项目名称:高星级酒店建设可行性研究报告
客户名称:
项目概况:
长沙是我国的“楚汉名城”,是集旅游、休闲、商务于一体的城市,其旅游业发展很好,具有很好的地理位置,2011年1至9月份,长沙市累计接待海外旅游者69.61万人次,同比增长18.21%;旅游外汇收入2.12亿美元,同比增长21.62%。其休闲、商务水平在国内城市中也是有口皆碑。
近十年来,长沙旅游业保持着快速发展的良好势头,产业规模迅速壮大,产业地位显著提高,主要旅游经济指标领先于全国。长沙市旅游业已经形成了一个包括旅游景区、旅游饭店、旅行社、旅游交通、旅游餐饮、旅游商品、旅游娱乐,以及旅游教育、旅游研究机构等组成的综合发展产业体系。
目前,长沙旅游业总资产超过百亿元,直接从业人员12万多人,间接从业人员80多万人,产业规模在全国省会城市和主要旅游城市中名列前茅。
长沙酒店业从1956年开始出现,到1996年前一共30多年的时间,酒店业一直处于一个平稳的发展时期,这时期酒店的数量增长缓慢,发展较平缓,这与酒店业形成的内因产业结构、商务需求是息息相关的,酒店业主要是靠内部的需求来进行市场消化;长沙市目前拥有三星级酒店50家,四星级酒店近10家,五星和准五星级酒店已达10家。长沙市的星级酒店分布与长沙的产业分布是相关的,长沙的产业如:金融业、旅游业等商务和商业的活动主要集中在市中心二环内,因此长沙的星级酒店也主要集中在二环线以内,主要分布在一环核心区,即CBD区域,占总的星级酒店总数的65%,其次是一二环间,占总的星级酒店的35%。一二环作为一环核心区的一个补充,无论从地理位置上还是城市功能上,都和一环具有很大程度的相似性、互补性,当然也有较大的差异。
档次越高的酒店离市中心核心区域越近,四星级和五星级酒店主要集中在一环内,主要原因在于一环内交通便利、且离商业中心和商务中心的距离较近;三星级酒店的环线特征不明显,这与市场的需求和经营者的利润是相关的,其一:三星级酒店针对的客户的商务活动中心与其位置有关;其二:三星级的酒店入住价格不很高,即收益无法与四星级和五星级的酒店相比,在利润得不到保证的情况下,运营商为了维持自己的生存和发展,就得从成本上去控制,尽量减少成本,但是市中心核心区的土地成本较高因此在选择上不太适合发展三星级的酒店。
我们从上面两个结构图可以看出,从五星级到三星级的酒店结构均呈现金字塔式的分布。长沙市酒店的星级结构图比二环内酒店星级结构图较扁平,这说明处在底层的三星级酒店主要集中在二环以外。
长沙三星级以上的酒店楼层主要分布在16至20层,约占总量的30.0%;三星级以上酒店在10层以下、或31层以上所占比例都比较少,如31层以上的只有佳华广场酒店,占总星级酒店的2.5%。
《高星级酒店建设可行性研究报告目录》
第1章 总论.... 7
1.1项目概述... 7
1.2 项目承建单位概况... 8
1.3项目建设的规模和内容... 8
1.4项目总投资和财务评价... 9
1.5 效益分析... 10
1.6主要经济技术指标... 11
1.7 可行性研究报告编制说明... 12
1.7.1 可行性研究及报告编制依据... 12
1.7.2 项目的主要研究内容... 12
1.8项目初步研究结论... 13
1.9 建议... 14
第2章 项目建设背景及必要性.... 15
2.1项目建设背景... 15
2.1.1国家规划及相关产业政策支持酒店服务产业发展... 15
2.1.2地方十二五规划及产业政策对旅游行业支持力度大... 16
2.1.3 项目由来... 19
2.2项目建设必要性... 19
2.2.1是满足长沙市推进旅游强市,完善旅游服务设施的要求... 19
2.2.2有利于完善开发区酒店服务体系从而提升旅游服务产业综合实力,为旅游产业集群做出贡献20
2.2.3传承品牌和满足“两会”接待的需要... 20
2.2.4 有利于促进区域内劳动就业,减轻就业压力... 20
2.2.5发挥优势,发展有特色的酒店项目... 21
第3章 酒店行业分析.... 22
3.1我国酒店行业地位及特点... 22
3.1.1酒店的产业地位... 22
3.1.2酒店的产业特点... 23
3.2我国酒店行业的总体发展概况... 24
3.2.1我国酒店行业发展形势分析... 24
3.2.2 我国酒店市场规模分析... 24
3.2.3我国酒店档次分析... 27
3.2.4 我国酒店类型和品牌... 28
3.2.5 我国酒店分布区域... 28
3.2.6中国酒店市场结构分析... 29
第4章 市场分析.... 30
4.1长沙酒店业市场概况... 30
4.1.1长沙酒店的发展历程... 30
4.1.2 长沙星级酒店的分布情况... 31
4.1.3长沙市星级酒店的结构分析... 31
4.1.4 长沙市星级酒店的楼层及规模分析... 32
4.2长沙星级酒店房价对比分析... 32
4.3上下游产业链分析... 34
4.4 我国酒店行业的发展趋势... 36
4.5项目SWOT分析... 37
第5章 区位分析及建设条件分析.... 40
5.1项目建设地理位置... 40
5.2区位优势... 40
5.3小结... 42
第6章 项目方案.... 43
6.1 项目方案... 43
6. 2项目定位... 43
6.3 酒店运营模式... 43
6.4 项目推广宣传方案... 44
6.5 初步销售策略... 45
6.6 营运和管理... 46
第7章 项目建设方案.... 48
7.1建设内容及规模... 48
7.1.1项目总体建设方案... 48
7.1.2客房方案... 49
7.1.3功能要求和总平面布置... 50
7.1.4建筑功能分区... 51
7.1.5结构方案... 52
7.1.6后勤设施... 52
7.2经营业务... 53
7.2.1客房服务... 53
7.2.2会议、展览、展示服务... 54
7.2.3餐饮服务... 54
7.2.4娱乐服务... 54
7.2.5其他服务... 54
7.3主体工程装修方案... 55
7.3.1加固工程... 55
7.3.2外装饰改造... 55
7.3.3内装饰改造... 56
7.4配套工程方案... 57
7.4.1给排水改造... 57
7.4.2暖通改造... 58
7.4.3电气建设方案... 59
7.4.4通风与空调工程方案... 59
7.4.5智能工程... 60
7.4.6公共广播工程方案... 61
第8章 安全及消防.... 62
8.1劳动保护与安全卫生... 62
8.1.1劳动安全... 62
8.1.2卫生防护... 63
8.2消防安全... 64
8.2.1 消防措施... 64
8.2.2消防管理制度... 64
第9章 节能分析.... 65
9.1用能标准及规范... 65
9.2节能措施... 65
9.2.1建筑节能措施... 65
9.2.2节水措施... 65
9.2.3公用工程节能... 66
9.2.4主要管理节能分析... 67
第10章 环境影响评价.... 68
10.1编制依据... 68
10.2污染源... 68
10.2.1项目改造装修期对环境产生的污染... 68
10.2.2项目运营期对环境产生的污染... 69
10.3环境保护... 69
10.3.1项目改造装修期的环境治理... 69
10.3.2项目运营期的环境治理... 69
10.4环境影响评价... 70
10.4.1防治措施的合理性... 70
10.4.2环境影响评价... 70
第11章 项目管理及劳动定员.... 71
11.1机构设置及职责... 71
11.1.1设置原则... 71
11.1.2组织机构... 71
11.1.3劳动定员... 73
11.2人员培训... 74
11.3销售激励制度... 74
11.4营运和管理... 74
11.4.1遵循的标准... 74
11.4.2营运管理计划... 75
第12章 项目建设进度规划.... 76
12.1项目建设工期... 76
12.2项目实施进度表... 76
第13章 投资估算与资金筹措.... 77
13.1总投资估算及资金使用计划... 77
13.1.1投资估算依据... 77
13.1.2总投资估算... 77
13.1.3资金使用计划... 78
13.2资金筹措方案... 78
第14章 财务效益分析.... 79
14.1评价说明... 79
14.2财务效益与费用估算... 79
14.2.1销售收入及其税费计算... 79
14.2.2总成本费用... 81
14.2.3项目总成本费用... 82
14.2.4项目年效益预测... 82
14.2.5 项目投资盈利能力... 82
第15章 项目综合效益分析.... 84
15.1项目对GDP、产值和税收的经济效益... 84
15.2对就业的收益... 84
15.3对产业结构的影响... 84
第16章 综合结论和建议.... 85
16.1 项目综合结论... 85
16.2 建议... 86
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