项目名称：空港新城都市综合体建设项目可行性研究报告

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项目概况：

我们通常把配有写字楼、贩物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，且各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率，同时在规模上一般满足建筑面积达10万平方米以上的建筑称为城市综合体。

城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。这都与城市综合体形成的特点密切相关。 

城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 

中国城市综合体的发展并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处与各自分开的状态。

直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历程划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：

通过统计全国20个重点城市的综合体存量可以得出，北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市为背景、沈阳、重庆三市；老上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

对全国重点城市的综合体项目按区域属性进行分类后可见，核心区的综合体项目比例在32.8%左右，尽管城市核心区通常是商业最发达的区域，但城市综合体的兴起并不以核心匙为主展场。主要原因可能有两点。第一，在城市综合体兴起之时，市中心区域可利用的商业地块有限。第二，城市综合体内部可以实现功能互补，资源共享，一定程度上可以借助自身达到人流量的内部循环而不过分依托外部环境。从数据来看，城市副中心区的城市综合体存量最大，占比达到50%，老城市新区型综合体也正逐步兴起。

针对全国20个重点城市已开业的城市综合体数据，将综合体区域属性和物业类型进行交叉分析后可以发现，城市核心区域综合体以商业+办公+酒店为主流；城市副中心区的综合体以商业+办公+公寓组合为主；城市新区的综合体以商业+办公+酒店组合为主，公寓占比也较为空出。总体来说，商业和办公是城市综合体的核心物业，其它物业类型与不同的区域属性结合可以发挥各自的功能，例如，城市新区型综合体其它类别占比较大，多为会展中心或旅游性质等创新型产品组合。

         《空港新城都市综合体建设项目可行性研究报告目录》

1.总论7

1.1项目提要7

1.2项目概述7

1.3项目建设单位概况9

1.4项目建设概况10

1.4.1项目建设规模及期限10

1.4.2项目建设主要内容11

1.4.3项目投资规模及资金构成12

1.4.4项目资金筹措方式13

1.4.5项目主要经济技术指标13

1.4.6财务评价13

1.5项目可行性研究报告编制说明14

1.5.1项目可行性研究报告编制依据14

1.5.2项目的主要研究内容和方法14

1.5.3编制原则15

1.6项目研究结论及建议15

1.6.1项目建设对城市功能的完善和提升15

1.6.2项目研究结论18

1.6.3建议21

2.项目建设背景和必要性22

2.1项目建设背景22

2.1.1社会背景—城市综合体作为城市的升级引擎，将迎来发展的春天22

2.1.2产业背景—产业结构的调整和升级，对城市综合体的未来创造了较大的发展空间22

2.1.3政策背景—国家及地方政策对城市综合体建设及相关产业发展给予了强有力的支持23

2.2项目建设必要性25

2.2.1适应市场需求，弥补九台市综合体的空缺，发展空港新城的重要举措25

2.2.2推进九台市“三城并进”战略规划建设步伐，引领“长吉一体化”快速发展25

2.2.3调整九台市产业结构，加速产业转型升级，促进“十二五”规划目标的顺利实现26

2.2.4培育新的经济增长点，为九台市政府提供稳定的税源27

2.2.5拉动九台市就业，缓解城市就业压力，加快创新型人才的培养27

3.项目市场调查与分析28

3.1相关知识28

3.2我国城市综合体发展概况29

3.2.1我国城市综合体发展历程29

3.2.2我国城市综合体存量分析29

3.3城市综合体增量市场分析31

3.4长春及九台市城市综合体发展概况33

3.4.1长春市城市综合体发展现状33

3.4.2长春市城市综合体分布特点及区域分析34

3.4.3九台市城市综合体发展前景分析35

3.5微观市场——人参，皮革，杂粮、杂豆等市场前景良好36

3.5.1人参作为“东北三宝”之首，发展前景可期36

3.5.2东北皮革交易市场借助丰富的资源优势，拥有良好的发展前景37

3.5.3我国杂粮、杂豆正成为朝阳产业，东北是主产区，面临新的发展机遇37

3.6项目SWOT分析38

4.项目建设区位分析40

4.1项目区位选择40

4.2项目区位建设条件分析41

4.2.1自然条件41

4.2.2资源条件41

4.2.3交通条件42

4.2.4经济条件43

4.2.5基础设施43

4.3建设地城市总体规划44

4.4项目建设条件综合分析46

4.5选址地评估结论46

5.项目发展定位与战略规划47

5.1项目运作方式47

5.2项目发展定位47

5.3项目战略规划48

5.3.1城市综合体概念的引入48

5.3.2城市综合体整体规划分析48

5.3.3城市综合体发展切入点51

5.4项目主要业态版块发展规划52

5.4.1人参市场52

5.4.2皮革及杂粮、杂豆交易市场55

5.4.3酒店及特色商业街区56

5.4.4配套中高端住宅和花园洋房57

5.5项目经营管理57

5.5.1整体运营策略57

5.5.2项目推广策略58

5.5.3项目招商策略58

5.5.4项目营销策略60

5.5.5项目竞争策略61

6.项目工程技术方案62

6.1工程概况及区位关系62

6.2项目开发设计62

6.2.1开发设计指导思想62

6.2.2开发设计依据62

6.2.3项目整体开发目标62

6.2.4项目开发时序原则63

6.3建筑设计概况64

6.3.1建筑设计理念64

6.3.2总体布局概述64

6.3.3主要建筑规划分析64

6.3.4商业街规划65

6.3.5公建配套设施规划65

6.3.6无障碍设计66

6.3.7项目平面规划66

6.4公辅工程68

6.4.1给排水设计68

6.4.2消防给水系统70

6.4.3空调通风工程71

6.4.4弱电工程72

6.4.5智能化设计工程73

6.4.6防雷74

6.4.7燃气工程74

7.环境保护75

7.1环境影响分析75

7.2环境保护对策75

8.安全卫生、消防及节能77

8.1安全卫生、消防77

8.2节能78

9.项目运作方式、组织机构与实施规划80

9.1项目组织机构80

9.2劳动定员81

9.3团队建设81

9.4管理制度83

9.4.1管理制度83

9.4.2组织管理战略84

9.5项目实施计划84

9.5.1项目建设工期84

9.5.2项目建设管理85

9.5.3项目实施进度计划86

9.6项目招标组织88

9.6.1招标目的88

9.6.2招标原则及招投标方案88

10.项目投资估算90

10.1估算范围及依据90

10.2总投资估算91

10.2.1建筑投资估算91

10.2.2流动资金估算94

10.2.3总投资及其构成分析94

10.3资金使用计划94

10.4资金筹措计划94

11.项目效益预测95

11.1预测依据95

11.2营业收入和税金及附加95

11.3总成本费用96

11.4项目年效益预测98

11.5主要经济技术指标98

12.项目综合结论及风险分析99

12.1项目综合结论99

12.2社会风险分析99

13. 项目综合评价101