项目名称：养老院建设项目可行性报告

客户名称：

项目概况：

 1．《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》；

  2．《民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；

  3．《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；

  4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001) 24号；

  5．《老年人建筑设计规范》  (JGJ.122-99);

  6．《老年人居住建筑设计标准》 （GB/T50340-2003）；

  7．《社区老年人日间照料中心建设标准》；

8．《中华人民共和国老年人权益保障法》；

9.《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）；

10．《河南省社会福利机构管理规定》；

11．《郑州市城市总体规划》 (2008-2020)；

12．《郑州市土地利用规划》 (2006-2020)；

13．郑州市民政局、统计局提供的有关资料；

14. 项目承办单位提供的有关数据及资料。

1.2.2 研究工作范围

    根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性，项目选址的建设条件，建设规模与方案，环境保护，消防安全与节能，抗震，项目管理与实施，组织机构和定员，招投标方案，投资估算与资金筹措，财务分析等方面进行了综合研究和分析；重点研究和论述了项目建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。

1.3 项目建设的必要性

    人口老龄化是当今世界面临的一个突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示：依照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家行列。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.69亿，占总人口的13.6%；80岁及以上高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

    河南省是全国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，全省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1988年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，河南省60岁以上的老年人口已占到全省常住人口的13.6%，2020年将达1089万，占全省总人口的16.45%，以后还将继续向老龄化方向发展。人口老龄化直接关系到社会的可持续发展，给社会养老工作提出了一系列挑战。

    郑州市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人。据郑州市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.9%，并且以每年3.3%的速度递增，人口老龄化形势日益严峻。近年来，郑州市从构建和谐社会的高度，关心重视老龄事业；按照“党政主导，社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年人优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事；全面完成郑州市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。目前，郑州市养老业多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强；惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上一个新台阶。

（1）监控室分设在各个园区社区服务中心及主要配套建筑一层监控室，韵设控制室、电视设备、画面分割器、监视器、录像机。

（2）入口、大厅、道路交叉口等设置摄像机，要求所有图像质量不低于四级，摄像机由监控室集中供电。

（3）所有设备和部件的视频输入和输出阻抗以及电缆阻抗均为75欧姆。

（4）走廊吊项内设置弱电线槽（200×100，综合布线、有线电视、电视监控系统共用，梁下0.1m安装。线槽与弱电间相连，由线槽与弱电间、监控室相连，由线槽至每台摄像机的电缆连接，普通摄像机预留2根SC20管，带云台摄像机预留3根SC20管。

6.4 采暖与空调

根据项目区气象条件，主要建筑应设集中采暖系统，并需考虑空调降温设备

1．采暖

项目将对郑州市天颐养老院建设项目进行集中供暖。

（1）热源选择和燃料分析

项目采暖燃气选用天然气，场地附近有郑州市城市供暖网，气源直接有郑州市市政中心提供，由4条管道引入中压燃气，经基地调压箱调试后，通过低压管网给各个气点供气。

（2）供热方式选择

采暖系统由室外采暖管网、室内管道、散热器和阀门等组成。室外热力管道采用直埋式，入口处安装平衡阀以调节流量。

采暖散热器果用热R1、R2系统采用铸铁散热器型号为铸铁四柱760型，标准散热量128W/片。

           《养老院建设项目可行性报告目录》

目录

第一章  总论1

1.1项目名称及承办单位1

1.1.1 项目名称1

1.1.2 项目承办单位1

1.1.3 项目拟建地点1

1.1.4 可行性研究编制单位1

1.2 研究工作的依据和范围1

1.2.1 研究工作的依据1

1.2.2 研究工作范围2

1.3 项目建设的必要性3

1.4 建设规模5

1.5 建设内容6

1.6 项目定员及施工进度10

1.7 估算与融资方案11

1.8 结论11

1.9 主要技术经济指标表11

第二章  项目建设背景及必要性13

2.1 项目提出的背景13

2.2 项目建设的必要性18

2.2.1 郑州市老年机构存在的问题18

2.2.2 项目建设的建议19

2.3 承办单位概况23

第三章  市场分析与建设规模24

3.1 市场现状24

3.2 市场预测27

3.3 目标定位30

3.4 建设规模34

第四章  场址概括和建设条件35

4.1 建设场址35

4.1.1 选址要求35

4.1.2 项目选址35

4.2  交通条件36

4.3 建设条件37

4.3.1 自然条件37

4.3.2 城镇规划及社会条件38

4.3.3 基础设施条件38

4.3.4 施工条件39

第五章  工程技术方案39

5.1 项目组成39

5.2 建设原则和指导思想45

5.2.1 建设原则45

5.2.2 建设指导思想45

5.3 总平面布置46

5.3.1 总平面规划原则46

5.3.2 总平面布局47

5.3.3 总平面经济技术指标49

5.4 建筑设计方案50

5.4.1 设计依据50

5.4.2 设计原则50

5.4.3 建筑设计51

5.4.4 建筑风格60

5.4.5 建筑剖面及交通组织60

5.4.6 建筑内部装修61

5.4.7 无障碍设计62

5.5 土建工程65

5.5.1 设计依据65

5.5.2 抗震设计及荷载取值66

5.5.3 结构安全66

5.5.4 建筑结构方案67

5.5.5 建筑特色68

5.5.6 主体建设内容一览表68

第六章  公用辅助工程70

6.1 给排水70

6.1.1 给水70

6.2 电器系统74

6.3 弱电78

6.4 采暖与空调81

6.5 通讯83

第七章  环境保护、消防及安全83

7.1 环境保护83

7.1.1 建设地点环境现状83

7.1.2 主要污染物和污染源83

7.1.3 治理方案84

7.1.4 绿化85

7.1.5 环境监测86

7.1.6 环境影响评价86

7.2 消防86

7.2.1 建筑防火86

7.2.2 消防措施87

7.3 安全88

7.3.1 标准88

7.3.2 自然条件安全88

7.3.3 总图布置安全88

7.3.4 电气安全89

7.3.5 其他安全措施89

第八章  节约能源89

8.1 设计依据89

8.2 节能原则90

8.3 能源消耗的种类和数量分析90

8.4 项目所在地能源供应状况分析90

8.5 节能措施91

8.6 能耗指标和节能效果分析93

第九章  组织管理体系93

9.1 管理机构93

9.2 工作制度94

9.3 项目定员94

9.4 人员培训94

9.5 项目组织构图95

第十章  项目管理与建设进度95

10.1 项目管理95

10.2 项目实施阶段和建设周期96

10.3 建设周期97

10.4 各阶段进度实施安排97

第十一章  招投标方案97

11.1 招标原则97

11.2 项目招标范围和招标组织形式97

11.2.1 招标范围和招标组织形式97

11.2.2 招标组织形式98

11.2.3 招标范围及组织形式见表。98

11.3 招投标程序99

11.3.1 招标99

11.3.2 投标100

11.3.3 开标、评标和中标101

第十二章  投资估算与资金筹措101

12.1 投资估算101

12.1.1 估算说明101

12.1.2 投资估算依据102

12.1.3 编制方法和待算指标102

12.1.4 总投资估算103

12.1.5 流动资金估算104

12.1.6 项目总投资与规模总投资104

12.1.7 投资估算分析104

12.2 总投资与融资方案105

12.3 资金运筹计划105

第十三章  财务评价105

13.1 评价的依据105

13.2 成本估算依据105

13.3 营业收入及税收106

13.4 利润总额及分配107

13.5 贷款偿还能力107

13.6 财务分析107

13.7 财务生存能力分析109

13.8 不确定性分析109

13.8.1 盈亏平衡分析109

13.8.2 敏感性分析110

13.9 综上所述110

第十四章  社会效益分析与结论110

14.1 社会效益分析110

14.2 本项目是公益性项目111