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主题购物公园可行性研究报告
发布者:haorui  来源:  发布时间:2018-7-9
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项目名称:主题购物公园可行性研究报告

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项目概况

近年来,中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。二零一二年中共十八大提出的“加速城镇化进程和收入倍增的计划”,更是国家进一步推进城市化发展的重要举措,而房地产尤其是商业地产是城市化发展中最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产特别是城市综合体越来越成为刺激消费、拉动经济增长的投资热点,也势必将成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。随着近些年我国经济的迅速发展,以及城市化进程的不断加快,我国的城市规模都在不断地扩大。为缓解城市居住、交通和环境等日益恶化现状,奥特莱斯等新兴城市发展业态被越来越多的城市开发和使用,城市空间逐步呈现出多中心化的发展格局。

九台市位于吉林省中部,处于长春市、吉林市两个中心城市之间的交通走廊地带和长吉经济圈的核心位置。是长吉经济一体化发展的最重要结点和经济的集聚区。长吉图战略上升为国家战略后,吉林省政府出台了《关于加快推进长吉一体化工作的意见》,明确将九台作为长吉一体化发展的节点城市重点打造。在这样的背景下,九台市提出了“三城并进,二三产业并举”的战略构想。2012年3月12日,吉林省政府对九台市城市总体规划进行了批复;2012年6月7日,吉林省政府正式批准长春空港经济开发区为省级开发区。开发区位于“长吉图”、“长吉一体化”、“长东北”三大发展战略的叠加核心区域,拥有以龙嘉机场为中心的“六横三纵一凌空”的立体化交通格局,石头口门水库、饮马河、庙香山等良好的自然生态,区位、交通、资源优势得天独厚。开发区控制面积423平方公里,起步区空港新城建设面积55平方公里,重点打造拥有30万人口宜业宜居、产城融合的生态新城。

长吉一体化战略规划,三条特色产业带,连通长春和吉林市,形成长吉一体化都市圈长春作为核心城市,向东扩张,势在必行。空港新城,依托龙嘉机场、长吉高速公路、长吉高速铁路区位和交通优势。而高速铁路、机场等作为国民经济的大动脉、国家重要基础设施,缩短城市直接的时间距离。轨道交通、机场枢纽周边商业主要以购物中心、百货店、奥特莱斯、文化商业、旅游商业五种形式存在。而目前空港新城社区商业的功能配置要求较低,无法长期满足区域功能发展对商业的配置要求。预计到2022年,空港开发区建成区面积将达到 55平方公里,人口达到 30万人。新城的不断发展需要综合性的商业配套设施来满足商业需求。

从中国到世界,纵观各大商业繁华区域,多个购物、休闲和娱乐等中心的集合,往往是其最为明显的特征。而这种聚集型的商业区域,借助充分的市场竞争,不仅为消费者提供了更为丰富和优秀的选择,降低了消费成本,同时更降低了交通、时间等隐性成本。因此,这一模式——奥特莱斯,也成为城市建设中的经典榜样。

长春市人口众多,拥有广阔的市场。目前长春市的卓展、欧亚等主要高档商业区来看,大家对高档品牌的需求及购买能力毋庸置疑,但目前长春乃至吉林商业业态单一,缺乏国际化的复合型商业,奥特莱斯是弥补目前长春商业空白的恰当选择,也容易引进消费者的认同,满足消费者对高档品牌的需求。

在上述背景下,新华联集团(长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司)凭借自身雄厚的实力、丰富的市场运营经验、良好的市场渠道、成熟的运营团队在前期详细的市场调研和规划的基础上,在长春市、空港新城政府的大力支持下,拟投资44170.28万元,在空港新城内建设一处占地面积117.34亩(114227平方米),总建设面积71868.20平方米的19栋现代化综合商业建筑,是集商场、餐饮、娱乐、等多种功能为一体的大型综合性服务场所。

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1、交通条件

项目周边基础设施规划完善,道路网结构合理,周边主要道路有东侧兴港大街,西侧中川大街,南侧南苑路。 

2、供电条件

本项目规划从兴港大街10kV高压线引入,电源采用三相四线制,电压等级为 380/220v。

3、供水、排水条件

项目水源规划引自兴港大街供水管网,进户管径为DN200,供项目区的生活和消防用水。市政给水压力为0.3Mpa,本项目给水由市政直接供水。

生活污水排入市政污水管网。雨水系统根据道路走向及市政预留井井底标高,分多点排入市政雨水管道。

4、供热条件

项目冬季规划由空港新城集中供热锅炉房供给,该锅炉房的供热规模为60.5MW,项目区内设置换热站,将市政管网110~85℃的热水转换成70~50℃的采暖所需的热水,送至公共建筑。

5、通讯条件

普通电视信号由室外市政有线电视网络引入。计算机网络由光纤接入。

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社会影响评估

预计项目启动后有助于解决就业问题。本项目通过增加投资,新增项目,扩大就业外,最重要的是将合理安排劳动力,扩大就业门路,减少把人员推向社会而加大就业压力。项目建成后将带动就业岗位2000个,间接带动物业管理、酒店服务、餐饮、保洁、保安等就业人员更多。本项目员工月基本工资在 3000元以上。项目上马后将有助于区域内缓解贫富差距,消除社会不安定的隐患。同时公司可集中资本优势、管理优势和人力资源优势对区域内的资源进行开发,既可扩展自己的生产和经营,获得新的增长点,又可弥补区域内资金的不足,解决区域内劳动力和资源闲置的问题,帮助当地脱贫致富。本项目还将促进当地物流业及商贸服务行业的发展,社会效益十分显著。

           《主题购物公园可行性研究报告目录》

目  录

第一章 总论8

1.1 项目简介8

1.2项目背景12

1.3 项目概况14

1.4 项目承建单位概况16

1.5项目建设的规模和内容17

1.6项目总投资和财务评价19

1.7社会影响评估21

1.8主要经济技术21

1.9可行性研究报告编制说明22

1.10项目研究结论及建议24

第二章  项目背景及建设的必要性33

2.1 项目建设的背景33

2.2 项目建设的必要性40

第三章  市场需求分析及项目规模45

3.1 市场需求分析45

3.2长春及九台市城市商业发展概况46

3.3 项目的建设规模及内容49

第四章 项目优劣势分析51

4.1优势分析(S)51

4.2劣势分析(W)58

4.3机会分析(O)58

4.4项目威胁分析(T)59

第五章  建设场址及建设条件60

5.1 厂址所在位置现状60

5.2 区域概况60

5.3 建设条件65

第六章  建设方案67

6.1 项目的组成67

6.2 建设原则67

6.3 总平面布置方案67

6.4总图技术指标67

6.5 建筑方案68

6.6 装饰装修方案70

6.7 公用工程方案70

第七章  环境影响评价83

7.1 环境条件现状调查83

7.2 执行的环保标准83

7.3 环境影响分析83

7.4 拟采用的防治措施86

7.5 环境影响评价89

第八章  节能91

8.1 项目概况91

8.2 节能原则91

8.3 综合能耗分析91

8.4 节能措施92

第九章  消防94

9.1 设计依据94

9.2 消防措施94

9.3 消防给水96

第十章  组织机构设置与项目管理98

10.1组织机构和管理体制98

10.2 劳动定员和人员培训98

第十一章  项目实施进度安排99

11.1 项目实施原则99

11.2 项目实施进度安排99

第十二章  投资估算101

12.1 投资估算101

12.2 建设投资估算101

12.3 建设期利息102

12.4项目总投资102

12.6 资金筹措103

第十三章  工程招标104

第十四章  财务评价107

14.1 编制依据及说明107

14.2 基础数据107

14.3 财务评价107

14.4 利润及现金流量分析109

14.5 财务评价结论112

第十五章  风险分析113

15.1 项目主要风险因素识别113

15.2 主要风险程度分析114

14.3 防范和降低风险措施114

第十六章  社会评价115

16.1 社会影响分析115

16.2 互适性分析115

16.3 社会风险分析115

16.4 社会评价结论116

第十七章  研究结论及建议117

17.1 研究结论117

17.2 建议117


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