项目名称：现代物流园项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

        xx物流集团有限公司（以下简称公司）拟租赁xx市xx区xx镇一闲置厂区建设“现代物流园区”项目，公司的战略目标是把该园区打造成为立足xx、辐射华南、影响东南亚的物流精品园区，本文描述的是该战略目标的首期计划。现代物流园区项目的建设符合国家物流行业的发展规划以及xx市政府打造现代物流产业的政策导向；是xx物流集团公司拓展业务范围，创造新的盈利点，实现从传统物流向现代物流产业升级的重要途径。

        本文首先通过市场分析认为项目建设的外部机会是政策机会和市场机会；项目优势体现在选址的区位优势、物流网络优势、区域商贸业发展优势三个方面；劣势体现在公司尚缺乏现代物流园区管理经验和专业人力资源支撑。在市场分析的基础上，公司将物流园区定位为高档次、高服务、高标准、集一体化物流解决方案(第三方物流)和环节(功能)性物流服务的现代物流园区，并且从园区功能规划、公司治理结构、人力资源配置、设备购置和工作流程五个方面对物流园区的具体运营做出详细规划。

        本文涉及到市场分析、项目策划、投资分析和风险评估等众多参数，是一项综合性经济分析。为此，本文采用了大量的通过文献和实地调查及专家访谈获得的资料和数据，从多重角度对项目进行了分析研究，目的是为投资决策提供充分的信息依据。投资收益与成本分析显示，本项目首期共需投入启动资金xx万元。第一年总成本为xx万元，第二到五年总成本逐年递增。第一年总收益为xx万元，随着物流商铺等出租率的提高，第二年到第五年的总收益逐步上升。以目前银行一年期贷款利率5.40%作为折现率计算，本项目的静态回收期为4.85年，动态回收期为5.32年，净现值NPV为xx万元，内部收益率为31.44%，远高于银行一年期贷款利率，因此本项目可以投资。在进行敏感性分析时发现，项目的利润对固定成本敏感性最大，对变动成本如销售费用的敏感性较低。分析得出项目的风险主要体现在法律风险、市场风险、经济风险、管理风险上，并就这四项风险的应对措施进行了阐述。本文的结论是该项目收益可观且风险可控，因此该商业计划书可行。本商业计划书是一个综合性的策划和实施方案，有别于一般传统的可行性研究报告。

        项目背景

        珠江三角洲地区一直是改革开放的前沿，地区整体经济实力在中国处于领先地位，人均国内生产总值接近世界中等发达国家水平，产业结构已处于第二产业占主导地位向第三产业为主的过渡阶段，工业化水平处于由中级阶段向高级阶段的过渡期。由于毗邻港澳，外向型经济及国际化水平较高，这既形成了对物流园区服务的巨大需求，又为其发展创造了良好的经济环境。珠江三角洲地区城市化水平较高，并已形成了以广州—佛山为代表的综合型经济发展模式，以深圳—东莞为代表的外向型经济发展模式，以珠海—中山为代表的区域产业化经济发展模式，以肇庆—清远为代表的边缘区域的经济生活发展模式。各区域的产业带轴向布局分明，对市场有重要影响的国有、合资、外商独资、乡镇和私营企业分布其中，加之近期《粤港合作框架协议》和《广佛同城化建设计划》的出台，珠三角现代流通经济圈逐步形成，这都将对物流园区的发展建设产生直接的需求。

         随着xx市xx区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的xx区已成为广州市的城市中心区和未来商业发展黄金地段。近几年来，区内企业已将部分仓库设施改变为各类商品展销及交易市场用途等，而区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。因此，xx市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造白云区仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点。随着xx区空港物流基地的飞速发展，必将带动物流产业的流通加工、分捡、配载、专业仓库业的快速升级与蓬勃发展。xx物流集团有限公司将在xx市xx区xx镇xx路面积约xx亩的原xx的鞋厂厂址上建设现代精品物流园区。该项目投资满足日益增长的物流市场需求，适应xx市及周边地区的经济发展水平，符合国家级省市各项法规政策要求，具有良好的投资建设宏观环境。