项目名称：商业地产项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

       专业的商业计划书既是一个企业寻找投资的必备条件，也是左右投资人投资成功与否的关键措施，更是一个企业对自身的现状及未来发展战略全面思索和重新定位的重要过程。

       xx商业地产项目是xx有限公司与xx市xx总公司合作开发的、位于xx市地铁一号线上的地铁上盖项目，因为多方面的主、客观原因，该项目被搁置多年，目前重启开发的条件基本具备。鉴于此，本文从几个方面对项目开发的可行性进行探讨和研究，借以为投资人决策提供参考，为投资人经营提出建议。主要内容包括：

       对项目研究的背景和意义以及投资决策需要运用的几个重要原理—“五力”分析模型、SWOT分析模型、企业竞争战略、市场营销等进行了简要阐述。

       简要介绍了项目开发商和项目的基本情况，并分析了项目开发所处的宏观政策环境和市场竞争环境，分析了项目开发所具备的优势和存在的劣势、项目开发应把握的机会和面临的风险。总体来看，政府会继续采取多种措施加强对房地产价格的调控，行业竞争日趋激烈；项目开发优势凸显，机会明显超越风险。

       在对项目所处环境及项目自身条件分析的基础上，对目标市场和目标客户进行了分析，据此对项目开发进行了定位，并对实现目标应采取的市场营销策略进行了设计。目标市场以零售、休闲娱乐、中介服务为主；目标客户集中于投资客、商业和服务经营者；最终将项目打造成集时尚、休闲、娱乐、服务于一体的场所或平台。

       按照项目定位及市场预测，对该投资项目的经济效益进行了测算：按回报率10%计，净现值xx万元，远大于零，说明xx项目可行；内部收益率24.19%，远大于设定的10%的投资回报率；动态投资回收期3.92年，风险较小。

        对重启项目开发的社会效益进行了阐述，社会效益显著，尤其对化解多年因拆迁引致的社会不稳定因素作用巨大。同时也对项目开发的政策风险和市场风险给予了评估，并提出了规避风险的有关对策。把握政策风向标、控制开发和销售进度、控制项目现金流至关重要。经过分析论证，认为项目是可行的。

       项目的背景和意义

       项目的背景

       1990年，国务院颁布关于我国城镇土地使用权出让和转让的暂行条例，标志着我国房地产业的开始。1998年7月3日，国家正式宣布停止福利分房，房地产业迎来了真正意义上的发展。

       2000年，中国房地产进入零售时代。2006年开始，房价开始飞速上涨。随后，中央意识到房价上涨将会带来许多严重问题，于是开始出台对房地产业的宏观调控政策。2010年起，在中央深度调整下，房地产业市场开始冷淡，一、二线城市的住房成交量开始下降。然而，在住房受到调控的同时，商业地产开始异军突起，成为了开发商的投资目标，连万科、富力等大型房地产企业也将战略方向转向了商业地产。在商业用地市场的带动下，土地成交量开始大幅增长，全国各重点城市的商业地价开始逐步上升。

       2010年是中国商业地产由冷变热的转折点，有着极大的市场需求，主要因为：一是中国经济在世界经济中占据了越来越重要的地位，有着强劲的抵抗金融危机的能力，中国商业地产在这种环境中得到了快速发展；二是城市化进程、居民消费水平等的提高对商业地产发展起到了积极的推动作用；三是国家在对住宅市场实施严厉的宏观调控政策的同时，鼓励扩大内需，刺激消费，增加了人们对商业地产的需求。

       xx商业地产项目是xx有限公司与xx市xx总公司合作成立的xxz房地产开发有限公司开发的地铁一号线上盖项目。该项目是上世纪90年代初xx市政府在香港的招商项目，地铁一号线沿线上盖项目均采用这种方式引资兴建，并以此为广州地铁建设筹集资金。xx有限公司注册于香港，其母公司则是由xx省人民政府直接投资、主要从事境外房地产开发等外经业务、成立于1984年的xx集团公司。

       项目多年前已完成“三通一平”，由于该项目拆迁承包人违约外逃致使拆迁未能按期结案，项目开发因此中断。经当时的xx市政府统一协调，项目地块被出租用于兴建临时商铺以安排下岗职工就业经商。经多年努力，目前拆迁结案即将完成，计划2015年4月重启开发。