项目名称：物流综合体项目可行性研究报告

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项目概况：

项目概述

本项目将在福建省武夷新区打造一个集商业中心、汽车配套服务、物流仓储等商贸与物流项目相结合的综合性商贸物流城。本项目总投资10亿，分三期建设、一期将投入4个亿二期将投入3个亿，三期将继续投入三亿元左右；项目占地500亩，本项目将打造武夷新区最大的综合性的商业中心和汽车交易服务中心；各项指标和规划内容均符合国家和区域建设指标。该项目以商业贸易和汽车配套服务为主，物流运输配送为辅，实现“商业办公+物流+配套服务”互相补充、互相促进的模式，该项目传统商贸和现代物流模式紧密结合，打造武夷新区的集“商业办公、商业贸易、汽车配套服务、交易会展、零售卖场、商品仓储、物流配送、、商业住宅”8大功能为一体的现代化新型商贸城，力争成为当地商业新集散地，引领武夷新区商业的的新发展。

该项目以综合性商贸和汽车配套服务为主，同时带动发展日用消费品、生产资料消费品和等重点行业，同时，建立商业中心及汽车配套等商业配套设施，努力建成为武夷新区新的商贸和物流仓储中心。本项目的建成，将会在武夷新区提供一个区域性的商业中心和贸易交、物流基地及汽车服务基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进当地商贸物流行业的快速发展，从而带动当地多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。

项目建设地基础设施完备，交通便利，地理位置优越；政策扶持、强大的经济优势加之良好的市场前景都为本项目的发展提供了良好的条件和基础。本项目利经过合理的规划，建成后，将成为武夷新区新的商业中心和物流仓储中心，促进当地商贸业的发展，打造成武夷新区商业贸易的新名片。项目的建成还会产生巨大的经济效益和社会效益。项目建成后将形成年营业额14.83亿元，货物年吞吐仓储量达25万吨，可实现年新增纳税额2.54亿元，同时，能安排就业人口500余人，带动周边相关产业的发展。此项目经过详细的考察和论证，具有良好的经济效益和社会效益。

项目建立在国家鼓励发展汽车产业政策的基础上，符合武夷新区关于建立十大功能区的规划，顺应了汽车服务发展趋势，项目建立将解决汽车服务业分布零散影响城市建设的问题，有效地将汽车销售业与汽车后服务价值链有机结合，构建一个运作良好的汽车后服务产业集聚区。本项目建成后，将有效整合武夷新区的汽车市场和物流市场，改变汽车后服务和物流仓储市场分布零散，服务不完善的现状，提升武夷新区市场的竞争力，推动武夷新区实现建设福建地区建设现代商贸物流中心的目标，促进武夷新区乃至南平市的快速崛起，是建设现代化城市的有益补充。本项目将刷新武夷新区物流市场和汽车服务业面貌，成为城区建设中的靓丽地标。

本项目属于现代商贸和汽车服务业，在国家大力支持现代汽车服务业发展的背景下，本项目的建立可以为国家产业政策的进一步发展和完善提供良好的实践经验，为产业的做大做强提供宝贵经验。本项目属于区域政策扶持和地区发展规划中重点支持产业，不仅带动了本地居民收入，同时，也将带动地方就业及利税征收，为地区经济发展做出一定贡献。总之，该项目的提出不仅与国家政策相符合，更具有良好的发展前景，同时也能利于当地产业结构的调整和升级、对带动当地周边产业的发展和增加居民的收入、增加就业岗位起到积极作用；同时也一定程度上促进当地经济的良好快速发展。

可行性研究及报告编制依据

——《国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》；

——《产业结构调整指导目录（2010本）》相关内容；

——《商贸物流发展专项规划》；

——《“十二五”产业技术创新规划》；

——《物流业调整与振兴规划》

——《国家中长期科技发展规划（2006－2020年）》；

¬——《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

——《南平市国民经济和社会发展第十二个五年规划》

——《武夷新区城市总体规划》

——《中华人民共和国国家标准物流术语》GB/T 18354-2006；

——《中华人民共和国环境保护法》

——《中华人民共和国安全生产法》；

——《中华人民共和国劳动法》；

——《投资项目可行性研究指南》

——《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

——项目所在地有关基础资料；

——委托方提供的项目工艺技术设备资料及其它资料。

           《物流综合体项目可行性研究报告目录》

目录

第1章 总论8

1.1项目概述8

1.2 项目承建单位概况9

1.3 项目建设的规模和内容11

1.3.1 项目主要建设内容11

1.3.2 项目建设规模12

1.4 项目总投资和财务评价12

1.4.1 投资规模12

1.4.2 资金筹措13

1.4.3 财务评价13

1.5 社会影响评估13

1.6 主要经济技术指标14

1.7 可行性研究报告编制说明15

1.7.1 可行性研究及报告编制依据15

1.7.2 项目的主要研究内容15

1.7.3 项目的主要研究方法16

1.8综合评价与结论16

1.8.1综合评价16

1.8.2研究结论18

1.9建议18

第2章 项目背景和建设的必要性20

2.1项目建设背景20

2.1.1产业背景：我国商贸流通行业逐渐向信息流、商流物流一体化发展20

2.1.2我国汽车产业发展迅猛，为汽车服务业的发展创造了巨大机遇21

2.1.3汽车产业价值链延伸至汽车服务领域是必然趋势21

2.1.4我国汽车服务业的发展没有得到足够的重视，现状不容乐观22

2.1.4国家政策：十二五规划和海西战略的提出为项目奠定基础23

2.1.5 产业政策：大力支持商贸业和商贸物流行业的综合发展25

2.1.6地区政策：鼓励支持、积极引导商贸行业的发展27

2.1.7 福建发展环境：福建内陆作为产业转移的投资环境29

2.1.8 武夷新区发展环境30

2.2 项目建设的必要性32

2.2.1有利于推动福建及南平市特色产品流通，促进特色产品经营集约化32

2.2.2有利于武夷新区市场流通体系建设，满足市场多元化需求32

2.2.3有利于促进武夷新区成为福建大型商贸集散中心，延伸商贸服务功能33

2.2.4有利于带动武夷新区农产品、制造业、商贸业、物流业融合联动33

2.2.5调整产业结构、整合区域资源需要34

2.2.6有利于促进武夷新区经济发展结构升级34

2.2.7有利于促进区域内劳动就业，实现社会稳定34

2.2.8为武夷新区带来良好的经济效益和社会效益35

第3章 市场调查与分析36

3.1我国商贸流通业的现状分析36

3.1.1商业在我国国民经济中的地位36

3.1.2 我国商贸流通业的发展状况37

3.1.3我国现代商贸业发展现状40

3.2 汽车产业分析42

3.2.1产业市场规模42

3.2.2汽车需求预测43

3.3汽车销售模式分析43

3.3.1汽车行业到销售模式及其变化43

3.3.2大型汽车综合市场是汽车销售模式发展的必然44

3.3.3 大型汽车综合市场的地位、作用46

3.4项目建设地汽车行业发展现状47

3.4.1 南平市汽车零配件行业发展现状47

3.4.2 发展优势48

3.5 项目SWOT分析49

3.6进入障碍分析50

第4章 区位环境条件及厂址建设条件51

4.1区位分析51

4.1.1 南平市简介51

4.1.2 自然资源52

4.1.3 交通条件52

4.1.4 发展优势53

4.2选址地建设条件55

4.2.1选址地简况55

4.2.2项目选址要求56

4.2.3设施条件57

4.3小结57

第5章 项目定位及开发战略59

5.1项目定性59

5. 2项目定位59

5.3产品定位59

5.4 配套项目定位60

5.5项目发展策略61

5.6项目总体开发策略61

5.7 项目策划（招商、广告）61

5.7.1广告策略61

5.7.2招商策略62

5.8物流方案64

5.8.1预测依据64

5.8.2设计能力64

5.8.3配送类型及运输量64

第6章  初步规划方案及建议65

6.1规划原则65

6.2 初步规划方案65

6.3 功能分区规划66

6.3.1商业中心66

6.3.2 汽车城（汽车交易及服务中心）66

6.3.3商品交易中心67

6.3.4仓储物流配送中心67

6.3.5展示会展中心67

6.3.6 商住功能区67

6.4 项目总体规划及工程方案68

6.4.1 总体功能分区68

6.4.2主要建筑设施68

6.5 汽车城规划方案69

6.5.1总体概念设计69

6.5.2 主体功能区域规划69

6.5.3规划实施步骤71

6.6项目技术资源分析72

6.7 环境保护72

6.7.1绿化72

6.7.2垃圾处理72

6.8交通规划72

第7章 企业组织与劳动定员73

7.1企业组织形式73

7.2组织机构73

7.3 劳动定员74

7.4团队建设74

第8章 项目实施进度76

8.1 项目建设工期76

8.2 项目实施进度安排76

8.3项目实施进度表76

第9章 项目投资估算与资金筹措78

9.1总投资估算及资金使用计划78

9.1.1估算依据78

9.1.2总投资估算78

9.1.3资金使用计划80

9.2资金来源81

第10章 经济效益分析82

10.1基础数据82

10.2 销售收入和销售税金及附加82

10.3 项目费用估算82

10.4原材料、燃料动力成本估算表83

10.5 项目年效益预测83

10.6项目投资盈利能力83

10.7经济效益综合评价83

第 11章 项目结论及建议84

11.1综合评价与结论84

11.1.1综合评价84

11.1.2研究结论85

1.9建议86

12.财务附表88