项目名称：旅游行业房地产项目商业计划书范文

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

项目概况：

　   房地产业在中国形成、发展近 20 年，发展历程不长不短却涤荡起伏，利益的驱使导致了近年的高地价、高房价，从而致使整个行业被人诟病。因此，房地产业的发展历程经历了较多的政府调控、市场波动等，但其发展的总体趋势是向着平稳的态势——暴利时代结束、行业集中度越来越高、行业发展趋于平稳。房地产行业的另一面却在改善民生、住房方面起到了无可替代的作用，同时对社会经济的发展也起到了巨大的拉动作用，解决、提供了大量就业的同时改善着人们的生活。

      房地产行业的发展集中度越来越高，必然存在着公司间的整合、并购，而从房屋的需求者而言，随着人们对品质生活追求的提高，房屋的属性不再是简单的居住。旅游地产因此应运而生，也是未来发展潜力较大的一个产业分支，项目主体首先概括性描述了该项目的基本情况，其中的商业构想、初步预测项目可能实现的投资回报率等，使公司决策者对该项目产生浓厚兴趣。其次，本文提出商业计划书的理论，阐述商业计划书在投资方面的重要作用以及支撑本商业计划书的理论基础，在第一部分的后两段文章论证了该项目成功开发的可行性并展示了项目开发最重要的核心要素——团队。 

      计划书的中段部分为项目的实施，首先从营销管理出发，使用著名的 STP 理论细分市场、精准锁定潜在客群，进而完成产品定位。顺接产品定位，文章转入开发环节的规划设计阶段，完成产品的设计部分。其次，在产品建造、销售阶段，计划书从房地产专业出发完成了开发的主要工作。 计划书也对项目开发存在的风险及解决方案进行了阐述。计划书精华部分是文章的财务分析及投资回报率分析。团队凭借房地产开发专业素养，通过估算建安成本、制定销售价格，确定了项目总销售收入的基本情况。并对净利润、项目毛利率、成本利润率及内部收益率等指标进行测算，各项指标均显示项目有很高的投资收益率，可作为重点开发的优质项目。通过这部分研究，公司决策者可以直观地了解财务分析及回报率的预测。 

      计划书运用房地产项目开发专业知识，结合了 MBA 课程所学的人力资源管理、市场营销、战略分析、运营管理、风险防控、财务分析、投资回报分析等工具， 在国家层面倡导大众创业、万众创新的时点，利用商业计划书对众多创业者的投、融资或后期运营进行了十分重要的引领与指导。同时，计划书从宏观方面对房地产行业的发展趋势做了大胆预判，在微观方面，对项目的开发做了论述，特别是资本市场关注的投资回报率做了测算，也为项目后续实际开发起到了重要的参考、指导作用。 

       项目背景：1、行业的发展状况及趋势自 20 世纪 90 年代国家陆续停止单位分房制度以来，我国的房地产业开始萌芽、起步并存在于市场中，至今快速发展已经持续近 20 年。虽个别年份发展不平衡，市场出现较大波动，但市场的总体表现是曲线向上的态势。房地产业在国民经济发展中一度扮演着比较特殊的角色，因其带动的上下游产业之多、涉及到就业人数之庞大，房地产业的发展状况也曾被称为国民经济发展的“晴雨表”。据统计数字表明，2016 年房地产销售面积达到 13 亿平米，销售额更是达到了 10万亿元人民币。 1998 年以来，伴随着中国房地产的快速发展，房价持续上涨，2003 年和 2004年房屋销售价格分别比上年上涨 4.8%和 9.7%。行业的高速发展、必然伴随着企业的高利润收入。这也诱使一些资金比较雄厚或者能融到资的其他行业的企业涌入房地产业，这一点在 2010 年左右开始表现地较为突出，在加剧了行业竞争的同时，也推动着土地拍卖市场不断攀升到较高的价位平台。地价与房价相互抬升形成了现在的高房价态势，我国的房价\收入比已经远远超出了欧美发达国家的水平,倍数达到了几十，远远超过发达国家的个位数。高房价成为社会的的焦点的同时，房地产业也成为投资客趋之若鹜的对象，高房价逐步成了全社会的诟病话题，房价处于一个十分尴尬的高位，国家高层已经意识到，失去控制的高房价将会带来社会问题。为抑制房价，国家调控政策不断出台，尤其是近 1-2 年，限购限贷政策可谓愈发从严从紧，部分城市地区对开发商土拍资金的来源也做了严格规定经过近20 年的快速发展，房地产行业经历了各种洗礼、历练，以往的暴利时代已经结束，同时也让大家似乎明白了房地产业不再是能融到资就能玩的行业。在这灯红酒绿的下半场，一些人似乎感到了一丝疲倦，甚至去意已决。而由于经营不善面临财务危机的企业也渐渐浮出水面。行业的重新洗牌、大鱼吃小鱼式的并购、重组将会在未来几年成为一种趋势。

      目前，房地产市场平稳发展的局面已初步显现，房价从暴涨态势已趋于走向合理。房地产市场在主管部门多轮严厉调控及市场经济运行产生平衡的作用下已向好的方向发展，房地产业的总体发展将形成新的市场格局。新的格局必定蕴含新的商机，在新的市场环境下只有努力顺应形势、抓住转瞬而逝的机会才能在竞争激烈的市场中得以生存。对于经历了紧缩银根、规范管理的中国房地产市场来说，更增加了旅游房地产市场的投资价值和研究意义尚存发展潜力的旅游地产最近几年，随着国民经济的迅猛发展、人们生活水平的日益改善、提高，人们对生活品质的追求也在不断发生着变化。其中之一就是部分群体对房子的要求不再是满足基本居住功能，由最初的挡风、遮雨等基本居住功能延伸到要住着舒适等方面发展；高铁、廉价航空的发展，旅游、度假已经不再是少数人奢侈的消费，观光旅游也逐步走向休闲度假旅游，一边人们在追求着高品质，一边交通方式的便利，合力催生了一些风景秀丽、气候宜人区域的地产项目的出现，“旅游地产”日渐成型，旅游地产所涉及的区域相比于普通住宅地产，其资源属于稀缺型。

       欧美发达国家在旅游地产方面走在我们的前列，在休闲度假方面，旅游地产为社会提供了资源，对投资人来说获得的回报也较可观且收益稳定，相比于发达国家，我国的旅游地产处于起步阶段，因此蕴藏着巨大的市场商机：茶马古道、杭州的宋城、深圳的华侨村、陵水的香水湾等等都是几年来发展起来、经营比较好的旅游地产项目。对于优秀的开发商来说，良好运行的市场就意味着未来的保障。所以说，就目前国家形式来看，国家房地产行业的总体发展趋势是在趋于理性的指引下，旅游地产也会向着长期稳定、健康的方向发展。旅游地产的商业模式一般大致分为三种，如下：

      1)  旅游运营＋运作模式。这一模式的总体核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边土地成为投入热点，盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。

      2)  产权出售＋商业运营模式。借助景区或城市的区位优点，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。这种类型，是本项目拟倾向借鉴的发展模式。

      3)  区域综合开发＋产业链盈利模式。这一模式的典型代表是迪士尼。在国内，大手笔进军区域开发商的则是旅游地产界新贵——万达，无论是度假区还是文旅城，动辙数百亿的投入额，与“求新求大”的跨领域产业链搭建，无不体现这位商业地产巨擘在旅游地产上的雄心。