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目录

一、项目总说明                           ------------3

二、项目概况                             ------------5

三、投资环境研究                         ------------11

四、市场研究                             ------------15

五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 ------------17

六、规划方案及建设条件                   ------------21

七、投资估算及资金筹措                   ------------22

八、项目评估基础数据的预测和选定         ------------28

九、项目经济效益评价                     ------------28

十、风险分析                             ------------31                   

十一、可行性研究的结论                   ------------32

十二、附件部分

一、项目总说明

“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：

（一）投资可行性研究依据

中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：

1、《中华人民共和国房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国城市规划法》；

4、《成都市城市总体规划》；

5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；

6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策；

7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准；

8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；

9、委托方提供的相关资料：

10、成都市2001年至2004年《统计年鉴》；

11、其他相关资料。

（二）投资可行性研究假设前提和限制条件

1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；

2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；

3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；

4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；

5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；

6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;

7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；

8、委托方提供的资料合法、真实可靠。

（三）项目投资可行性研究结论

1.市场分析结论

根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。

通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。

商业用房：19000元/㎡（平均价格）

汽车停车位：2800元/㎡（按市场价格出售或经营）

2.财务评价结论

通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%，车库市场价格销售30%，土地拍卖）；产生净利润(税后利润)0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.3496亿元。成本利润率：8.27%，投资利润率9.83%，销售利润率8.34%。

综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。

二、项目概况

“文殊院”项目位于人民中路旁的成都市文殊院历史保护片区，作为成都现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心CBD相融合。依托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。

“文殊院”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：

（一）项目所处区域因素分析

1.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析

青羊区为成都市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区--成都华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。

青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零售总额达到77亿元。

区内有四川省人民医院、成都中医院大学附属医院、成都市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹。

青羊区地处成都中心城区，是规划中的成都中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。