项目名称：生态农业观光旅游湿地公园建设项目 商业计划书

客户名称：

项目概况：

（1）已获项目规划中完整的土地使用权，地区性资源优势显著；地方政府大力扶持，国家产业政策支持；前期投入资金到位，资金链情况良好，项目规划科学合理。

（2）拥有高效专业的管理团队；具有扎实的本行业从业经验和管理创新能力以及责任意识，建立了完善的质量安全控制体系，拥有完整的旅游开发运营、酒店、餐饮行业服务经验及管理经验。

（3）产品和技术可行，运营设备均采用超高标准的产品或者进口设备，符合国家相关条例规定。有先进的生态环保科技保障，与相关技术公司的合作也进展良好，持续的技术支持是进展顺利的必要因素。

总之，该项目的开发建设前，已经具备专业化的管理团队，完善的基础运营经验，先进的技术和设备等各种良好的条件，使得本项目成为一个极具可行性的高回报的投资项目，以及兼具社会效益和经济价值的好项目。

 2、相关的服务类型与项目列举如下：

（1）接待政府公务活动、效能培训等活动等；

（2）提供户外拓展、体育训练等户外训练基地；

（3）对外提供山水园林式星级商旅住宿服务；

（4）对外提供专题文艺表演服务；

（5）提供短程休闲游、度假游等文化旅游服务；

（6）对外提供创意村、文化村等产权式别墅租赁；

（7）视具体情况，其他园区内可以提供的服务。

本期项目第三期预期在2019年正式运营期运营的第三年项目达到正常运营年。项目的收入来源稳定，收入金额稳定。2019年的预测如下（以后各年将按20%增长比例预测收入）：三期在一期收入来源的前提下，三期项目开始正式营业。

（1）门票收入：800万人次*150元=120000万元

（2）酒店收入第一年按游客的40%计算入住率：320万*200=64000万元

（3）大巴旅游船等车船收入：800万人次*40=32000万元

（4）餐饮收入：320万人次*400=128000万元

（5）水上游收入按100天计算：160万*50=8000万元

（6）健身娱乐场所收入：100万人次*80=8000万元

（7）旅游商品城购买：200万人次*80=16000万元

（7）孔子孟子文化等儒家文化收入：140万人次*40 =5600万元

（8）宾馆收入：第一年按游客的40%计算入住率：80万人次*218=17440万元

（9）会议、商务活动以及展览展示租赁收入：4000万元

（10）休闲疗养消费收入：40万人次*200=8000万元

（10）高尔夫球等健身娱乐场所收入，可增加到9000万元

           《生态农业观光旅游湿地公园建设项目 商业计划书目录》

目录

第1章 项目总论7

1.1 项目提要7

1.2 项目开发环境分析8

1.3 项目开发价值9

1.4项目可行性论证9

1.5 项目实施可行性分析10

1.6具有竞争力的产品与服务10

1.7开发建设关键因素11

1.8项目总投资和财务评价12

1.8.1 项目投资规模及资金筹措12

1.8.2财务评价12

1.8.3收入来源12

1.8.4 收入预测13

1.8.4主要经济技术14

1.9 湿地开发状况及项目结论15

第2章 项目建设背景及必要性16

2.1项目建设背景16

2.1.1旅游行业的宏观背景16

2.1.2行业背景：旅游的快速发展亟需旅游配套设施的完善17

2.1.3区域发展背景：曲阜市推进旅游强市建设势在必行17

2.1.4曲阜市现有的旅游现状已经满足不了旅游业的快速发展的需求18

2.1.6国家规划：为项目的建设的发展提供了政策支持20

2.1.7 产业政策：大力支持鼓励发展旅游服务产业20

2.1.8区域政策：地方十二五规划及产业政策对酒店行业支持力度大21

2.2城市规划分析23

2.3项目可行性论证25

2.4 项目实施可行性分析25

第3章  市场及市场竞争分析26

3.1项目市场规划26

3.1.1市场定位及消费市场分析26

3.1.2区域市场规划及市场开拓方案27

3.2进入障碍分析28

3.3 SWOT分析29

3.3.1项目优势30

3.3.2项目弱势30

3.3.3项目机会30

3.3.4项目威胁30

3.4结论32

第4章 区位分析33

4.1项目区位位置33

4.2区位优势34

4.2.1 交通条件34

4.2.2 经济发展35

4.2.3 旅游发展状况36

4.3选址地建设条件37

4.3.1选址地概况37

4.3.2项目选址要求38

4.3.3项目建设地概况38

4.4 小结38

第5章 项目建设方案及实施方案40

5.1项目建设的规模和内容40

5.2项目实施方案95

5.2.1链条状项目方案实施流程95

5.2.2具体主体功能设计95

5.3项目节能措施及其他96

5.3.1使用热泵太阳能空调系统96

5.3.2夏季蚊虫问题97

第6章 项目运营模式及发展目标98

6.1项目开发及运营模式98

6.2 项目发展规划98

6.2.1项目主营业务98

6.2.2员工发展目标99

6.2.3 项目总发展目标100

第7章 市场营销102

7.1 营销策略及推广102

7.2市场推广策略102

7.3推广和经营计划103

7.4 产品销售方案104

第8章 项目投资主体及团队运营105

8.1运营公司简介105

8.2管理团队105

8.2.1创业管理团队105

8.2.2团队建设106

8.3运营公司结构106

8.4危机公关107

第9 章 融资方案108

9.1融资方案108

9.2资金需求及使用计划108

9.3 投资进入与退出方法109

9.3.1 投资进入109

9.3.2 投资退出109

第10章 投资估算110

10.1总投资估算及资金使用计划110

10.1.1估算依据110

9.1.2总投资估算110

10.1.3资金使用计划116

10.2资金来源116

第11章 项目经济效益分析117

11.1财务效益与费用估算117

11.1.1销售收入及其税费计算117

11.2总成本费用119

112.1 项目成本119

10.2.2项目总成本费用120

10.3项目年效益预测120

10.4 项目投资盈利能力121

10.5综合评价121

第11章  风险与对策122

11.1技术风险122

11.2市场风险122

11.3管理风险123

11.4财务管理风险123