项目名称：智慧养老全产业链项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

    3市场分析

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化

目前，我国的养老模式包括三种：居家养老、社区养老及机构养老。随着政府支持民营资本涌入市场，机构养老将呈现专业化、市场化的运作方式，整个养老市场也会更加多元化。

图表3-1 我国养老模式

机构养老指的是国家政府部门、集体或个人出资运营建设的养老机构、福利院等，主要分为两种类型：公办养老机构和民办养老机构。这些机构将有养老需求的老人聚集在一起， 集中提供优雅的生活氛围、合理的膳食、周到的医疗护理及多样化的文化娱乐活动。机构养老主要的运营模式有持有经营、连锁经营及会员制；收入来源主要包括月租收入、护理收入及其它配套经营收入。

图表3-2 机构养老运营模式及优劣势

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期

我国整体步入人口老龄化趋势：《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口16.1％。其中65岁及以上人口14386万人，占总人口10.5％。公报指出，截至去年底，全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4％。各类养老床位672.7万张，比上年增长16.4％；每千名老年人拥有养老床位30.3张，比上年增长11.4％。。按照国际通行标准，60岁以上老年人口比例超过10%，即进入老龄社会，1999年中国60岁以上老年达到10.3%，标志着中国进入老龄化社会。另外，衡量老龄化的指标还有老年抚养比（指老年人数与成年劳动力人数的比值)，中国的老年抚养比呈现稳步上升趋势。

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道

根据相关数据表明，中国的人口老龄化分为三个阶段：1）从从2001年到2020年是快速老龄化阶段；2）从从2021年到2050年是加速老龄化阶段；3）从从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。

图表3-3 老龄化阶段

1、快速老龄化阶段

中国将平均每年新增596万老年人，年均增速约为3.28%。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口比重的12.37%。

2、加速老龄化阶段

伴随着20世纪60年代到70年代中期第二次“婴儿潮”进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。

3、重度老龄化阶段

2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化平台期。

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在机构养老需求

有数据显示，自 2000至2010年间，中国城镇空巢老人比例由 42%上升到 54%，农村由37.9%上升到 45.6%。2015年，空巢老人超过5100万人，占老年人口的1/3。随着第一代独生子女的父母陆续进入老年，2030年中国空巢老人数将增加到两亿多，占到老人总数的九成。由于计划生育政策的实施，中国的家庭结构发生变迁，人口增速放缓，独生子女造成了空巢老人的产生，由此带来养老产业发展的新契机。

随着人口年龄结构的变化，总抚养比在不断上升，即便是与子女一块居住的老人，由于经济压力，子女也难以全职陪伴照料老人，老人日间独居也会存在意外摔倒、突发疾病等风险，也存在陪伴等需求，这就产生了机构养老服务需求。

图表3-4 家庭结构中一代户、二代户占比最大

图表3-5 家庭规模中老人占比情况

3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发

伴随平均寿命的延长，老年人患慢病及发病概率也呈现上升趋势。根据有关数据统计显示，中国 60 岁以上老年人中，有将近一半患有高血压等慢性病，主要包括高血压、脑血管病、糖尿病、慢性阻塞性肺部疾患、类风湿性关节炎和缺血性的心脏病，其中，老年人患高血压的比例高达 19%。由此判断，中国老年人存在对慢病更为强烈的管理需求。 

2015年中国失能及半失能老人已达到4000万，占总体老年人口的 19.5%，其中，完全失能老年人达 1240 万人左右，占总体老年人口的 6.05%。这部分老人需要专业的看护和照料，依据老年人与护理员 3：1的比例推算，我国至少需要 1000万名专业的养老护理员，未来老龄化和高龄化的趋势还将延续，庞大的养老需求将催生万亿级市场。

图表3-6 我国失能老人逐年递增（万人次）

图表3-7 65岁及以上人群患慢病概率最大

图表3-8  2030年65岁及以上患慢性病的老人将超1.5亿人

预计到2030年患慢性病的老年人超过1.5 亿人，而目前对于老年人存在医疗资源可及性问题。医疗资源是老年人选择养老服务的一个重要考虑因素，医养结合模式将会在这一背景下脱颖而出。另外，目前国务院政策也在支持和推进医养结合，提出的目标到2017年，80%以上的医疗机构开设为老年人提供绿色通道，50%以上的养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。目前各省市养老服务机构平均床位多数在 100 左右，存在大量床位较少的机构，相对而言，有一定规模的机构更能推进医养结合，行业尚存大量的发展空间。

3.2.4我国养老产业市场前景

    随着中国人口老龄化现象的加剧，中国需要进行医疗保健护理的老年人将不断增加。据估计，到2020年，生活不能自理而需要医疗养老服务的老年人人数将突破2000万，老年群体规模庞大。作为一个新兴的健康产业发展领域，医疗养老具有巨大的市场规模，在未来的发展潜力巨大。

    事实上，按照国际上普遍规律，一个国家60岁以上人口超过10%或者65岁以上人口超过7%就进入老龄化社会，我国在2010年就已经进入老龄化社会，并且进程还在加速。

    根据民政局发布的《2015年社会服务发展统计公报》，我国60岁及以上老龄人口2.22 亿，成为了世界上首个老年人口突破2亿的国家。预计2050年我国老龄人口占比将超过30%，高于美国等大部分发达国家。

而老龄化带来的直接影响就是养老问题。数据统计，2014年我国养老产业的市场容量为4.1万亿，占GDP的6.44%，预计到2020年，我国养老产业的市场空间将达到7.7 万亿，到2030年有望实现22.3 万亿；未来10到15年是养老产业发展的黄金时期。

    同时，中国产业信息网发布的《2016-2022年中国养老产业深度调查及投资前景预测分析报告》中指出，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

3.3 智能养老产业分析——“互联网+”助力养老轻资产创业，智慧养老受追逐

目录

1总论 8

1.1项目概述 8

1.2项目投资单位 11

1.2.1单位简介 11

1.2.2投资优势 12

1.3项目规划 12

1.3.1项目定位 12

1.3.2医养模式规划 16

1.3.3目标规划 18

1.4项目基本情况 19

1.5项目总投资及财务评价 21

1.5.1项目投资规模及资金筹措 21

1.5.2财务评价 22

1.5.3社会影响预估 22

1.5.4主要技术经济指标 23

1.6项目建议书编制说明 24

1.6.1编制依据 24

1.6.2主要研究内容及方法 24

1.7项目研究结论 25

1.7.1项目结论 25

1.7.2建议 25

2项目背景及必要性 27

2.1项目背景 27

2.1.1国家逐渐形成对健康养老产业的顶层设计 27

2.1.2省市政策大力支持医养产业发展，把发展健康医养服务作为全省新旧动能转换十大产业之一 29

2.1.3老龄化+二胎施压，我国落后养老产业待爆发 30

2.1.4机构无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务 30

2.1.5医护条件成养老机构选择首要条件，医养结合空间巨大 31

2.2项目建设必要性 32

2.2.1破解当前经济结构转化和动能转换难题，是供给侧结构性改革的有效尝试 32

2.2.2发展医养是一条产业扶贫有效路径，有利于促进城镇协调发展 32

2.2.3有效解决农产品销路，带动农民收入，促进三农发展 33

2.2.4促进“智慧养老”科技的发展和应用 33

2.2.5是推进菏泽市及曹县养老工作的需要 33

2.2.6是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要 33

2.2.7是富民强县、发展地方经济增加税收的需要 34

2.2.8打造医养产业名片，促进创建国家级医养健康示范市 34

3市场分析 35

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化 35

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期 37

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道 37

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在机构养老需求 38

3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发 39

3.2.4我国养老产业市场前景 41

3.3 智能养老产业分析——“互联网+”助力养老轻资产创业，智慧养老受追逐 43

3.4高端养生养老的大量需求 44

3.5消费者对生态、天然的日益重视 45

3.6本地养老服务供应不足， 潜力巨大 45

3.7市场小结 46

4项目区位及建设条件分析 47

4.1项目建设选址 47

4.2建设区位优势 48

4.2.1区位优越，周边腹地交通便捷 48

4.2.2自然环境良好，生态环境优越 49

4.2.3老年人口加快增长，医疗及养老供给不足，需求大 49

4.2.4政策扶持，项目迎来发展的良好机遇 50

4.3小结 50

5项目规划方案 51

5.1项目定位 51

5.1.1总体定位 51

5.1.2发展定位 53

5.2项目规划方案 55

5.2.1总图规划 55

5.2.2项目核心特色 58

5.3功能分区建设 62

5.3.1居住区 62

5.3.2养老康乐中心 63

5.3.3医疗服务中心——二级甲等医院 64

5.3.4星级旅游度假酒店 73

5.3.5老年大学 73

5.3.6幼儿园 74

5.3.7生态农庄 76

5.3.8商业配套——物业、超市、购物街等 77

5.3.9中央人工湖 77

5.4服务项目 78

5.5养老机构管理制度 81

6工程技术方案 83

6.1设计指导思想及原则 83

6.1.1指导思想 83

6.1.2原则 83

6.2 规划设计方案 84

6.2.1规划原则 84

6.2.2项目选址 84

6.2.3养老养生中心公寓设计原则 85

6.2.4整体布局 85

6.2.5住宅设计 86

6.2.6内部规划设计 87

6.3工程方案 90

6.3.1设计思路 90

6.3.2设计依据 91

6.3.3建筑物设计规模分析 91

6.3.4辅助设施设备 93

6.4 结构设计 94

6.4.1设计依据 94

6.4.2结构选型 94

6.5 绿地工程 94

6.6 公辅工程 94

6.6.1电气设计 94

6.6.2供水 95

6.6.3空调、采暖季通风 96

6.6.4医疗救护呼叫系统 97

6.6.5智能保障系统 97

7 环境保护 98

7.1 设计依据及原则 98

7.2 生态环境影响分析 99

7.2.1施工期环境影响分析 99

7.2.2营运期环境影响分析 101

7.3 生态环境保护措施 101

7.3.1施工期环境防护措施 101

7.3.2运行期环境防护措施 102

8 安全卫生、消防及节能 104

8.1 安全卫生、消防 104

8.2 节能 105

9 组织机构及实施进度规划 107

9.1 项目组织机构 107

9.2 劳动定员 107

9.3 团队建设 108

9.4 项目实施计划 109

9.4.1项目建设工期 109

9.4.2项目建设管理 110

9.4.3项目实施进度规划 110

9.5 项目招标组织 111

9.5.1招标目的 111

9.5.2招标原则及招投标方案 111

10 项目投资概算 114

10.1 估算范围及依据 114

10.2 总投资估算 114

10.2.1建筑投资估算 114

10.2.2总投资及其构成分析 116

10.3 资金使用计划 117

10.4 资金筹措计划 117

11 项目效益预测 118

11.1 预测依据 118

11.2 销售收入和销售税金及附加 118

11.3 总成本费用 119

11.4 利润与利润分配 119

11.5 财务评价 120

11.6盈亏平衡分析 120

11.7 财务评价结论 121

12 研究结论及建议 122

12.1 研究结论 122

12.2建议 123

财务附表 125

附表一：销售收入、销售税金及附加估算表（万元） 125

附表二：项目流动资金估算表（万元） 125

附表三：损益和利润分配表（万元） 126

附表四：运营费用估算表（万元） 126

附表五：工资及福利费用估算表（万元） 127

附表六：固定资产折旧费用估算表（万元） 128

附表七：总成本费用估算表（万元） 128

附表八：项目财务现金流量表（万元） 129

附表十：主要经济数据及评价指标表（万元） 130