项目名称：养老产业综合体项目可行性研究报告

客户名称：深圳市某实业有限公司

项目概况：

尽管现在的老人多半是在家养老，但想去养老院的老人还是多了起来，这既是因为养老观念的变化，也是因为我们进入了老龄化社会，今后会有更多的人选择到养老机构去养老。

根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2020年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金可达2.8万亿元，2030年达到7.3万亿。随着我国步入老龄社会，老年人对待晚年生活的观念和态度也在逐步发生变化。中国每年国有企业离退休职工快速增长，其中大部分职工对第二居所，养老居所有强烈需求和消费能力。

综上可见，面对我国日益严峻的老龄化问题，养老机构资源紧张的局面，我国势必大力支持养老机构的发展，因此，我国未来养老机构市场发展空间巨大。

近10年我国对养老事业愈加重视，相继出台老龄事业发展的中长期规划，包括养老事业的行业标准，鼓励民资进入养老产业等，并于2013年9月出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确我国养老服务业的发展定位及最终目标，是指导养老服务业发展的纲领性文件。而我国目前养老立法仍处于起步阶段，未来仍有待建立健全行业标准和养老金税收优惠的相关政策。

2014年1月，民政部、发改委联合发出通知《关于开展养老综合改革试点工作》，相关鼓励措施包括1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛。4）鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

随着我国实行独生子女政策，家庭规模在逐渐缩小。目前，第一代独生子女已长大成人，并开始养育下一代。于是，由4位老人、1对夫妻和1个孩子构成的“421”家庭数量激增。

由于城市社会结构的加速变迁，大多数中青年人都有较大的生活压力与工作强度，难以有足够精力在家照料老人。同时，现在越来越多的老人退休后也不再愿意“打扰”子女们的生活，给下辈增加额外的负担。因此，老年人为了满足社会交往、集体归属感等心理需求，越来越多的老年人开始选择社会养老服务机构。

           《养老产业综合体项目可行性研究报告大纲》
第1章 总论... 9

1.1项目背景... 9

1.2项目摘要... 11

1.2.1项目名称、性质... 11

1.2.2建设地点、规模、内容及建设期限... 11

1.2.3项目建设目标与项目规划... 12

1.2.4项目投资亮点... 13

1.2.5项目投资规模及资金构成... 14

1.2.6项目定位... 15

1.3公司概况... 15

1.4可行性研究报告编制说明... 16

1.4.1可行性研究及报告编制依据... 16

1.4.2主要研究内容及方法... 16

1.4.3编制原则... 17

1.5研究结论与建议... 17

1.5.1项目研究结论... 17

1.5.2建议... 18

第2章 项目背景及建设必要性... 20

2.1项目背景... 20

2.1.1我国人口老龄化加速，催生养老机构发展... 20

2.1.2中国养老机构资源紧张，未来前景看好... 20

2.1.3我国出台系列政策支持养老服务业发展... 21

2.1.4养老观念转变促养老产业快速发展... 21

2.2项目建设必要性... 22

2.2.1是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求... 22

2.2.2适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求... 22

2.2.3有利于解决失能、半失能老年群体养老问题，促进社会和谐稳定发展... 22

2.2.4增加郎溪县税收，培育新的经济增长点... 23

2.2.5提供多个就业岗位，提升郎溪县的劳动就业率... 23

第3章 市场调查与分析... 24

3.1行业解读... 24

3.1.1老龄产业的概念... 24

3.1.2老龄产业的特点... 25

3.1.3养老产业分类... 26

3.2中国养老产业发展... 28

3.2.1我国养老产业发展历程... 28

3.2.2我国养老方式的转变：养老方式由单一化向多元化发展... 28

3.3我国养老机构发展状况... 30

3.4中国养老地产发展分析... 31

3.4.1我国养老地产需求动力加大但仍处于发育期... 32

3.4.2养老地产核心属性是“养老”面临一系列开发难点... 34

3.4.3根据市场需求破解养老地产在开发、运营及盈利环节的难点... 35

第4章 项目建设区位分析... 40

4.1项目建设区位... 40

4.1.1资源丰富... 40

4.1.2规划清晰，投资沃土... 41

4.1.3经济发达，基础优越... 42

4.2项目建设地分析... 42

4.2.1项目建设地... 42

4.2.2场地权属及占地面积... 43

4.3项目建设地综合条件分析... 44

第5章 项目建设目标、定位及发展规划... 45

5.1建设规模及目标... 45

5.1.1建设规模... 45

5.1.2建设目标... 45

5.2 项目定位... 46

5.2.1项目定位分析... 46

5.2.2项目核心特色... 47

5.3建设内容及服务项目... 51

5.3.1建设内容... 51

5.3.2服务项目... 53

5.4管理制度... 54

5.4.1 人员管理制度... 54

5.4.2 财务管理制度... 55

5.4.3 卫生及健康管理制度... 55

5.4.4 饮食管理制度... 56

第6章 工程技术方案... 57

6.1设计指导思想及原则... 57

6.1.1指导思想... 57

6.1.2原则... 57

6.2工程方案... 57

6.2.1设计思路... 57

6.2.2建设内容... 58

6.2.3建筑物设计规模分析... 58

6.2.4规划方案... 59

6.3设计方案要求... 67

6.3.1设计要求... 67

6.3.2项目选址要求... 68

6.3.3规划设计要求... 68

6.3.4色彩规划... 69

6.3.5室内设计... 69

6.4公建配套工程... 71

6.4.1给水工程... 71

6.4.2排水系统... 72

6.4.3消防系统... 72

6.4.4供热、采暖... 72

6.4.5供电及电信... 72

第7章 项目建设进度及组织机构... 74

7.1项目建设进度... 74

7.1.1项目实施进度安排... 74

7.1.3项目实施进度表... 74

7.2组织机构... 75

7.3人力资源配置... 76

7.4人员培训... 76

第8章 节能方案... 78

8.1节能概述... 78

8.2节能、节水原则... 78

8.3用能标准和节能规范... 78

8.4能耗分析... 79

8.5节能措施和节能效果分析... 80

8.5.1主要障碍分析... 80

8.5.2节能措施... 80

8.5.3管理节能... 85

第9章 环境保护和水土保持方案... 86

9.1设计依据... 86

9.2项目对环境的影响... 86

9.2.1项目建设期对环境的影响... 86

9.2.1项目运营期对环境的影响... 87

9.3环境治理措施... 87

9.3.1项目建设期治理措施... 87

9.3.2项目运营期治理措施... 87

9.4水土保持方案... 88

9.5环境影响评价... 88

第10章  消防及消防措施... 89

10.1设计依据... 89

10.2主要火灾因素... 89

10.3主要防护措施... 89

第11章 项目组织管理及招投标方案... 90

11.1项目组织与管理... 90

11.1.1项目实施管理... 90

11.1.2项目资金管理... 90

11.1.3工程施工与管理... 90

11.2项目招标方案... 91

第12章 投资估算与资金筹措... 92

12.1估算依据及说明... 92

12.2总投资估算... 92

12.2.1建筑工程费... 92

12.2.2其他费用... 93

12.2.3总投资估算及构成... 93

12.3资金使用... 94

12.4资金筹措... 94

第13章 财务分析... 95

13.1财务评价依据... 95

13.2项目总收入预测... 95

13.2.1公益性养老公寓收入... 95

13.2.2医疗健康配套中心收入... 96

13.2.3高端养老社区收入... 96

13.2.4其他收入... 97

13.3项目成本预测... 97

13.4项目营业税金... 98

13.5项目年效益预测... 98

13.5.1项目收益... 98

13.5.2财务数据评价... 99

11.6财务评价结论... 99

第14章 综合效益分析... 100

14.1社会影响分析... 100

14.2社会效益分析... 101

14.3经济适应性分析... 101

第15章 研究结论与建议... 102

15.1研究结论... 102

15.2建议... 103