项目：供应链产业园项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章 总论 1

1.1项目简况 1

1.2项目概述 1

1.3项目投资公司 3

1.3.1建设单位介绍 3

1.3.2项目投资运营 4

1.4项目规划 4

1.4.1规划理念 4

1.4.2项目定位 4

1.4.3基地功能区 7

1.5项目建设指标 7

1.6财务评价 8

1.6.1财务评价 8

1.6.2主要技术经济指标 9

1.8可行性研究及报告编制依据 10

1.9研究结论 10

第二章 项目背景及必要性 12

2.1项目背景 12

2.1.1政策背景 12

2.1.2行业背景 15

2.1.3区域背景 18

2.2项目必要性 19

2.2.1发展智慧物流，是支持国家战略的需要 19

2.2.2是社会、企业提升效率、降低成本的需要 19

2.2.3是淮安经济转型发展的需要 19

2.2.4项目符合淮安鼓励发展的产业方向和区域经济发展需要 20

2.2.5增加淮安市财政税收，培育新的经济增长点 20

2.2.6产业链发展，成为绿色物流发展示范 20

2.2.7让城市更便利、更宜居 21

2.2.8增加就业岗位，促进社会和谐安定发展 21

第三章 市场分析 22

3.1我国物流、食品生产市场分析 22

3.1.1物流行业概述 22

3.1.2智慧物流规模持续发展，2025年市场有望破万亿 23

3.1.3国家政策支持智慧物流，大力推进产业发展 25

3.1.4智慧物流对冷链物流、制造业等产生积极影响 26

3.1.5智慧物流行业发展趋势分析 27

3.1.6食品研发生产行业 28

3.2我国便利店市场分析 29

3.2.1便利店数量增速保持在较高水平加盟比例进一步上升 29

3.2.2我国便利店渗透率相比日本仍有上升空间 31

3.2.3便利店销售额达到2812亿元增速高于百货和超市业态 32

3.3我国新零售行业分析 33

3.3.1新零售行业市场规模 33

3.3.2新零售行业企业分布 34

3.3.3新零售行业竞争格局 34

3.3.4新零售行业趋势 34

3.4小结 35

第四章 项目选址及建设条件 36

4.1项目选址 36

4.2建设条件 37

4.3交通条件 38

4.4公用工程条件 38

4.5其它条件 38

第五章 项目规划方案 40

5.1建设规划 40

5.1.1设计原则 40

5.1.2指导思想 41

5.1.3规划理念 42

5.1.4项目定位 43

5.2基地功能区划 46

5.3功能模块介绍 46

5.3.1优同智能仓库 46

5.3.2快递+智慧物流服务 53

第六章 工程技术方案 57

6.1建筑设计方案 57

6.2总平面布置 58

6.2.1总平面布置原则 58

6.2.2道路 58

6.2.3园区绿化 59

6.2.4消防安全 59

6.2.5围墙、大门 59

6.3土建工程 59

6.3.1设计依据 59

6.3.2土建工程一览表 59

6.4公用辅助工程方案 60

6.4.1给排水 60

6.4.2电力及通讯 62

6.4.3弱电设计 63

第七章 环境影响评价 66

7.1编制依据 66

7.2环境影响预测分析及保护措施 67

7.2.1项目建设过程中可能的环境影响 67

7.2.2项目建设过程中的环境保护措施 68

7.2.3项目投入使用后产生的污染及治理措施 68

7.3环境影响评价 70

7.3.1防治措施的合理性 70

7.3.2环境影响评价 70

第八章 节能分析 71

8.1节能综述 71

8.2节能的法规、国家和江苏省的政策规定 71

8.3节能标准和节能设计规范 72

8.4节能措施 72

8.4.1建筑结构合理性分析 73

8.4.2给排水系统节能 75

8.4.3电力节能 75

8.4.4设备节能 76

8.4.5其它节能措施 76

第九章 劳动保护、安全卫生及消防 77

9.1劳动保护与安全卫生 77

9.1.1劳动安全 77

9.1.2职业安全卫生 78

9.2消防安全 78

9.2.1消防措施 78

9.2.2消防管理制度 80

第十章 项目管理及劳动定员 81

10.1机构设置及职责 81

10.1.1设置原则 81

10.1.2组织机构 81

10.1.3劳动定员及培训 82

10.2项目实施计划 82

10.2.1项目建设工期 82

10.2.2项目建设管理 82

10.2.3项目工程进度表 83

第十一章 招标方案 84

11.1程招标范围 84

11.2招标组织形式 84

11.3招标方式 84

11.4工程管理 85

11.4.1项目建设期的组织与管理 85

11.4.2施工保证措施 86

第十二章 投资估算与资金筹措 87

12.1估算范围及依据 87

12.2总投资估算 87

12.3资金使用计划 88

12.4资金筹措计划 88

第十三章 财务效益分析 89

13.1预测依据 89

13.2销售收入和销售税金及附加 89

13.3总成本费用估算 90

13.4财务评价 90

13.5不确定性分析 91

13.6财务评价结论 92

第十四章 研究综合评价 93

14.1项目综合结论 93

14.2建议 93

附表一：销售收入、销售税金及附加估算表（万元） 95

附表二：项目建设投资估算表（万元） 96

附表三：损益和利润分配表（万元） 98

附表四：流动资金用估算表（万元） 99

附表五：总成本费用估算表（万元） 100

附表六：工资及福利费用估算表（万元） 101

附表七：固定资产折旧费用估算表（万元） 102

附表八：无形资产和其他资产摊销估算表（万元） 103

附表九：项目总投资使用计划及资金筹措表（万元） 104

附表十：项目财务现金流量表（万元） 105

附表十一：资产负债表（万元） 106

附表十二：借款还本付息估算表（单位：万元） 108

规划明确了淮安物流业的战略定位，即依托淮安市综合交通优势和产业优势，对接“一带一路”与长江经济带发展战略，将淮安打造成立足苏北，辐射鲁南、豫东、皖北地区，服务长三角的区域性重要物流枢纽城市。

《规划》确定淮安以“三平台、五体系、十园区、九中心”为物流发展总体框架体系。建设以现代综合交通网络、仓储、运载设施为主的物流基础设施平台，建设以移动互联网、物联网、大数据、云计算等新一代信息技术为支撑的物流公共信息平台，建设以引导、协调、规范、扶持为主的物流发展政策平台。建立商贸物流、电商物流、产业物流、港口物流、保税物流五大物流体系。建设淮安现代综合物流园、淮安电子商务现代物流园等十个园区。打造淮安盐化工物流中心、淮安粮食物流中心等九个中心。

《规划》明确了物流业发展总体目标以及物流业发展重点任务，到2025年，物流业增加值达到700亿元，年均增长超12%；全社会物流总费用与GDP的比例降至13%；新增营业收入亿元以上物流企业20家，其中10亿元以上物流企业5-6家；全市3a级以上物流企业达40家，新增省级重点物流基地(企业)10家；努力打造2-3个省级示范性物流园区。

便利店行业发展很快，但也存在连锁化程度低、服务参差不齐等问题。应运用新技术撬动便利店服务升级，推动品牌化发展、创新智能化经营、提升连锁化水平，让便利店更加便民。

（1）便利消费方便省心

便利店一般位于社区一隅或路边街角，因距离近、省时、省力而受到居民欢迎。除了日用消费品零售，很多店面因地制宜为周边居民提供早餐、接收快递等多种服务，这些新式便利店在方便居民生活的同时，自身也增加了盈利点，还有利于推动城市新零售业发展、助力经济增长。

（2）便利店行业发展仍存短板

但是一些便利店服务标准差距大，同质化商品多，特色不明显，竞争力偏弱。

（3）用新技术撬动发展

发展智慧型便利店，提供精准销售和引导消费等全新体验，实现“智能商业”，未来将大力发展智慧型便利店，旨在运用科技力量，创新商业模式，借助线上线下融合的全渠道，深入了解和挖掘居民的日常消费偏好和需求，加强数据的使用和管理，提供精准销售和引导消费等全新体验，实现“智能商业”。同时，成为“智慧社区”和“智慧城市”的重要基础。

（4）品牌连锁便利店加快发展

商务部等13部门联合印发《关于推动品牌连锁便利店加快发展的指导意见》，提出优化便利店营商环境，推动便利店品牌化、连锁化、智能化发展。

加强规划政策引导，优化网点布局。进一步推动落实新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%的要求；鼓励品牌连锁便利店企业由中心城市向周边城市、小城镇及农村拓展，便利城乡居民消费。

推进便利店品牌化建设。支持品牌连锁便利店统一设置代表企业特色的标识牌匾，提升品牌认知度；鼓励企业加强与知名文娱品牌合作，建设文化主题便利店，发展集文化服务和便民服务等功能于一体的“书店+便利店”模式。

推动门店数字化改造，鼓励采用数字货架、电子价签、无线射频等商品管理技术，提升门店服务智能化水平；鼓励企业整合连锁门店资源与在线流量资源，通过自建线上系统、会员体系，或加强与电商、配送等平台企业合作，大力推进连锁便利店O2O模式，开展全渠道经营，为居民提供线上下单、线下体验、配送到家、社区团购等服务。

从便利服务业在中国的扩张轨迹不难看出，服务业的发展与城市的经济发展水平和宜居程度息息相关。从某种程度上而言，服务业在一座城市的普及程度，代表了这座城市的公共服务设施的便利度和城市的生活舒适度。

生活越便利，城市越宜居。东京、上海、深圳这些服务业发达的城市，基本上都是经济发展水平较高且比较宜居的城市。英国生活杂志《Monocle》自2006年起每年都会发布宜居城市报告，其中一项指标考量是“生活品质”，东京已经连续三年蝉联宜居城市榜首。而深圳也在中科院发布的2017年《中国宜居城市研究》榜单的前十之列，在公共服务设施方便性评价方面，上海和深圳分别居于第一和第三。服务业在某种程度上，也是衡量一座城市宜居程度的标准之一。

物流是从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通生产、配送、信息处理等基本功能进行有机结合。

1990年至今，物流（专业供应链管理服务）蓬勃发展。这一阶段的更多轻资产模式的物流企业出现，依托信息技术和第三方物流，为客户提供业务流程再造与供应链整体解决方案。

供应链是通过对企业的信息流、物流、商品流、资金流的控制与协调，将供应商、制造商、分销商、零售商，直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。它不仅是一条连接供应商到用户的物流链、信息链、资金链，而且是一条增值链，物料在供应链上因生产、包装、运输等过程而增加其价值，给相关企业带来收益。

供应链管理属于物流发展的高级阶段，在经历了基本服务、增值服务和一站式物流服务阶段之后，供应链管理的出现标志着物流企业与客户的合作进一步加深，达到了战略的高度。物流企业从基础服务的提供转变为供应链的整合与优化，在利用较少资源的情况下，为客户创造更大的价值。