项目名称：公寓住宅房地产项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

      2011年以来政府对房地产市场实行微调政策，目的都在于释放刚需、激活楼市。2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓，但房产投资热度不减。房地产与人民生活戚戚相关，直接关乎人民群众的切身利益。在新一轮降低个人按揭贷款首付成数、提高住房公积金存款利率以及降印花税和契税等政策红利的刺激下，2016年全国房地产库存消化如火如荼。本项目以xx房地产项目为对象，通过商业计划书的形式，运用战略管理、品牌管理、房地产开发管理、营销管理和财务管理学等方面的理论，对项目进行详尽的分析。为项目规划出开发模式和销售模式，也为潜在投资者提供必要的参考依据。

       本项目是关于xx置业有限公司在xx开发的一个房地产项目的商业计划书。该商业计划书首先对项目的基本情况进行了归纳。接着，运用PEST模型对项目的宏观环境、行业竞争环境进行分析，得到本项目致力于打造高端精品公寓住宅，以改善公众住房型需求，有别于竞争对手。接着通过SWOT分析，针对项目优劣势、机会与威胁等方面进行分析，得出本项目具有天然的地域优势以及品牌优势，项目整体发展机会大，优势与机会大于劣势与威胁。本项目市场营销分析以树立品牌优势为第一要义，然后开展产品接触、产品体验，最后运用4P策略开展开盘强销。营销推广坚持以亲民级豪宅形象深入人心，本项目将按阶段开展营销执行计划，根据策略节奏逐步占领长三角市场。

       在上述分析的基础之上，继续开展了收入和支出估算、现金流估测及项目效益评价等方面的工作。本项目预计总投资额为xx亿元；贴现率为30.40%；根据该贴现率计算本项目3年的净现值（NPV）为xx万元，内部收益（IRR）为43.63%，项目内部收益率大于贴现率。最后，通过风险分析，论证得出本项目具有一定的风险，但处于可控范围。总体而言，本项目自身及社会效益明显。研究结果表明本项目可行。

       房地产与人民生活戚戚相关，直接关乎人民群众的切身利益。近几年，国家对房地产的调控从未有中断，为了较好地释放刚需，也为了进一步激活楼市，政府各项调控政策频频亮相，增加信贷公积金、提供财政补贴、降低首付成数、提高住房公积金存款利率、降印花税和契税等等政策支持是一波接着一波。楼市资金“虹吸效应”导致一线城市房价高位跳涨，二线城市反而缺少资金面的支持，面对一线城市的刚性居住性需求，在这些热点城市的边缘选址并开发楼盘能较好地缓解居者的置业需求。然而，房地产外部环境有非常多的不确定性，比如投入大，投资回收期长，因此，投资哪儿？有多大的市场需求？如何进行开发和营销？这一系列问题都是投资房地产之前非常值得研究的。确定一个项目是否值得投资必须要通过政策研究、市场研究和财务测算后才能决定。

       项目背景和意义

       从2014年开始，我们国家经济一直快速发展，但是房地产行业却呈现相反状态，几乎所有城市商品房都出现囤积，市场预想的改变对于是否投资建设新房有着较大的影响，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。

       2014年“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”上，总理李克强先生在进行政府工作汇报时一直在明确一个问题，关于房地产行业，必须要因人而异，按照不同人群的要求而因地制宜，一定程度上要打压投机性质的投资，应该创建长期有效的制度，保证房地产行业可以良好的运作。在此政策导向下，各省市通过解除限购、限贷手段，并推出财政补贴、公积金贷款等措施刺激住房，加大去库存力度。此外，降息、定向降准等金融政策持续发力，不断拓宽房地产企业融资渠道，整体而言，在新型城镇化、户籍制度改革、不动产统一登记工作、城乡土地制度等改革政策的持续推进下，房地产业逐步回归市场化发展。2015年，房地产松绑政策持续推进，“个人转让两年以上住房免征营业税”、“二套房贷款首府比例降至四成”等等，均利好楼市。随着政府出台的政策，如下调房贷首付比例、上调公积金利率、减免房产交易契税营业税等政策实施，2016年春节后楼市出现一波“加速回暖”行情。但是，因房地产工程需要投入的资金比较多，而且时间长等原因让房地产工程的投资和其他行业不同，更加复杂，必须要全面的调研等才能决定项目是否有投资价值。

       本商业计划书是xx置业有限公司在xx的xx民用住宅项目，xx属于县级市，地处江苏省东南部，苏州市与上海市之间。该市东南最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里。xx市地处中国经济最发达的长江三角洲，是江苏省名正言顺的东大门。现有常住人口约为155万，其中户籍人口约为85万，外来人口超过70万，并以每年10万人的速度迅速上升。根据经常居住的人数计算得到人均地区生产的总额有十四点四五万元，根据当前汇率计算也就是2.18万美元。根据台湾电公会发布的大陆地区投入资金环境的评价里可知道，xx又一次排在首位。而在福布斯公布的第二届中国大陆最好的县级市评比中，xx还是保持着首位的排名。该项目是xx置业有限公司开发的民用住宅房地产项目。xx置业有限公司成立于2008年10月，公司是一家拥有二级房地产开发资质的有限责任公司。大股东佛山市xx集团有限公司占股60%，是一家以房地产开发和酒店经营为核心，涵盖物业管理及园林、装饰工程等多领域的大型综合性企业集团，开发及经营项目遍布珠江三角洲，辐射海内外。集团拥有xx市xx投资有限公司、xx有限公司等众多公司，内容为xx置业有限公司在xx的xx房地产项目商业规划书，这个规划书的内容有参考文献总结、工程概括、投资条件、风险和财务研究、开发商家的概括以及市场情况和销售方法等。

        这篇文章主要具有下面三点参考价值和意义：

        首先，在制定该商业规划书的时候，对该工程进行了系统的分析，包括条件和市场等，发现市场的切入点；通过竞争对手分析，进而提出本项目的定位以及品牌的核心竞争力所带来的价值；最后从财务监管和风险监管的两方面，对工程的资金投入的收益情况进行全面的研究。

       最后是这份商业规划书可以给企业供应一个工程扩展的研究文档，从而可以为投资给予理论和实践支持。