项目：地产建设项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章  总论 7

1.1项目建设公司 8

1.1.1公司介绍 8

1.1.2公司发展优势 9

1.2项目建设概况 9

1.2.1项目主要内容 9

1.2.2项目投资规模及资金构成 15

1.2.3项目资金筹措方式 15

1.2.4项目主要经济技术指标 16

1.2.5财务评价 16

1.3项目可行性研究报告编制依据 17

1.4项目研究结论及建议 18

1.4.1项目研究结论 18

1.4.2建议 18

第二章  项目背景及必要性 20

2.1项目背景 20

2.1.1坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展 20

2.1.2健全农业转移人口市民化机制，促进城乡要素自由流动 20

2.1.3人口红利促进人们置业需求的持续增加 21

2.1.4产业结构升级，对城市化进程的未来创造了较大发展空间 22

2.2项目建设必要性 22

2.2.1满足居民置业买房需求，促进房地产经济发展 22

2.2.2项目的建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要 22

2.2.3完善城市生活配套，促进优秀人才落户 23

2.2.4增加市税收，培育新的经济增长点 23

2.2.5提供多个就业岗位，提升市劳动就业率 23

2.2.6城市发展和企业自身发展的需要 24

第三章  市场分析 25

3.1行业解读 25

3.1.1房地产业概念 25

3.1.2产业内容 25

3.1.3产业特性 25

3.1.4产业前景 26

3.2今年1-7月份全国房地产开发和销售情况 27

3.2.1房地产开发投资完成情况 27

3.2.2商品房销售和待售情况 28

3.2.3房地产开发企业到位资金情况 29

3.2.4房地产开发景气指数 29

3.3项目目标市场及产品定位逻辑 30

3.3.1市商品房市场 30

3.3.2目标市场竞品项目 32

3.3.3本项目产品定位 33

3.4竞争优势分析和机会点分析 34

3.5项目SWOT分析 35

第四章  项目区域价值分析 37

4.1影响区域城市发展与规划的因素 37

4.1.1市总体城市发展与规划 37

4.1.2“一核四区”发展规划：新区 39

4.2项目选址地区位及优势 41

4.2.1项目选址地 41

4.2.2地块区位优势 41

4.3 项目建设地综合条件分析 42

第五章  项目定位及规划方案 43

5.1指导思想 43

5.2项目定位 43

5.2.1产品定位 43

5.2.2目标市场定位 44

5.3 项目规划目标 45

5.4 规划方案 48

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序 48

5.4.2住宅建筑设计规划建议 48

5.4.3小区配套设施规划建议 48

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变 50

5.4.5规划建设达标 51

5.4.6物业管理规划 51

5.5开发经营策略 51

5.5.1整体规划 51

5.5.2滚动发展 52

5.5.3力创精品 52

5.5.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势 52

5.6 营销策略 52

5.6.1价格策略 52

5.6.2促销策略 53

5.6.3销售促进 54

5.6.4公共关系 55

5.6.5调研活动 55

5.6.6准备策略 55

第六章  工程建设方案 58

6.1 指导思想 58

6.2 建设原则 58

6.3 建筑设计 59

6.3.1用地情况及用地性质 59

6.3.2设计依据 59

6.3.3项目总体规划方案 60

6.3.4户型设计 64

6.3.5交通设计 72

6.3.6景观设计 74

6.3.7日照间距 76

6.3.8总平面雨水排水与回收利用方式 76

6.4工程土建方案 76

6.4.1项目建筑规划及布局 76

6.5 结构设计 81

6.5.1结构方案确定原则 81

6.5.2设计依据 81

6.5.3方案概况 82

6.5.4单体设计 82

6.5.5绿地系统规划 83

6.6给排水设计 83

6.6.1给排水设计 83

6.6.2消防给水系统 85

6.7弱电工程 86

6.7.1高、低压变配电系统 86

6.7.2照明 87

6.7.3弱电线路 88

6.8智能化设计工程 88

6.9防雷 89

6.10接地及安全措施 90

6.11燃气工程 91

第七章  环境保护 92

7.1环境影响分析 92

7.2环境保护对策 92

第八章  安全卫生、消防及节能 95

8.1安全卫生 95

8.2消防设计及措施 96

8.2.1设计依据 96

8.2.2设计内容及原则 96

8.2.3 总图消防 96

8.2.4 建筑消防 97

8.2.5结构防火 98

8.2.6 给排水消防设计 98

8.2.7 防排烟设计 100

8.2.8消防电气 100

8.3节能 102

8.3.1建筑节能 103

8.3.2给排水节能节水设计 104

8.3.3暖通节能： 104

8.3.4电气节能： 104

第九章  组织机构及实施进度规划 107

第十章  项目投资估算 107

第十一章  项目效益预测 107

第十二章  风险及社会影响分析 107

第十三章  项目综合评价 107

我国目前进城务工的农民已高达2.88亿，虽然2.2亿农民工及其家属已被统计为城镇常住人口，但他们并没有城市户籍，这就在很大程度上制约了这部分城镇常住人口消费的增长。

本次《意见》在健全农业转移人口市民化机制方面提到，要有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。加快实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。提升城市包容性，推动农民工特别是新生代农民工融入城市。

一旦农民在城市落户，他们在城市就业的时间就会相对延长，消费水平自然可以大大提高。因此，解决城市化问题，就是要降低农民进城务工的门槛，加快农民工的市民化，要促进迁徙的人口定居，帮助进城的人口落户，增加收入，这也是拉动城市消费需求的重要途径。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。城市化进程的加快

经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。

中国的传统观念

自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。

投资需求

房地产本身除了有社会属性及商品属性外，也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下，房地产投资仍是风险最低，获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产，推动房地产不断向前发展。

改善性需求的增加

随着经济的发展，部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求，故会产生重新购房置业的需求。这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。

房产调控政策出台

近些年来诸多对房地产调控政策的出台，这一系列政策被称为史上最严厉的调控，但并没有使房价大幅回落，甚至部分二三线城市房价仍然高速上行，说明中国的房地产有着强大的市场需求支撑。