项目名称：立体式综合养老社区项目可行性研究报告

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项目概况：

项目定位于特色养老、养生、康复、护理示范基地，建设集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构，满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。以市场运作为导向，以优质服务为核心，综合配套，多元经营，致力于提高老年人的生活品质，打造“老有所为，老有所乐”独具特色的养老模式。

近10年我国对养老事业愈加重视，相继出台老龄事业发展的中长期规划，鼓励民营、境外资本投资养老服务业。随着人口老龄化的深度发展，养老已经成为党和政府高度重视、社会各界广泛关注、人民群众迫切期待解决的重大民生问题，党的十八大、十八届五中全会对此提出明确要求，近日习近平总书记对加强老龄工作作出重要指示：“有效应对我国人口老龄化，事关国家发展全局，事关亿万百姓福祉。要立足当前、着眼长远，加强顶层设计，完善生育、就业、养老等重大政策和制度，做到及时应对、科学应对、综合应对。”积极应对人口老龄化、加快发展养老服务事业和产业已经成为国家的重大决策和长期战略。

最新数据显示，我国60岁以上的老人已经达到2.4亿人，再过5年，也就是到2020年，这一数字将升至3亿。到2050年，我国老年人口总数将超过4亿，即每3个人中就有1个老年人。具体到烟台，有关部门预计今年底，老年人口将增加到148万人。而与之相对应，我国目前养老机构所能提供的床位只有3%，即便近两年陆续新建多处老年福利中心，怎奈床位的增长速度，始终跟不上老人老去的步伐。

山东省作为中国人口大省，人口老龄化进程正逐步加快，但养老床位一直满足不了社会需求。2017年2月《山东省“十三五”民政事业发展规划》明确指出，推进养老服务业转型升级，围绕“机构和居家相融合的社区养老、医疗和养生养护相融合的健康养老、数据和服务相融合的智慧养老、基本养老和产业养老相融合的幸福养老”，打造“孝润齐鲁•安养山东”服务品牌。鼓励各地创建一批富有地域特色的子品牌，明确品牌内容、服务流程和服务标准，满足省内外老年人不同层次的养老服务需求。

在此背景机遇下，我们拟打造以高知识、高收入阶层中老年人群体为主的中国真正按需服务的优质综合性养老社区。拟规划土地150亩，其中公益性养老公寓占地40亩、公共康复医疗中心占地10亩、特色养老地产占地100亩。其中，公益性养老床位1600张。

烟台福山区养老产业综合体拟建成一个集生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多功能、社会化、开放式的综合性养老养生社区。建设内容主要包括高端养老养生公寓、养生度假公寓、社区中心、康体中心、老年大学、社区农庄等，服务标准达到三星级以上。

本项目规划2-3年全部建成运营，建成后采用公益性养老公寓+租赁+出售的模式，因此，收入来源包括公益性养老公寓床位、护理等费用、租赁费用、公寓出售收入等。

我们预计，未来五年项目年收入可达到如下目标，如下图所示。

1.《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35 号）；

2.国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》

3.国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

4.《当前产业结构调整目录》（2011年本）（2013年修正）；

5.国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

6.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

7. 《关于加快发展养老服务业的若干意见》

8.《关于开展养老综合改革试点工作》

9.《十三五国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发﹝2017﹞13号）

10.《山东省养老服务业转型升级实施方案》

11.《山东省“十三五”民政事业发展规划》

12.《烟台市发展养老服务业市级专项资金补助项目实施方案》

13.《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

14.委托方提供的项目相关资料及其它资料。

随着人口老龄化的深度发展，养老已经成为党和政府高度重视、社会各界广泛关注、人民群众迫切期待解决的重大民生问题，党的十八大、十八届五中全会对此提出明确要求，近日习近平总书记对加强老龄工作作出重要指示：“有效应对我国人口老龄化，事关国家发展全局，事关亿万百姓福祉。要立足当前、着眼长远，加强顶层设计，完善生育、就业、养老等重大政策和制度，做到及时应对、科学应对、综合应对。”积极应对人口老龄化、加快发展养老服务事业和产业已经成为国家的重大决策和长期战略。

日前，民政部、我委、全国老龄办报请国务院印发了《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》（国发﹝2017﹞13号，以下简称《规划》），明确了“十三五”时期促进老龄事业发展和养老体系建设的指导思想、基本原则、发展目标和主要任务。《规划》指出，支持社会力量兴办养老机构。贯彻全面放开养老服务市场、提升养老服务质量的有关政策要求，加快推进养老服务业“放管服”改革。对民间资本和社会力量申请兴办养老机构进一步放宽准入条件，加强开办支持和服务指导。落实好对民办养老机构的投融资、税费、土地、人才等扶持政策。鼓励采取特许经营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式支持社会力量举办养老机构。允许养老机构依法依规设立多个服务网点，实现规模化、连锁化、品牌化运营。鼓励整合改造企业厂房、商业设施、存量商品房等用于养老服务。

           《立体式综合养老社区项目可行性研究报告目录》

目  录

第一章总论5

1.1项目概述5

1.1.2项目承办单位概况9

1.1.3建设地点、规模、内容及建设期限10

1.1.5资金筹措12

1.1.6财务评价12

1.1.7主要技术经济指标12

1.2可行性研究报告编制说明13

1.2.1可行性研究及报告编制依据13

1.2.2主要研究内容及方法14

1.2.3编制原则15

1.3社会影响评价15

1.4研究结论与建议15

1.4.1项目研究结论15

1.4.2建议16

第二章项目背景及必要性18

2.1项目背景18

2.1.1我国出台系列政策支持养老服务业发展18

2.1.2山东省将养老服务业列为重点支持产业20

2.1.3我国人口老龄化加速，催生养老机构发展21

2.1.4养老观念转变促养老产业快速发展22

2.2建设必要性23

2.2.1是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求23

2.2.2适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求24

2.2.3有利于解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定发展24

2.2.4培育新的经济增长点，为“孝润齐鲁•安养山东”服务品牌建设作出贡献24

2.2.5提供多个就业岗位，提升烟台市的劳动就业率25

第三章市场分析26

3.1行业解读26

3.1.1老龄产业的概念26

3.1.2老龄产业的特点27

3.1.3养老产业分类28

3.2中国养老产业发展30

3.2.1我国养老产业发展历程30

3.2.2我国养老方式的转变：养老方式由单一化向多元化发展31

3.3我国养老机构发展状况32

3.4中国养老地产发展分析34

3.4.1我国养老地产需求动力加大但仍处于发育期34

3.4.2养老地产核心属性是“养老”面临一系列开发难点37

3.4.3根据市场需求破解养老地产在开发、运营及盈利环节的难点39

第四章项目选址及建设条件分析44

4.1项目选址地44

4.2项目建设条件分析45

4.2.1自然条件适宜45

4.2.2交通通讯便利45

4.2.3教科文卫基础完善46

4.2.3自然资源丰富46

4.2.4经济发展迅速，消费水平提高46

4.3项目建设地综合条件分析47

第五章项目规划方案48

5.1建设规模及目标48

5.1.1建设规模48

5.1.2建设目标48

5.2项目定位49

5.2.1项目定位分析49

5.2.2项目核心特色50

5.3建设内容及服务项目52

5.3.1建设内容52

5.3.2服务项目55

5.4管理制度57

5.4.1 人员管理制度57

5.4.2 财务管理制度58

5.4.3 卫生及健康管理制度58

5.4.4 饮食管理制度59

第六章工程技术方案60

6.1设计指导思想及原则60

6.1.1指导思想60

6.1.2规划原则60

6.2工程方案61

6.2.1设计思路61

6.2.2建设内容61

6.2.3建筑物设计规模分析62

6.2.4规划方案63

6.3设计方案要求71

6.3.1设计要求71

6.3.2项目选址要求71

6.3.3规划设计要求72

6.3.4色彩规划72

6.3.5室内设计73

6.4公建配套工程76

6.4.1给水工程76

6.4.2排水系统76

6.4.3消防系统76

6.4.4供热、采暖76

6.4.5供电及电信77

第七章 项目建设进度及组织机构78

7.1项目建设进度78

7.1.1项目实施进度安排78

7.1.3项目实施进度表79

7.2组织机构79

7.3人力资源配置80

7.4人员培训80

第八章节能方案82

8.1节能概述82

8.2节能、节水原则82

8.3用能标准和节能规范82

8.4能耗分析83

8.4.1项目能耗量指标83

8.4.2能耗指标分析83

8.5节能措施和节能效果分析84

8.5.1主要障碍分析84

8.5.2节能措施85

8.5.3管理节能89

第九章 环境保护和水土保持方案91

9.1设计依据91

9.2项目对环境的影响91

9.2.1项目建设期对环境的影响91

9.2.2项目运营期对环境的影响92

9.3环境治理措施92

9.3.1项目建设期治理措施92

9.3.2项目运营期治理措施92

9.4水土保持方案93

9.5环境影响评价94

第十章消防及消防措施95

10.1设计依据95

10.2主要火灾因素95

10.3主要防护措施95

第十一章项目组织管理及招投标方案96

11.1项目组织与管理96

11.1.1项目实施管理96

11.1.2项目资金管理96

11.1.3工程施工与管理96

11.2项目招标方案97

第十二章投资估算与资金筹措98

12.1估算依据及说明98

12.2总投资估算98

12.2.1建设投资估算98

12.2.2铺底流动资金100

12.2.3总投资及其构成101

12.3资金使用101

12.4资金筹措101

第十三章 财务分析102

13.1财务评价依据102

13.2项目总收入预测102

13.2.1公益性养老公寓收入102

13.2.2医疗健康配套中心收入103

13.2.3高端养老社区收入103

13.2.4其他收入104

13.3项目成本预测104

13.4项目营业税金105

13.5项目年效益预测106

13.5.1项目收益预测106

13.5.2财务数据评价106

11.6财务评价结论107

第十四章社会效益分析108

14.1社会影响分析108

14.2社会效益分析109

14.3经济适应性分析109

第十五章研究结论与建议110

15.1研究结论110

15.2建议111