项目名称：城市综合体项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

　    2008 年以来，中国房地产市场经历了巨大的变革，首先是 2008 年到 2010 年的住宅地产价格不断攀升，成为影响我国经济大局的重要因素，导致国家接二连三出台房地产调控措施，限制了住宅地产价格的上涨。在此大形势下，国内大型房地产商企业纷纷转型发力商业地产领域。而城市综合体作为商业地产的一种特殊形式，在城市化快速发展的今天越来越成为一种重要的商业地产开发模式。 

       面对机遇与威胁并存的环境，一份客观合理的商业计划书不仅是企业有关未来投资的行动纲领，也是指导企业招商引资及说服潜在投资者投资项目的重要商务活动指南。本文以城市综合体项目为研究对象，在已学习的有关理论的基础上，结合商业计划书的要求，对该项目进行了综合分析，具体内容包括六大部分。 首先对项目背景及意义、相关文献综述、研究目标内容及方法进行了阐述；其次，对项目基本信息、周边配套、环境景观和开发公司进行了简介；第三，从宏观环境、区域发展和各物业市场三个层面分析了项目所处的外部环境；第四，根据上述分析确定本项目的市场定位；第五，制订项目营销策略；最后，在上述分析的基础上，通过合理估算，分析了项目的财务状况和风险，并制定风险防范对策。通过分析，本人认为该项目的开发投资是可行的，具有较高的经济效益。 

       项目背景与意义 

       2008 年以来，国内房地产市场格局经历了巨大的变化，首先是 2008 年到 2010 年的住宅地产价格不断攀升，成为影响我国经济大局的重要因素，导致国家接二连三出台房地产调控措施，限制了住宅地产价格的上涨。在此大形势下，国内大型房地产商如万科、中粮、华润、龙湖等企业纷纷转型发力商业地产领域。 当前，我国城镇化水平已经从 1978 年的 17.9%  快速增长到2009年的 46.6%，预计到2020 年，我国将有50%  的人口居住在城市，2050年则有 75%。按照发达国家城市化发展的一般规律，我国已经开始进入城市化的加速发展阶段。

       而随着城市和经济的快速发展，城市的集聚度不断提高，城市土地资源日益紧张，城市的部分功能逐渐发展为集约化、复合化，开始出现建筑综合体和办公综合等部分城市功能相对集中的城市形态。 

       近几年以来，我国城市综合体在国内发展十分迅速，并已经成为我国城市发展中的重要组成部分。据统计，目前已建成的城市综合体北京有28个，深圳16个，上海13个，广州6个，如上海的新天地、苏河湾，北京的燕莎、新三里屯、华贸中心、蓝色港湾，深圳的帝王大厦、广州的天河城等。此外，杭州宣布即将开发 100 个不同业态、不同主题的城市综合体，天津在建及规划开发的城市综合体项目已超过30个，无锡已开工和待开工的重大综合体项目达21个，合肥在建城市综合体超过20个，昆明规划建设的综合体项目12个，成都也将建设10 余个城市综合体项目，这些城市综合体项目的开发规模都在10万m2以上。 

      城市综合体顺应了我国城市发展的新趋势，其对国际经济发展和所在城市的推动作用是十分巨大的。首先，城市综合体能够将城市的分散功能组合在一起，通过聚合解决方案在一定程度上缓解城市交通、环境、治安等方面的问题，从而提高城市土地的利用效率。其次，成功的城市综合体不仅给开发商带来品牌价值和利润，还能激发所在区域的商业潜能，吸纳多方消费和投资，创造庞大稳定的就业岗位和巨额税收。第三，城市综合体创造了一种崭新的都市生活方式，在一个小区域内实现工作、生活配套的完整体系，改善城市居民的生活质量。第四，成功的城市综合体代言城市在新阶段的精神，是城市的新中心或副中心，也是城市对外的名片。

        在此大背景下，本商业计划书所指的城市综合体项目是作者所在企业通过合作取得的地块项目，该项目地处xx区跟xx区交界地带，靠近xx科学城，面积约为xx亩，之前为合作伙伴的工厂，并经过前期分析初步定位为：通过转型升级，成为全球企业研发总部。 

       当前，世界与我国经济形势不容乐观，进而传导至房地产行业，但机遇与危机并存，如何将本项目的投资风险降到最低，并且优化配置，吸引优质的合作伙伴及获得较高的投资回报是本文的研究目的所在。因此本项目的意义就在于：首先，通过对项目的详细分析、市场定位、营销策略、财务与风险分析等，使得本人对项目经营的关键、项目风险所在做到胸有成竹，并能够对企业内部管理起到战略性的指导作用；其次，该商业计划书的科学合理的分析也能够将本项目的亮点和风险点完全的展现在合作伙伴面前，以此获得与优质单位合作的机会；第三，本项目能够对从事城市综合体的开发者起到一定的借鉴作用。