项目名称：老年公寓项目可行性研究报告

客户名称：青岛某建筑设计公司

项目概况：

近年来，各地按照投资主体多元化的要求，打破政府直办、直管、直属的传统做法，积极引导和鼓励社会力量兴办老年公寓、福利院、敬老院等养老机构。目前，我国社会力量兴办的养老机构快速增加，有些地区民办养老机构的数量已超过政府办养老机构，成为我国养老服务体系的重要力量。我国目前已有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。

尽管如此，我国社会养老服务体系建设总量仍然不足。目前我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。保障面相对较小，服务项目偏少。此外，由于缺乏科学的规划指导，区域之间、城乡之间发展不平衡，布局不合理，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。

2004年底，中国60岁及以上老年人口达到1.43亿，占总人口的10.97%。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%，65岁及以上老年人口达到10055万人，占全国总人口的7.7%。2006年中国60岁以上老年人口接近1.5亿，老年人口总数为14657万人。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的11.6%。快速发展的人口老龄化，已经并将进一步成为影响中国经济社会发展全局的重大战略问题。截至2008年底，我国60岁以上老年人口已达到1.5989亿人，占总人口的12%。2010年老年人口将达1.74亿，2020年进一步增至2.48亿。由此可见，中国养老机构的发展远远不能适应老龄化的需要，机构养老服务的总体供求之间呈现严重失衡的状态，严重地制约了机构养老事业的快速发展。

我国老年人口规模，1991年达到1亿，2014年超过2亿，2026年超过3亿，2037年超过4亿，2051年达到4.37亿的峰值。老年人口总量从1亿增长到4亿，每增长1亿的时间从23年缩短到11年。2050年，我国老年人口数量比发达国家老年人口总和还要多3700多万人，比届时的第一人口大国印度的老年人口数量还多l亿，老年人口总量比世界第三人口大国美国的总人口3.95亿人还多。老年人口的这种规模是人口大国史上前所未有的。

随着老龄化社会脚步加快的压力，巨大的养老需求日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求。随着人口老龄化的加快，老人入住老年公寓已渐成一种时尚，这为民办养老机构发展提供了难得的机遇，发展前景十分广阔。

           《老年公寓项目可行性研究报告目录》

1总论4

1.1项目概述4

1.2承办单位简介5

1.3项目建设规模及内容6

1.4项目建设目标与服务项目8

1.4.1项目建设目标8

1.4.2服务项目8

1.5项目效益分析9

1.6初步研究结论9

1.7项目编制依据及研究范围11

1.7.1编制依据11

1.7.2研究范围11

2项目建设背景及建设必要性12

2.1项目建设背景12

2.1.1我国人口老龄化加速12

2.1.2中国养老机构资源紧张12

2.1.3长期照料服务需求压力业已凸显13

2.1.4国家政策支持13

2.1.5山东省、菏泽市及巨野县政策支持16

2.2项目建设必要性17

2.2.1解决老龄化社会问题的需要17

2.2.2加快菏泽市养老服务业发展的需要18

2.2.3有利于促进巨野县经济发展与劳动就业率提升18

2.2.4 构建和谐社会的需要19

3市场调查与分析19

3.1我国养老服务业发展概况19

3.1.1我国养老机构发展现状19

3.1.2民办养老机构发展前景20

3.2菏泽市养老服务业发展概况21

3.2.1菏泽市养老服务业发展现状21

3.2.2菏泽市养老机构发展前景22

4项目建设区位分析23

4.1巨野县简介23

4.2自然环境23

4.3交通运输24

4.4社会福利事业25

4.5经济发展25

5项目建设目标、服务项目及管理制度26

5.1建设目标26

5.2养老院提供的服务项目26

5.2.1卫生服务26

5.2.2医疗康复服务27

5.2.3文化娱乐健身服务27

5.2.4饮食服务27

5.2.5呼叫服务27

5.2.6亲情服务28

5.3养老院管理制度28

5.3.1 人员管理制度28

5.3.2 财务管理制度28

5.3.3 卫生及健康管理制度29

5.3.4 饮食管理制度30

6建设规模及设计方案30

6.1建设规模30

6.1.1土地征用30

6.1.2房屋建筑物30

6.1.3辅助设施设备31

6.2设计方案32

6.2.1住宅设计32

6.2.2项目选址33

6.2.3规划设计33

6.2.4色彩规划34

6.2.5室内设计34

7公用工程及辅助设施37

7.1平面布置原则37

7.2总图规划37

7.3土建工程37

7.4给排水39

7.4.1给水39

7.4.2排水39

7.5供电39

7.6其他40

8项目管理及建设进度规划40

8.1项目建设管理40

8.2建设工期41

8.3建设进度计划41

9节能方案42

9.1节能概述42

9.2节能、节水原则42

9.3节能措施42

9.3.1建筑节能42

9.3.2智能化管理节能43

9.3.3技术节能43

9.3.4节水措施44

10环境保护44

10.1设计依据44

10.2项目对环境的影响44

10.2.1项目建设期对环境的影响44

10.2.1项目运营期对环境的影响45

10.3环境治理措施45

10.3.1项目建设期治理措施45

10.3.2项目运营期治理措施45

10.4环境影响评价46

11消防及消防措施46

11.1设计依据46

11.2主要火灾因素46

11.3主要防护措施47

12组织结构及劳动定员47

12.1组织机构47

12.2人力资源配置48

12.3人员培训48

13投资估算与资金筹措49

13.1估算依据及说明49

13.2总投资估算49

13.3资金使用51

13.4资金筹措51

14财务分析51

14.1财务评价依据51

14.2项目总收入预测51

14.3项目成本预测52

14.4项目年效益预测53

14.5主要财务指标53

15综合效益分析54

15.1社会影响分析54

15.2社会效益分析54

15.3经济适应性分析54

16结论与建议55

16 .1项目结论55

16 .2项目建议56