项目名称：海上城市旅游地产项目可行性研究报告

客户名称：某旅游地产开发有限公司

项目概况：

全球邮轮旅游市场一直稳健增长，潜力很大。据CLIA（国际邮轮公司联合会）资料显示，自1980年以来，邮轮旅游一直以年均8.6%的速度增长，远远高于国际旅游业的整体发展速度（如图1-1所示）。据国际邮轮协会预测，2010年，全世界预计有1800万名邮轮游客，2016年、2020年全球邮轮乘客将达到2500万、3000万人次的规模。

美国占据着国际邮轮旅游市场的核心，是全球邮轮经济的最主要受惠者，但本世纪特别是自2006年以来，北美洲市场的饱和趋势日渐明显并出现下滑。从客源分布来看，北美地区始终是邮轮旅游的主力市场（加勒比地区是占全球载客量近一半的世界第一大邮轮旅游目的地），但随着市场的扩大，未来包括欧洲、亚洲地区的旅客也将逐年增多（如图1-2所示）。

亚太地区是世界邮轮旅游市场中较年轻的，也是发展最快的一个分区。凭借其丰富的旅游资源和近些年不断兴建的邮轮专业港口，亚太地区不仅渐渐成为全球主要的邮轮旅游目的地之一，该地区的邮轮旅游客源市场规模也在不断扩大。国际邮轮公司为了迎合邮轮旅游消费者对新目的地的需求以及自身开拓新的客源市场的需要，将其运力向欧洲和亚洲扩张和转移已经成为新世纪国际邮轮市场发展的趋势。

在经营方式上，邮轮旅游基本采用国际化运作模式：各主要邮轮公司的总部基本聚集于美国、欧洲，但各大邮轮公司及其船只的注册地主要位于巴拿马、利比里亚、巴哈马群岛以及百慕大群岛；邮轮公司通常在全球范围内进行其人力资源的招聘和组合；邮轮公司充分挖掘各地的旅游资源，在全球地理范围内开发最有利可图的航线并部署生产要素；时间分布上，邮轮公司的经营也力争终年无季节波动性。

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第1章 总论.... 7

1.1 项目提要... 7

1.2项目概况：打造中国邮轮经济腹地... 8

1.3项目背景... 10

1.4项目优势... 10

1.5 为何选择邮轮旅游地产项目... 11

1.6项目建设的规模和内容... 11

1.6.1项目基本情况... 11

1.6.2 项目主要建设内容... 11

1.7 项目运营模式和目标... 12

1.8项目总投资和财务评价... 13

1.8.1 项目投资规模及资金筹措... 13

1.8.2 财务评价... 14

1.9 社会影响评估... 14

1.10主要经济技术... 14

1.11可行性研究报告编制说明... 15

1.11.1 可行性研究及报告编制依据... 15

1.11.2 项目的主要研究内容和方法... 16

1.12项目研究结论... 17

1.13建议... 19

第2章 项目建设背景及必要性.... 20

2.1行业背景：邮轮旅游是中国旅游业未来发展的重点领域... 20

2.1.1 人均出游次数增长、 消费水平提高，对高端邮轮的需求不断增加... 21

2.1.2 我国旅游市场的火爆，亟需邮轮等旅游配套设施的完善... 21

2.1.3 会展业的发展成为高端星级邮轮不断增加的重要因素之一... 21

2.2政策背景：国家鼓励地方政府扶持邮轮项目的建设... 22

2.3区域发展背景：山东省蓝色经济区战略及烟台市发展规划都将发展海滨旅游作为城市发展的重点23

2.4项目建设必要性... 23

2.4.1是加快烟台市旅游国际化进程、促进旅游业发展的需要... 23

2.4.2是烟台市推进旅游强市，完善旅游服务设施的要求... 24

2.4.3 有利于促进区域内劳动就业，减轻就业压力... 24

2.4.4增加烟台市税收，培育新的经济增长点... 25

第3章市场调查分析.... 26

3.1市场前瞻：烟台海滨旅游市场潜力巨大... 26

3.2 我国旅游业市场分析... 27

3.2.1 我国旅游业发展背景... 27

3.2.2 我国旅游业的发展现状... 27

3.2.3中国旅游业发展空间巨大... 31

3.3邮轮旅游行业分析... 32

3.3.1全球邮轮旅游业快速增长... 32

3.3.2世界邮轮市场重心东移 中国邮轮产业正快速发展... 34

3.3.3我国邮轮旅游行业发展现状... 35

3.3.4中国邮轮旅游发展的原因... 39

3.3.5“十二五”中国邮轮旅游展望... 41

3.4 烟台海滨旅游市场分析... 44

第4章 区位分析及建设条件分析.... 46

4.1项目区位位置... 46

4.2区位优势... 47

4.2.1优越的地理区位优势... 47

4.2.2自然条件.... 47

4.2.3旅游资源丰富... 48

4.2.4综合实力... 49

4.2.3 交通条件... 49

4.2.4城市综合建设及旅游配套设施... 50

4.3小结... 50

第5章 项目发展规划.... 51

5.1项目建设原则及规模... 51

5.1.1项目建设原则... 51

5.1.2项目建设规模... 52

5.2项目总体规划... 52

5.2.1项目功能分区规划... 52

5.2.2总体设计概念... 53

5.2.3项目平面规划... 53

5.3项目定位... 53

5.4项目发展策略... 54

5.5项目总体开发策略... 55

5.6 项目策划（招商、广告）... 55

5.6.1广告策略... 55

5.6.2招商策略... 56

5.6.3规划实施步骤... 57

5.7项目技术资源分析... 57

5.8 环境保护... 58

5.8.1绿化... 58

5.8.2垃圾处理... 58

5.9交通规划... 58

第6章 邮轮产品及服务介绍.... 59

6.1 项目引进邮轮产品种类... 59

6.2 邮轮产品及服务介绍... 62

6.2.1 娱乐设施展示... 62

6.2.1 邮轮服务及产品展示... 64

6.2.2 邮轮房间展示... 67

6.2.3餐饮设施展示... 69

6.2.4 娱乐服务设施展示... 70

第7章 企业组织与劳动定员.... 71

7.1企业组织形式... 71

7.2组织机构... 71

7.3 劳动定员... 72

7.4团队建设... 72

第8章 项目实施进度.... 74

8.1 项目建设工期... 74

8.2 项目实施进度安排... 74

8.3项目实施进度表... 75

第9章 项目投资估算与资金筹措.... 76

9.1总投资估算及资金使用计划... 76

9.1.1估算依据... 76

9.1.2总投资估算... 76

9.1.3资金使用计划... 78

9.2资金来源... 79

第10章 经济效益分析.... 80

10.1基础数据... 80

10.2 营业收入和销售税金及附加... 80

10.3 项目费用估算... 80

10.4燃料动力成本估算表... 81

10.5 项目年效益预测... 81

10.6项目投资盈利能力... 81

10.7经济效益综合评价... 81

第 11章 项目结论及建议.... 82

11.1综合评价与结论... 82

11.1.1政策可行... 82

11.1.2社会效益可行... 82

11.1.3经济效益可行... 83

11.1.4市场可行... 83

11.2建议... 84

12.财务附表.... 85