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目    录

1. 项目情况简介………………………………2

2. 合作条件    ………………………………4

3.项目经济分析  ……………………………5

一期分析     ……………………………5

二期分析    ……………………………12

三期分析    ……………………………18

4、结论 ………………………………………21

5. 附件 ………………………………………21

一.项目情况简介

1.1项目地理位置及区域交通状况

北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积51946平方米，

园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。

园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。

1.2项目规划

项目占地面积为51964平方米，规划总建筑面积为20.212万平米，其中

地上建筑面积15.584万平米：

其中：办公楼20370平米

实验楼5028平米

公寓式办公46150平米

交流展示用房9416平米

孵化大厦40398平米

专家大厦32154平米

展览中心1260平米

附属用房325平米

保留建筑734平米

地下建筑面积4.63万平米：

其中：设备用房9226平米

办公辅助5021平米

车库（含人防）32038平米

总停车位1250辆

其中：地上停车位73辆

地下停车位1177辆，

地上建筑层数为218层

地下建筑层数为1—3层

建筑高度为12.50---60.00米

绿化率  35%

容积率  3.0

项目分三期开发：

一期为：孵化大厦

经济技术指标如下：

总建筑面积：54260平米

地上建筑面积：40398平米

地下建筑面积：13862平米

总停车位：323辆，地下298辆、地上25辆

地上建筑层数：2—15层

地下建筑层数：3层

建筑高度：12.5—60.0米

二期、三期如下图所示：

目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。

二. 合作条件

目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：

一期：

北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。

二期有两种模式：

1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。

2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：8分配建筑面积（北理工占2）。土地出让金各自交纳所分得的面积。

北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付1500万元人民币，另外的1500万元付款时间待项目回款后支付。

三.项目经济分析

项目一期投资估算

1、 开发成本估算

  1.1土地成本

项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。

单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积）=1736元/平米。

  1.2前期工程费用

包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约724.53万元。

单位可销售面积成本为724.53/2.42（地上面积）=298.91元/平米。

 1.3基础设施及配套设施建设费

包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62万元。

单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积）=450.36元/平米。

1.4建安费用

建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2300元/平米计算共12479.8万元。

单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积）=5148.69元/平米。

1.5不可预见费

取以上四项费用总和的1%，共为169.97万元

单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。

2 、开发费用估算

  2.1管理费用

管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。

单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。

   2.2销售费用

销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65万元。

单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积）=161.99元/平米。

   2.3财务费用

项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。

单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米。

 3、 项目开发总成本

项目开发总成本估计为19829.26万元，

单位成本为19829.26/2.42=8180.79元/㎡。

项目投资成本估算汇总表