项目名称：机场旧航站楼改造为购物中心项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

       xx机场新航站楼设计容量远满足现有客流规模及未来较长一段时间内的预计客流增长数量。为降低运营成本，新航站楼投入使用之后，旧航站楼将关闭另作他用。本文将就目前购物中心开发及运营管理的现状，对旧航站楼进行商业化改造的环境、市场进行分析，对项目定位、经营模式、风险、筹资、成本、预期收益、项目组织和实施等问题进行了研究。通过研究，为旧航站楼改造项目提供决策支持，帮助深圳机场综合利用现有航站楼资源，实现深圳机场经济效益和社会效益的最大化。 

       项目内容分八章：第一章首先介绍研究背景，针对国内外机场商业地产开发与购物中心理论的研究现状，对文献进行综述，提出研究目的、意义、方法和路线。第二章在介绍购物中心起源、定义及分类模式之后，分析发展条件与效益，研究国内购物中心发展趋势。第三章从区域环境、经济环境、商业地产市场和政策环境逐一进行分析，对所在商圈进行研究，并对旧航站楼的情况做详细介绍。第四章评估了购物中心的市场前景，剖析机场周边消费人群覆盖范围及市场定位，比较周边同类竞争者情况，并对项目进行 SWOT 分析。第五章对项目类型、名称进行定位，对商业经营业态、经营模式进行设计，分析政策法规风险、市场风险、经营风险、财务风险和管理风险。第六章说明项目设计规划装修方案，提出招商推广策略及组织管理架构。第七章首先对所需资金、成本费用进行测算，论述资金来源渠道。测算项目投资成本费用、现金流量、净现值、内涵报酬率等财务指标，并对项目进行敏感性分析和情景分析。第八章为全文总结和展望。

       本章中采用文献资料研究法，搜集相关领域理论研究成果和商业数据。采用净现值法和内含报酬率法进行项目投资决策分析。采用敏感性分析法和情景分析法评估项目风险承受能力。

       xx机场旧航站楼商业改造项目-xx名店城定位“时尚、家庭娱乐休闲购物中心”，机场通过成立xx有限公司对该项目进行经营管理，所需资金通过自筹和发行债券两种渠道，开发成本低，具有很强的盈利能力，是一个非常有前景商业项目。

       项目背景

       xx机场位于xx西部，珠江口东岸滨海填海区，是国内首个实现海、陆、空联运的国际机场，全国五大机场之一，中国南方重要的航空客货运交通枢纽。抵达深圳机场旅客可乘坐巴士往来港澳及省内各地，亦可选择乘船或者直升机转往香港、澳门。

       2012年深圳机场旅客吞吐量 2956.88 万人次，货邮吞吐量超过85 万吨。目前已开通国内外航线 131 条，可通达 92 个境内外城市。深圳机场旧航站楼的总建筑面积约为 17 万平米，设计年旅客吞吐量 1600-1700 万人次。新航站楼建筑面积 45.1 万平方米，设计保障旅客吞吐量为 4500 万人次。2013 年底深圳机场年旅客吞吐量已突破 3000 万人次。 

       2013 年 11 月新航站楼投入使用之后，旅客吞吐量能够满足需要到 2020 年。为提高资产利用率，合理分配有限资源，旧航站楼将在新楼启用之后关闭，改造用作其他用途。

       xx机场“十二五”发展规划明确提出航空城战略，把航空城纳入深圳城市建设规划和“十二五”重点开发区域，积极参与周边区域航空产业园区、综合保税物流园区、总部基地、商业地产的开发、建设和管理，以有效提升业务收入能力、盈利水平和区域竞争力的多元化经营格局。 

      目前国内各大航空枢纽及省级机场都在改建与扩建的过程中，机场面临搬迁、改造，对原航站楼的合理规划显得尤为重要。本文通过分析比较，选出可行方案，为旧航站楼未来发展规划提供依据和参考。此课题源自当前机场经营过程中遇到的问题，对国内机场提高资产利用率，发展临空产业，开展多元化经营模式，具有重要的现实意义和可行性。对城市旧城更新改造过程中，更高效地进行商业开发、发展区域经济具有一定借鉴意义。