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目录

一、EOD与总部经济  ………………………………………3   

二、EOD的区域定位  …………………………………………6  

三、EOD整体规划布局及实施计划………………………… 10

四、发展EOD对XX镇的战略意义…………………………19

五、发展EOD的相关建议……………………………………20

六、结束语 ………………………………………………… 22

一、EOD与总部经济 

（一）EOD的建筑形态

EOD绿色生态办公区，其英文全称“Ecological Office District"，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。

生态办公区的建设是以可持续发展的思想为指导，它寻求自然、建筑和人文之间的和谐统一，与CBD相比，EOD就是“小别墅”。EOD往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。EOD不会象CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。CBD则是名副其实的商圈，金融中心、豪华酒店、酒楼、商务中心、写字楼等高楼林立。EOD有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，EOD不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。

绿色生态办公区（EOD）具有以下四个特点： 

1、自然环境优越。

绿色生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60％以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 

2、人文环境协调。

绿色生态办公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。

3、高环保节能。

绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。。

4、低成本优势。

随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。（附图）

（二）总部经济的概念

“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造基地   布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。而企业总部所在区域所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。

（三）EOD形态下的总部经济

EOD生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出的理念，是低密度的生态办公形态。EOD在一些发达国家首先产生出来，与新的办公形式相匹配。这种办公形式不规定早晚工作时间，提供２４小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“８小时模式”的办公空间，而EOD生态办公区，则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。其目的是为在此建立总部的跨国公司和大型企业，提供一个生态平衡、环境优美、配套设施齐全的平台，从而聚集了人才流、资金流、物流、企业流。从而形成总部效应。总部经济具有以下特点：

1、产业效应

　　即产业重塑。一个企业总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与该总部相配套的各种服务业，如传媒、公关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。

2、就业乘数效应

总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做就业乘数效应。

3、社会资本效应

　　一个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。 

4、消费带动效应

　　企业总部的迁入，将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。同时，公司总部的高级白领阶层是高消费群体，他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。

5、税收供应效应 

　　由于结算中心一般设在企业总部，因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。

二、EOD的区域定位

   EOD的提出

   选择XX镇XX产业园作为EOD的开发依托基地是基于以下几个方面的考虑：

（一）宏观的城市发展分析

根据XX市整体规划，产业东移的战略已经全面启动，东丽区在整个战略性规划中占有重要的区域经济地位。东丽目前正在启动的XX航空城六大版块也正是对XX整体战略发展的一个呼应。XX工业园地处六大版块的高新产业园区内，占地2.2平方公里，是高新产业园的43.1%。至目前为止，目前空港地区已经吸纳投资总额超千万的新建、续建项目105个，其中79个项目已投产运营，新批和增资外商投资企业达到112家，完成协议外资额1.84亿美元，资金到位额1.1亿美元，协议内资额38亿元，实际利用19.5亿元，标准厂房竣工58万平米。综上所述XX产业园在大的城市战略背景下，从城市发展角度来看未来20年是XX乃至华北地区高新产业发展的重要版块之一。

（二）从项目的周边区域来看 

XX产业园地理位置优越，地处XX滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻XX经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；XX滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口XX港，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。这些优越的环境已经吸引了众多优势项目，区级、市级重点项目相继落户XX镇。正在兴建的东丽湖度假村、空港物流区、英才硅谷园、XX家园和千亩生态公园的投资兴建，已经吸引高端人才在XX镇聚集，也营造了优厚的人文生态环境。在发展大中型企业形成财富聚集的过程中都将为XX镇的招商引资形成优越的人文资源积累。