项目名称：养老地产项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

      本文是一份真实完整的具备操作可行性的房地产项目商业计划书,是以所属企业的经营视角对项目的可行性论证,因此部分内容会涉及企业的商业隐私,故而对文章题目和内文中涉及“xx养老地产项目”企业信息的文字以“xx养老地产项目”替代。 

      本文拟运用理论和实证分析的方法, 通过对国内外成熟的养老服务内容、养老服务开发项目、xx养老服务市场的研究,分析借鉴国内外先进经验、充分考察项目落地适应性的基础上，尝试对 xx养老项目的市场前景、发展定位、营销策略、财务评价、风险分析等方面提出相关的建议；提出了以居家为基础，统一服务标准；以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式；以及从养老到泛养老，涵盖健康养生、度假养老的兼容性复合型功能全龄社区的开发理念；xx养老项目以养老地产为开发契机，其核心是养老及医疗，达到医养结合，在此之外，连缀养老服务从业人员的教育培训、食品营养、医疗保健、康体休闲、学习娱乐、研发应用等上下游行业构成产业闭环，达成一个既能本体自足，又能服务外延的具有综合体性质的城市养老服务解决方案。  

      本文对于养老地产即养老问题商业化、市场化解决方案这一领域的研究，将会深度挖掘养老这一巨大的市场潜力，为养老问题市场化、系统化解决方案提供研究成果与理论支持。 

       项目背景及意义

       社会背景——中国第六次人口普查 

       第六次全国人口普查显示 0-14 岁人口为 222459737 人，占 16.60%；15-59 岁人口为 939616410 人，占 70.14%；60 岁及以上人口为 177648705 人，占 13.26%，其中65 岁及以上人口为 118831709 人，占 8.87%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降 6.29 个百分点，15-59 岁人口的比重上升 3.36 个百分点，60岁及以上人口的比重上升 2.93 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 1.91 个百分点。 

      中国正迈入老龄化社会，生育率低、人口结构老化、城镇发展不均衡、社保制度滞后将带来未来发展的重大隐患。 

       2013 年 2 月，我国发布了首部老龄事业发展蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》，中国已成为全球最大的老龄化市场：2013 年，中国迎来第一个老年人口增长高峰，60 岁以上老龄人口达到 2.02 亿，老龄化水平达到 14.8%。 到 2015 年，预计全国 60 岁以上老年人将增加到 2.21 亿，老年人口比重将增加到 16%，中国已经迈入了严重的老龄化社会。 

        在我国高速推进的工业化、新型城镇化发展进程下，由于老龄化社会的到来，劳动力供求关系已发生深刻变化；更甚，计划生育体制的长期执行，造就了我们当下普遍的 421 社会家庭结构，传统“养儿防老”观念作用下的家庭养老模式受到巨大的冲击；质言之，劳动人口逐步减少而需要赡养的老年人口数量却在快速增长——谁来养老、如何养老的问题日益凸显；为缓解日益严峻的养老问题，社会化养老模式的发展成为必然途径。 

        中国房地产发展的养老服务业转向背景

        21 世纪以来，房地产业在中国国民经济中的支柱性地位愈加凸显，是城市化发展以及城镇化发展过程中的客观要求。但于人口增速放慢以及人口迁移带来的影响，房地产市场的绝对需求量变得越来越有限，房地产业高速成长的时代逐渐式微。随着社会老龄化程度的加深，众多与老年群体相关的产业迅速兴起。据统计，到 2015 年，中国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老服务就业岗位将超过 500 万个，未来养老服务产业市场发展潜力巨大。 

       目前我国的现代养老产业仍处在摸索方向并探寻发展模式的起步阶段，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老服务的低水平软硬件配置问题一直很突出。因此形成了以政府主导的中低端基本保障服务的养老服务和以社会资本为主导的中高端养老服务的二元格局，存在于其间的家庭养老、机构养老、社区养老服务供给正逐步以体系化的方式抬头；而对于涉足养老产业的地产企业来说，养老地产漫长的回报期，要求有相当的资金实力和持续运营实力，而养老服务的专业和巨细程度又要求地产企业具备强大的资源整合能力，这多少让大多数地产企业采取审慎的态度。

       所以，当下养老地产市场基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面，据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿。 但是，中国房地产发展领域的养老服务转向已经产生，在土地获取、规划设计、投资建设、业权性质、持续运营、资源整合、产品结构、服务体系、盈利模式等重要问题上并没有天然的屏障，更多的房地产企业以不同的方式在实践着，并在实践中探索着各自的解决方案，一种多元并存的养老地产发展模式正在形成。 

        我国社会人口老龄化程度加深的背景 

       “六普”数据显示，与“五普”相比，中国 60 岁及以上人口为 1.78 亿人，占13.26%，上升 2.93 个百分点，其中 65 岁及以上人口为 1.19 亿人，占 8.87%，上升1.91 个百分点。 中国的人口老龄化呈现出以下几方面特点； 

        首先,我国老年人口的绝对数量大，我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿，高龄化趋势显著，随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势； 

        其次,“未富先老”，这将是未来老龄化社会家庭养老模式中最大的问题,瑞典、日本、英国、德国、法国等发达国家在进入老龄化时，人均 GNP 已达 1-3 万美元，在全球 72 个人口老龄化国家中，人均 GNP 达 1 万美元的占 36%，1 万至 3 千美元的占28%，而我国在 2002 年只有 980 多美元，就提前进入了老龄化。说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却已进入了发达国家的行列，呈现了“未富先老”的特征。老龄化的加速对经济、社会都将产生巨大的压力。 

        最后,“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加，关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加； 

       养老地产研究及其意义

        本文将不耽于对理论的阐述和探究，而是将更多的精力着力于项目的可行性及在地性开发和持续运营，乃至盈利结构的设计。 

       xx养老项目是xx市“千万平米”社会事业养老服务设施建设的重要组成部

分，是实现xx《关于进一步加快养老服务业发展的意见》中xx养老服务业发展目

标的有力支撑之一；为实践企业战略、开拓企业自身的养老地产市场、构建企业养老地产品牌及获取长足的投资收益，推动xx养老服务业发展，提升xx养老服务业发展水平，更兼贡献于养老地产行业的发展，提供一份具有实践借鉴意义的项目发展探索经验，全面分析其开发过程中所涉及的各主体之间的关系，构建更合理有效的开发模式、盈利模式、服务模式，具有重要探索实践意义。 

        其实践意义具体体现为三点: 

        从企业角度讲，通过考察和论证，提出的开发模式、发展定位、运营模式、盈利模式，一方面可以使企业在开发运作过程中更加的顺畅，更加快速地抢占市场，获取丰厚利润；另一方面，可以促进企业在产品线创新、服务创新等方面的快速推进，对于兼容健康养生、养老、度假养老等复合型养老项目部品战略的成型将是一份宝贵的经验。 

        从政府角度讲，xx养老项目一定程度上的公益性可以减轻其养老负担；养老

服务集聚平台的构建，亦可以提升城市养老服务业发展水平，推进xx养老服务产业链形成；同时，通过自身的发展、持续运营能力，带动周边乃至区域发展，拉动经济增长、创造直接或间接的就业岗位、带来更多的财政收入。 

        从社会角度讲, xx养老项目的快速发展可以满足xx户籍老年人养老服务

需求；立基于xx旅游资源，打造扩展性强、兼顾旅游度假功能的复合型养老项目，将是对xx市旅游业发展的一大增容、一大亮点，促进城市品牌构建以及城市总体幸福水平的提升。