章丘新城。

枣园交通便利，区位优势明显，是全市规划建设中的章丘新城区，位列章丘市经济发展中的“第一方阵”。

随着城乡居民收入的快速增长，人们对住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到枣园街道的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

随着城市化和房地产市场化进程的加速，枣园街道房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。 

目前枣园街道房地产市场所取得的发展是在房地产业真正意义上进入市场经济的情况下由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，而且这种消费是以居民购房自住消费为主。

           《房地产开发可行性研究报告目录》

目 录 

第一章 项目概况5

第一节 项目概述5

第二节 项目优势分析6

（一）区位优势7

（二）项目规划明晰，实施进度理想，销售利润可见7

（三）定位优势7

（四）区域经济发展良好，商品房供不应求7

第三节 项目建设必要性8

第四节 项目指标8

（一）建设指标8

（二）项目投资规模及资金构成9

（三）财务评价11

第五节 可行性研究报告编制说明12

（一）项目可行性研究报告编制依据12

（二）项目的主要研究内容和方法12

（三）编制原则13

第六节 项目研究结论及建议13

（一）项目研究结论13

（二）建议16

第二章 行业发展和市场分析18

第一节我国房地产行业解读18

（一）房地产业概念18

（二）产业内容18

（三）产业特性19

（四）产业前景19

（五）2015年上半年全国房地产市场运行情况20

（六）2015年房地产行业市场需求增长性分析23

第二节微观竞争市场分析24

（一）周边房地产市场概述24

（二）周边房地产市场供求情况分析25

（三）房地产市场供求分析25

（四）周边可比楼盘调研25

第三节 枣园街道房地产市场发展前景28

第四节 竞争优势分析和机会点分析28

第三章 项目定位及建设规划30

第一节 项目定位30

（一）项目核心价值分析30

（二）项目定位分析30

第二节 项目规划目标32

第三节 项目规划方案32

（一）平面规划33

（二）项目建筑规划及布局33

（三）结构设计40

（四）单体设计41

（五）配套设施规划41

（六）环境艺术设计规划42

（七）智能化管理规划43

第四章 项目区位分析44

第一节 项目建设区位分析44

（一）章丘市概况44

（二）区位优势44

（三）交通优势45

（四）经济发展概况45

（五）固定资产投资及建筑业发展概况46

第二节项目建设地分析46

（一）项目建设地概况46

（二）项目交通47

（三）现有配套情况47

第五章 项目公司48

第一节 公司简介48

第二节 公司组织架构49

第三节 公司管理模式50

第四节 人力资源51

（一）负责人简介51

（二）企业员工情况51

（三）团队建设51

（四）管理能力52

第六节 公司管理体制53

（一）管理制度53

（二）服务管理54

（三）组织管理战略54

第六章 项目运作56

第一节 项目开发策略56

第二节 项目营销策略57

（一）价格策略57

（二）销售周期界定58

（三）促销策略59

（四）销售促进62

（五）公共关系62

（六）调研活动62

（七）准备策略62

第三节 项目营销活动策略63

第七章  节能方案分析65

第一节 用能标准和规范65

第二节 能耗状况和能耗指标分析66

（一）用水分析66

（二）用电分析68

（三）供热70

第三节 节能措施和节能效果分析71

（一）节能措施71

（二）节能效果分析74

第八章 环境和生态影响分析75

第一节 环境和生态现状75

（一）地形、地貌和地质情况75

（二）自然环境75

第二节 生态环境影响分析76

（一）施工期环境影响分析76

（二）营运期环境影响分析77

第三节 生态环境保护措施78

（一）施工期环境防护措施78

（二）运行期环境防护措施80

第四节 地质灾害影响分析80

第五节 特殊环境影响分析81

第六节 环境影响评价结论81

第九章 财务效益分析82

第一节 预测依据82

第二节 销售收入82

第三节 项目投资效益分析83

第十章 风险评估与对策85

第一节 风险分析85

第二节 投资风险的控制86

第三节 项目与所在地互适性分析87