项目名称：综合办公楼及酒店项目可行性研究报告

客户名称：青岛某集团有限公司

项目概况：

青岛地处黄海之滨、崂山脚下，集山、海、岛胜景于一身，倚港口、贸易之优势，是闻名遐迩的海滨旅游胜地。1999年，青岛被列为国家首批优秀旅游城市。

青岛的自然景色兼山、海、滩、林、泉之胜；人工建筑集欧、亚、美和中国民族风格之美。作为旅游城市的青岛，有三里河等新石器时代遗址、2000多年前齐国的古长城、秦始皇三次登临的琅琊台、汉代埋葬500义士骨骸的田横岛、被誉为石刻瑰宝的天柱山魏碑、隋代修建的珠山石窟等著名古迹；有栈桥、鲁迅公园、海水浴场、八大关建筑群等风景名胜，有位于市区东部被誉为“神仙之宅、灵异之府”的崂山风景区和石老人旅游度假区，有与市区隔海相望的薛家岛旅游度假区。近几年，青岛市结合城市建设又开发建设了一些城市新景观，如五四广场、东海路中华文明雕塑一条街等。随着旅游产品由沿袭多年的观光型开始走上观光、度假等综合型方向发展，青岛已成为中国北方海滨度假休闲的胜地。

当前，旅游业已成为世界第一大产业，其总量占全球GDP的10%以上。据世界旅游组织测算，目前与旅游相关的行业超过110个，其中高度关联者29个，旅游收入每增加1元，可带动相关行业增收4.3元。在中国，旅游业正迎来全民旅游、全新消费新阶段，旅游消费已从单纯的观光游向度假旅游升级转型。为此，青岛再一次明确方向，提出打造国际化旅游目的地城市，这是青岛发展旅游升级版锁定的新目标，对于提升经济发展质量，优化经济发展结构，举足轻重。

青岛旅游业在“十五”、“十一五”期间总体呈快速增长态势，除2003年非典因素的影响处于停滞状态外，其余年份游客人数均呈迅速增长趋势。2000年至2007年来青旅游人次由1311.6万人次增长到3366.9万人次，增长2.6倍，其中海外游客由2000年的26.1万人次增加到2007年的108.2万人次。青岛市2000年到2007年主要的旅游业指标表如下。

产业方面，统计数字显示，2012年，青岛实现旅游总收入807亿元，占GDP的比重超过11%，旅游业当仁不让地成为经济发展的支柱产业，成为鲜明的城市特色。去年，全市接待国内外游客人次占到常住人口的6.6%，宜居、宜游成为旅游业发展的新要求。2012年，青岛市旅游总收入在全国15个副省级城市中位居第九位，广州以1911亿元位居首位，武汉、杭州分别以1396亿元、1392亿元分列二、三位；2012年，青岛市旅游业外汇收入8亿美元，位居全国15个副省级城市第8位，广州仍以51亿美元位居首位，深圳、杭州分别以43亿美元、22亿美元列二、三位；2012年青岛接待境外游客127万人次，排名第十，深圳以3164万人次排名第一，广州792万人次、杭州331万人次，排名二、三位。

如上表所示，青岛的国际到访旅客增长速度快于国内到访旅客，但基数较小。旅游收入的增长快于到访旅客的增长速度，这表明旅游的人均消费水平的提高。

目前，世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展。长期以来，全球旅游业发展一直以欧美市场为中心。从近五年的发展情况来看，欧美发达国际在全球出入境旅游市场中仍保持了传统优势，但增速明显放缓。自上世纪90年代起，以中国为代表的亚太地区旅游业迅速崛起，增长势头迅猛，已经成为全球最活跃的旅游市场，在世界旅游业中的地位日益提升。青岛是国内和部分国际市场知名的旅游目的地城市，近几年青岛城市经济包括旅游业发展迅速。随着2008 年奥运会帆船比赛项目的成功举办，青岛在国内外的知名度日益扩大，将会吸引更多的投资者和旅游者，成为旅游者出入该区域的重要交通中心。就中短期而言，青岛旅游业的发展前景是十分乐观的。

青岛市旅游业“十一五”发展规划旅游指标见下表。

按照旅游客源市场结构及需求，优化旅游住宿设施结构，引导旅游饭店和度假村的供给结构向多层次多元化方向发展，将社会住宿设施纳入旅游业管理范围。到2008年，全市星级旅游饭店发展到180家，床位发展到4万个，客房平均出租率达到65%左右；全市住宿设施日接待能力达到20万人。 到2010年，全市星级旅游饭店发展到200家，床位发展到4.5万个，客房平均出租率为60%左右；全市住宿设施日接待能力达到22万人。

           《综合办公楼及酒店项目可行性研究报告大纲》

第1章 项目总论... 9

1.1项目背景：... 9

1.2 项目概况... 10

1.3 项目承建单位概况... 11

1.4项目建设的规模和内容... 13

1.4.1 项目主要建设内容... 13

1.4.2 项目建设规模... 14

1.5项目总投资和财务评价... 16

1.5.1 项目投资规模及资金筹措... 16

1.5.2财务评价... 16

1.6社会影响评估... 17

1.7主要原材料及动力供应... 17

1.8主要经济技术... 17

1.9可行性研究报告编制说明... 18

1.9.1 可行性研究及报告编制依据... 18

1.9.2 项目的主要研究内容和方法... 19

1.9.3编制原则... 20

1.10项目研究结论... 20

1.11建议... 21

第2章 项目建设背景及必要性... 22

2.1项目背景... 22

2.1.1是发展总部经济的需求... 22

2.1.2是发展旅游服务经济的需要... 23

2.1.3符合城市发展规划... 24

2.2项目建设的必要性... 28

2.2.1项目的建设符合青岛市旅游产业发展规划... 28

2.2.3项目对城市建设将起到促进作用... 28

2.2.4是深化提高青岛高新技术产业开发区商贸业的升级发展的需要... 29

2.2.5有利于促进区域内劳动就业，实现社会稳定... 29

2.2.6为青岛高新技术产业开发区带来良好的经济效益和社会效益... 30

第3章 项目市场分析... 31

3.1青岛旅游业行业分析... 31

3.1.1青岛旅游业发展概况... 31

3.1.2青岛旅游业发展规划... 33

3.2市场分析预测... 35

3.2.1项目酒店定位及运营预测... 35

3.2.2项目商业地产开发分析... 36

3.3地块SWOT分析... 37

3.3.1 地块优势分析... 37

3.3.2 地块劣势分析... 38

3.3.3 地块机会点分析... 38

3.3.4 地块威胁点分析... 38

3.4 项目竞争优势分析... 39

第4章 区位分析及建设条件分析... 40

4.1项目区位位置... 40

4.2区位优势... 41

4.2.1 区位简介... 41

4.2.2总体规划... 41

4.2.3 交通条件... 42

4.3选址地建设条件... 44

4.3.1选址地概况... 44

4.3.2项目选址要求... 45

4.3.3气象条件... 45

4.3.4外部配套条件... 45

4.3.5工程地质条件... 46

4.3.6 征地、拆迁、移民安置条件... 46

4.3.7施工条件... 47

4.3.8 建址规划许可... 47

4.4 项目建设地条件总结... 48

第5章 项目总体规划及建设规模... 49

5.1项目总体规划... 49

5.1.1建筑方案设计指导思想... 49

5.1.2规划建设内容... 50

5.2总图规划与建筑方案... 52

5.2.1平面布置... 52

5.2.2竖向布置... 55

5.2.3道路... 55

5.2.4绿化... 56

5.3公用辅助工程... 56

5.3.1设计依据... 56

5.3.2 建筑平面设计... 57

5.3.3 建筑立面设计... 57

5.3.4 建筑装修... 57

5.3.5 建筑方案描述... 58

5.3.6基础技术参数... 58

5.3.7地基基础方案... 58

5.3.8抗震设计方案... 59

5.3.9给排水... 59

5.3.10电力及通讯... 62

5.3.11防雷接地系统... 63

5.3.12暖通与通风设计... 64

5.3.13通信... 65

第6章 企业组织与劳动定员... 68

6.1企业组织形式... 68

6.2组织机构... 68

6.3 劳动定员... 69

6.4团队建设... 69

第7章 项目建设进度规划... 71

第8章 节能方案... 72

8.1节能概述... 72

8.2用能标准和节能规范... 72

8.3节能原则... 73

8.4能耗状况和能耗指标分析... 73

8.4.1本项目的能源消耗种类和数量... 73

8.4.2能源指标及分析... 74

8.5 节能措施... 75

8.5.1　建筑设计节能... 75

8.5.2　给水排水设计节能... 76

8.5.3  暖通设计节能... 76

8.5.4 电气设计节能... 77

8.5.5能源管理... 78

8.6 节能措施评价... 78

8.7 节能总结... 79

第9章 消防与安全... 80

9.1消防... 80

9.1.1设计依据... 80

9.1.2消防任务及防火等级... 80

9.1.3消防管理制度... 81

9.2安全... 81

9.2.1设计依据... 81

9.2.2 安全措施... 82

第10章 环境影响评价... 83

10.1编制依据... 83

10.1.1法律法规依据... 83

10.1.2环境标准依据... 83

10.2 环境影响评价分析原则... 83

10.3 环境现状分析... 84

10.4项目建设与运营对环境的影响... 84

10.5项目建设期环境保护措施... 85

10.5.1 大气保护... 85

10.5.2 生态环境的保护... 85

10.5.3 人群健康保护... 85

10.6 项目运行期环境保护措施... 86

10.6.1 废水处理... 86

10.6.2  固废处理... 86

10.6.3 噪声... 86

10.6.4 绿化... 86

10.7 环境影响评价... 87

第11章 投资估算与资金筹措... 88

11.1总投资估算及资金使用计划... 88

11.1.1估算依据... 88

11.1.2总投资估算... 88

11.1.3资金使用计划... 92

11.2资金来源... 92

第12章 财务分析... 93

12.1基础数据... 93

12.2 销售收入和销售税金及附加... 93

12.3 项目费用估算... 93

12.4运营、燃料动力成本估算表... 93

12.5 项目年效益预测... 94

12.6项目投资盈利能力... 94

12.6.1 财务指标... 94

12.6.2利润总额及分配... 94

12.6.3盈利能力分析... 94

12.6.4清偿能力分析... 95

12.7不确定性分析... 95

12.7.1敏感性分析... 95

12.7.2盈亏性平衡分析... 97

12.8 财务评价结论... 97

第13章 社会效益评价... 98

13.1 项目对社会影响分析... 98

13.2 项目对所在地的互适性分析... 99

13.3 社会风险分析... 99

第14章  招标投标管理... 100

14.1编制依据... 100

14.2招标方案... 100

14.3 招标应遵循的原则... 101

14.4 评标要点... 102

第15章 综合结论及建议... 103

15.1综合评价... 103

15.2建议... 104

财务附表... 105