项目名称：房地产投资项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

      本项目是针对xx公司房地产投资项目所撰写的商业计划书。

      xx公司是xx一家主营房地产开发与经营的投资公司，现投资开发房地产项目，需要引进投资者解决项目资金问题。改革开放以来，我国经济迅速发展，房地产业快速增长，已成为国民经济支柱性产业之一，房地产业健康发展对调整经济结构，促进经济增长发挥着重要作用。房地产业是资金密集型产业，投资周期长，投资规模大，因此，房地产业对金融市场高度依赖。我国房地产业的融资渠道相对单一，主要来源为商业银行贷款。2007年以来，我国出台紧缩房地产银行信贷的政策，房地产企业通过银行贷款获得资金支持难度加大，一些非投机类优质房企的发展面临资金瓶颈。因此，势必拓宽其融资渠道。本项目即在这种背景下，为解决融资问题，采用了国际上通行的股权融资结合信托形式进行融资。 

      本项目主要从以下三个方面对项目进行分析。﹙1﹚项目投资环境及市场情况分析。包括外部环境、市场需求和项目 SWOT  分析。﹙2﹚市场细分和销售计划。﹙3﹚项目经济效益分析。分析项目的经济效益，预测项目收入，评价项目盈利能力，并进一步分析存在风险和提出规避措施。通过市场分析可知，近年来，xx市经济运营良好，房地产市场需求旺盛，开发商xx公司和项目在当地具有较强市场竞争能力，只要加以适当的市场发展策划，注意避开项目的劣势和威胁，通过细分市场，制定销售方案，有步骤地将产品推出市场，同时根据各种市场反应，及时进行市场策略调整。项目定能成功。通过项目经济预测，项目总收入为xx万元，财务净现值 xx 万元，项目动态回收期为 2.73 年，财务内部收益率为 23.85%，项目盈利能力较强。项目在实施过程中可能遇到一定的经营风险、市场风险和政策风险，但由于采取了有效的管理和一定的控制措施，这些风险是可以降低的。根据以上分析研究成果得出结论，项目投资在经济上具有可行性，效益较高，风险适中，项目具有较好的市场前景和发展优势。 

       项目意义体现在对整个项目开发流程和对项目融资的分析两个方面。一方面，通过分析本项目开发流程，避免了盲目性决策，做到清晰定位项目，合理安排技术，准确预算资金，加快利用企业资金，既对项目的开发具有实证意义，又对其他房地产开发项目具有参考意义。另一方面，通过分析本项目融资实施可行性，来探讨此类企业房地产项目融资实施模式和策略，对同类型企业房地产项目融资的实施具有借鉴意义。 

       项目背景

       改革开放以来，我国经济迅速发展，在我国城市化进程中，随着一系列城镇住房制度改革的不断深化，房地产业快速增长，已成为国民经济中的支柱性产业之一，房地产业的健康发展对调整经济结构，促进经济增长发挥着重要的作用。近年来房地产市场的投资过热，不仅北京、上海、广州、深圳等一线城市房价居高不下，迅猛上涨，二、三线城市中杭州、重庆、温州、珠海等城市的房价也迅猛上涨，房地产投机风气日益盛行，各地交易市场陷入无序和混乱，这对中国社会和经济的负面影响日渐显现出来。因此，如何引导房地产行业在规范的竞争环境下健康发展，成为各方面关注的焦点。

        由上述可见，一方面，在宏观调控政策的作用下，商品住房的销售情况出现下降，房价受到一定程度抑制的情况势必会在一定时期内影响房地产业的发展，行业进入优胜劣汰、重新洗牌的阶段，竞争将日益激烈，整个产业的发展将从粗放型向集约型转变。另一方面，房地产业是资金密集型产业，且投资周期长，投资规模大，因此，房地产业对金融市场高度依赖。我国房地产业的融资渠道相对单一，主要来源为商业银行贷款，这不仅使房地产行业的金融风险过度地向商业银行集中，也制约了房地产行业的发展。

       在目前紧缩的房地产银行信贷的政策和措施下，房地产企业通过银行贷款的渠道获得资金支持的难度加大。当房地产业在开发和销售两方面都遭到制约的情况下，一些非投机类优质房地产企业不仅要解决资金瓶颈的难题生存下来，更要抓住机遇增强企业的竞争力、扩大企业的市场份额、提升品牌的影响力。 

        伴随着经济的快速增长，近年来xx市房地产投资一直保持平稳较快增长，在经历了国际金融危机以及 2007、2008 年国内房地产市场的大幅调整后，xx房地产投资更逐步趋于理性，房地产投资整体增速放缓。2010 年，xx社会固定资产投资 xx亿元，同比增长 22.2%，但同期房地产投资为 xx 亿元，同比仅增长 6.6%，远低于固定资产投资增速。 根据xx统计局公布的统计公报，2011 年xx的房地产开发投资中，商品房住宅投资 163.60 亿元，增长 33.1%。全年商品房施工面积 1653.24 万平方米，增长 36.5%，其中商品住宅 1199.86 万平方米，增长 30.8%。商品房竣工面积 349.08 万平方米，增长65.5%，其中住宅 275.26 万平方米，增长 60.1%。商品房销售面积 240.86 万平方米，下降 6.4%，其中住宅 209.88 万平方米，下降 10.1%。年末商品房待售面积 53.11 万平方米，增长 5.2%，其中住宅 32.45 万平方米，增长 19.9%。商品房销售额 281.29 亿元，增长 2.2%。 

       尽管xx在 2011 年末实行了限价(一手房限 11285 元/㎡)限购，2011 年楼价涨幅仍达到 7.5%，不过这一增幅完成了xx省下达的房价涨幅 10%以内的控制目标。