项目名称：商业住宅项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

       由于我国政府对房地产市场的调控政策，以及市场情况的变化，导致三四线城市库存量巨大，部分二线城市也存在明显的供过于求，这给地产公司的项目开发带来严重的周转危机，从而对公司的运营造成较大威胁。在此背景下，xx公司土地拓展全面转向一线城市，目前拟投建的xx区xx湖板块项目，将作为公司进驻xx房地产市场的敲门砖，项目的成功将为xx公司的进一步发展起到很好的推动作用。本商业计划书的目的在于：通过对宏观因素和项目情况的分析得出xx项目具备投资价值的结论；为金融机构投资xx项目提供决策支持。

        本项目以商业计划书的撰写模式，以xx项目为研究对象，结合各种分析工具对项目进行了全面分析。首先用 PEST 分析法就xx项目所在地的政策、经济及社会因素等进行了分析，并对xx项目所面临的市场状况进行了分析，由此得出xx项目开发具备较好的宏观基础；其次采用 SWOT 分析法对xx项目所面临的优劣势、机会和威胁进行了分析，通过分析得出xx项目具备明显的优势和良好的发展机遇；之后根据宏观环境和xx项目分析对项目开发做出刚需及刚改的定位，由此定位对产品设计进行了构思，整体原则为在确保产品品质的基础上控制单价及总价，以满足相应客群所需；对于营销方案，主旨在于充分调动社会上的专业机构，并由销售策划部统筹协调，销售执行上以传统销售代理与新兴的网络平台销售相结合；作为重要内容的财务分析中，通过估测成本投入、收入得出开发期内各年度的现金流量估测表，并通过 EXCEL 中财务函数求得净现值（NPV）、内部收益率(IRR)等财务主要指标；最后对于 LD 项目所面临的各种风险，包括：政策风险、土地获取风险及土地价格、销售价格的变动风险等进行了分析，同时也对融资的退出机制进行了说明。 

        通过本文分析得出，xx项目在折现率为 12%的情况下，项目的净现值为 xx 万元>0；内部收益率为 36%>12%，由此可知项目的盈利能力较强，但项目开发不是一个静态过程，土地获取及开发过程中还需动态控制，以获取最终收益。 

       项目背景和意义

       2013 年，随着我国地产供应量进入户均一套房时代，加上国家对地产行业调控政策的叠加效应，住宅成交量大跌，价格也环比下跌，由此三四线城市存量房巨增，二线城市除极少部分城市量价有上涨外，大部分进入下跌通道，而一线城市相对稳定，由此国内各大地产企业集体回守一线，导致北上广深土地市场持续升温。 

       作为一个有着丰富房地产开发经验的团队，xx公司当前业务的主要运营地为xx，在地产开发的新形势下，为扩大业务，xx公司拟进入长三角地区发展，特别是进入xx进行房地产项目的开发与运营。经过筛选，初步选定xx市xx区xx湖板块的一幅地块，即xx项目，本文即对此项目进行研究与分析。

       xx公司拟投建的xx区xx湖板块项目，有着良好的区位优势，该项目是xx公司进驻xx房地产市场的敲门砖，项目的成功将为xx公司的进一步发展起到很好的推动作用，本商业计划书的目的在于：为股东进行项目的投资提供决策依据，并为各金融机构投资项目提供决策支持。