项目名称：田园综合体项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

    3.田园综合体发展内涵及案例分析

3.1田园综合体内涵

3.1.1阐述田园综合体

田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。

3.1.2田园综合体的特征

    以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。

以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。

以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。

创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。

城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。关于城乡互动，最直接的方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们互相交织。文化得以弥合，才是人的城市化。

3.1.3田园综合体结构体系

在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

景观吸引核

景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。

休闲聚集区

休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式）。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

农业生产区

生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。

同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。

居住发展带

居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。

社区配套网

社区配套网，是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。 

3.1.4田园综合体的发展思路

田园综合体开发思路

打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。

田园综合体发展结构  

最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等；核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。

田园综合体运作思路

首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。

3.1.5田园综合体的打造策略

基础+资源点——乡村旅游资源和土地

乡村旅游资源（泛乡村旅游资源包含了人工打造的乡村旅游资源），决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。

根据“岛式圈层”田园综合体的开发模式，乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。此外，项目地在发展农业的同时，还可以发展以当地农作物为主的创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。

主导/脉络+吸引点——乡村旅游休闲

乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导，在其主导下，合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体的重要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色，串联起田园综合体的各个圈层。

乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能，打造特有的“田园综合旅游休闲”，如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在具体开发中，可根据各自地脉、文脉等具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能，形成各具特色的乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域的发展。

配套+支撑点——休闲商业项目

结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理的建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施，作为田园综合体的商业配套板块，综合性的体现生活、休闲、购物、娱乐等多项功能，为整个区域提供较高品质的服务。

核心+赢利点——乡村休闲地产

乡村休闲地产，以生态化的乡村环境为导向来打造，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。适合开发的乡村休闲地产可大致分为：乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等多种类型，并可融入低碳、环保、节能、科学、效益高等现代化理念。乡村休闲地产是田园综合体开发的最核心板块，是赢利的核心所在。

3.1.6田园综合体的综合产业价值链演化

田园综合体产业链的扩展与构建是农业核心竞争力的物质基础。其重点内容是综合体内的生产与加工业转型升级，服务业丰富发展，在农业生产、农产品加工、服务业紧密融合的基础上再派生新产业。因此，综合体产业链扩展既要高度重视三次产业链的高端性，又要强调经济效益、社会效益、生态效益与资源效益的全面性。

田园综合体的综合产业体系构建

田园综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上，借鉴国际产业集群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链的需要，形成综合产业链。可以形成包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群：

核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；

支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；

配套产业则是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；

衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。各产业之间相互带动、推动关系，具体产业引擎模式结构如下图所示

产业延伸与互动模式设计

将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。

通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。

在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。

3.2国内外成功的田园综合体案例分析

3.2.1意大利田园综合体案例分析

目录

1项目总论 6

1.1项目背景 6

1.2项目规划 8

1.2.1指导思想 8

1.2.2基本原则 8

1.2.3目标任务 9

1.2.4规划理念 11

1.2.5规划布局 11

1.3项目运作 13

1.3.1项目规划范围 13

1.3.2项目开发策略与落地操作 13

1.3.3树德田园综合体构建要素 14

1.3.4树德田园综合体综合结构体系 15

1.3.5投资估算与资金筹措 16

1.3.6经济评价 17

1.4 可行性研究报告编制说明 17

1.4.1 可行性研究报告编制依据 17

1.4.2 项目的主要研究内容 18

1.5项目初步研究结论及建议 19

1.5.1项目研究结论 19

1.5.2项目研究建议 20

2.项目建设背景及必要性、可行性分析 22

2.1项目建设背景 22

2.1.1社会背景：经济新常态下，农业发展承担更多的功能 22

2.1.2产业背景：传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力 22

2.1.3时代背景：“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题 22

2.1.4政策背景--国家政策及资金扶持助推田园综合体发展 23

2.2 项目建设意义 25

2.2.1中国·田园综合体将成为县城乡一体化的新支点和新引擎 25

2.2.2中国·田园综合体将成为高端人群的集聚地 26

2.2.3中国·田园综合体将成为县新农村建设新样本 26

2.2.4中国·田园综合体将成为县农业供给侧结构性改革新的突破口 26

2.2.5中国·田园综合体将成为县乡村旅游从观光体验向浸染互动跨越的新动能 27

2.2.6中国·田园综合体将成为县乡村地产转型的强大动力 27

2.2.7中国·田园综合体将成为县农民脱贫的新模式 28

2.2.8中国·田园综合体可以为“艺术乡建”提供广阔的创作空间，为乡村文化提供良好的传承平台 28

2.3项目建设必要性 29

2.3.1是促进农业结构调整，推进农业供给侧结构性改革的必然选择 29

2.3.2是创新农业发展模式，促进农业增效、农民增收的有效途径 29

2.3.3是发展农村集体经济，推动农村深化改革的重要举措 29

2.3.4是保护生态环境，促进区域可持续发展的重要保障 29

3.田园综合体发展内涵及案例分析 30

3.1田园综合体内涵 30

3.1.1阐述田园综合体 30

3.1.2田园综合体的特征 30

3.1.3田园综合体结构体系 31

3.1.4田园综合体的发展思路 32

3.1.5田园综合体的打造策略 33

3.1.6田园综合体的综合产业价值链演化 34

3.2国内外成功的田园综合体案例分析 37

3.2.1意大利田园综合体案例分析 37

3.2.2 美国田园综合体案例分析 37

3.2.3无锡田园东方案例分析 38

3.2.4南和农业嘉年华 39

3.3研究结论 39

4项目建设区位分析 40

4.1建设区位 40

4.1.1区位概况 40

4.1.2区位优越，交通便捷 41

4.1.3产业规划清晰 42

4.2项目建设条件分析 44

4.2.1项目建设地概况 44

4.2.2项目建设地总结 45

5.项目规划方案 46

5.1功能定位与发展规模 46

5.1.1总体结构 46

5.1.2核心要素 46

5.1.3田园综合体的产业体系 46

5.1.4核心区空间结构与功能分区 49

5.2分区建设内容 51

5.2.1一核：打造国宴鸡全产业链为核心 51

5.2.2两带：X江千年古镇风光带及乡村XX景观带交相辉映 57

5.2.3八区：农旅协同，助推乡村振兴 68

5.2.4配套设施 98

6六大支撑体系建设 100

6.1完善农业生产体系，夯实产业发展基础 100

6.1.1基础设施建设 100

6.1.2旅游服务设施建设 105

6.1.3高标准农田建设 106

6.2打造特色产业体系，提高农业综合效益 107

6.3创新农业经营体系，培育发展新动能 108

6.3.1新型经营主体培育 108

6.3.2产业化经营 109

6.3.3品牌化营销 110

6.3.4现代化流通 111

6.4构建乡村生态体系，实现绿色持续发展 112

6.4.1生态防护与绿化 112

6.4.2生态循环经济 112

6.4.3环境保护 113

6.5健全公共服务体系，提升公共服务质量 114

6.5.1农业科技服务 114

6.5.2农业信息化服务 115

6.5.3农业金融服务 117

6.5.4农产品质量安全监督服务 118

6.5.5社区公共服务 118

6.6优化组织运行体系，形成健康发展合力 119

6.6.1组织管理 119

6.6.2运行机制 120

7节能分析 122

7.1用能标准及规范 122

7.1.1节能的法规、国家和湖南省的政策规定 122

7.1.2节能标准和节能设计规范 122

7.1.3节能原则 123

7.2节能措施和节能效果分析 123

7.2.1主要障碍分析 123

7.2.2节能措施 123

7.2.3管理节能 131

8环境影响评价 133

8.1环境质量状况现状 133

8.1.1建设项目所在地区环境质量现状 133

8.1.2主要环境保护目标 134

8.1.3评价适用标准 134

8.2建设项目工程分析 134

8.2.1工艺流程简述 134

8.2.2主要污染源分析 135

8.3水土资源影响评价 137

8.3.1水资源 137

8.3.2土地资源 139

8.4生态环境影响分析 139

8.4.1施工期环境影响分析 139

8.4.2营运期环境影响分析 146

8.5其他环境问题及影响分析 148

9项目实施方案及招投标 149

9.1机构设置及职责 149

9.1.1设置原则 149

9.1.2组织机构 149

9.1.3项目建设进度 149

9.1.4人员培训 150

9.2项目招标投标管理 150

9.2.1编制依据 150

9.2.2招标应遵循的原则 151

9.2.3投标、开标、评标和中标程序 151

9.2.4评标委员会的人员组成和资格要求 152

9.2.5评标要点 152

10投资估算与资金筹措 153

10.1总投资估算及资金使用计划 153

10.1.1投资估算依据 153

10.1.2总投资估算 153

10.1.3资金使用计划 155

10.2资金筹措方案 155

11财务效益分析 156

11.1评价说明 156

11.2财务效益与费用估算 156

11.2.1销售收入及其税费计算 156

11.2.2总成本费用 157

11.2.3利润及投资回报指标 157

11.3不确定性分析 158

11.3.1盈亏平衡分析（BEP） 158

11.3.2敏感性分析 159

11.4项目综合评价 159

12项目综合效益分析 161

12.1社会效益分析 161

12.1.1社会效益载体 161

12.1.2社会效益分析 162

12.2生态效益分析 162

12.2.1生态效益载体 162

12.2.2生态效益分析 163

13财务附表 165

附表一：总成本估算表 165

附表二：损益估算表 166

附表三：财务现金流量表 167

附表四：固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销费计算表 168

附表五：投资计划与资金筹措表 169

附表六：流动资金估算表 170

附表七：资金来源及运营估算表 171

附表八：项目资产负债表（万元） 173