项目：地产建设项目可行性研究报告

编制单位：远翔神思经济信息咨询有限公司

目录

第一章  总论 8

1.1项目建设公司 9

1.1.1公司介绍 9

1.1.2公司发展优势 10

1.2项目建设概况 10

1.2.1项目主要内容 10

1.2.2项目投资规模及资金构成 16

1.2.3项目资金筹措方式 16

1.2.4项目主要经济技术指标 17

1.2.5财务评价 17

1.3项目可行性研究报告编制依据 18

1.4项目研究结论及建议 19

1.4.1项目研究结论 19

1.4.2建议 19

第二章  项目背景及必要性 21

2.1项目背景 21

2.1.1坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展 21

2.1.2健全农业转移人口市民化机制，促进城乡要素自由流动 21

2.1.3人口红利促进人们置业需求的持续增加 22

2.1.4产业结构升级，对城市化进程的未来创造了较大发展空间 23

2.2项目建设必要性 23

2.2.1满足xx居民置业买房需求，促进房地产经济发展 23

2.2.2项目的建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要 23

2.2.3完善城市生活配套，促进优秀人才落户 24

2.2.4增加xx市税收，培育新的经济增长点 24

2.2.5提供多个就业岗位，提升xx市劳动就业率 24

2.2.6城市发展和企业自身发展的需要 25

第三章  市场分析 26

3.1行业解读 26

3.1.1房地产业概念 26

3.1.2产业内容 26

3.1.3产业特性 26

3.1.4产业前景 27

3.2今年1-7月份全国房地产开发和销售情况 28

3.2.1房地产开发投资完成情况 28

3.2.2商品房销售和待售情况 29

3.2.3房地产开发企业到位资金情况 30

3.2.4房地产开发景气指数 30

3.3项目目标市场及产品定位逻辑 31

3.3.1xx市商品房市场 31

3.3.2目标市场竞品项目 33

3.3.3本项目产品定位 34

3.4竞争优势分析和机会点分析 35

3.5项目SWOT分析 36

第四章  项目区域价值分析 38

4.1影响区域城市发展与规划的因素 38

4.1.1xx市总体城市发展与规划 38

4.1.2xx“一核四区”发展规划：孟子湖新区 40

4.2项目选址地区位及优势 42

4.2.1项目选址地 42

4.2.2地块区位优势 42

4.3 项目建设地综合条件分析 43

第五章  项目定位及规划方案 44

5.1指导思想 44

5.2项目定位 44

5.2.1产品定位 44

5.2.2目标市场定位 45

5.3 项目规划目标 46

5.4 规划方案 49

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序 49

5.4.2住宅建筑设计规划建议 49

5.4.3小区配套设施规划建议 49

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变 51

5.4.5规划建设达标 52

5.4.6物业管理规划 52

5.5开发经营策略 52

5.5.1整体规划 52

5.5.2滚动发展 53

5.5.3力创精品 53

5.5.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势 53

5.6 营销策略 53

5.6.1价格策略 53

5.6.2促销策略 54

5.6.3销售促进 55

5.6.4公共关系 56

5.6.5调研活动 56

5.6.6准备策略 56

第六章  工程建设方案 59

6.1 指导思想 59

6.2 建设原则 59

6.3 建筑设计 60

6.3.1用地情况及用地性质 60

6.3.2设计依据 60

6.3.3项目总体规划方案 61

6.3.4户型设计 65

6.3.5交通设计 73

6.3.6景观设计 75

6.3.7日照间距 77

6.3.8总平面雨水排水与回收利用方式 77

6.4工程土建方案 77

6.4.1项目建筑规划及布局 77

6.5 结构设计 82

6.5.1结构方案确定原则 82

6.5.2设计依据 82

6.5.3方案概况 83

6.5.4单体设计 83

6.5.5绿地系统规划 84

6.6给排水设计 84

6.6.1给排水设计 84

6.6.2消防给水系统 86

6.7弱电工程 87

6.7.1高、低压变配电系统 87

6.7.2照明 88

6.7.3弱电线路 89

6.8智能化设计工程 89

6.9防雷 90

6.10接地及安全措施 91

6.11燃气工程 92

第七章  环境保护 93

7.1环境影响分析 93

7.2环境保护对策 93

第八章  安全卫生、消防及节能 96

8.1安全卫生 96

8.2消防设计及措施 97

8.2.1设计依据 97

8.2.2设计内容及原则 97

8.2.3 总图消防 97

8.2.4 建筑消防 98

8.2.5结构防火 99

8.2.6 给排水消防设计 99

8.2.7 防排烟设计 101

8.2.8消防电气 101

8.3节能 103

8.3.1建筑节能 104

8.3.2给排水节能节水设计 105

8.3.3暖通节能： 105

8.3.4电气节能： 105

第九章  组织机构及实施进度规划 108

9.1 项目组织机构 108

9.2劳动定员 108

9.3 团队建设 109

9.4 管理制度 109

9.4.1管理制度 109

9.4.2组织管理战略 110

9.5 项目实施计划 110

9.5.1项目建设工期 110

9.5.2项目销售周期 111

9.6项目招标组织 111

9.6.1招标目的 111

9.6.2招标原则及招投标方案 111

第十章  项目投资估算 114

10.1估算范围及依据 114

10.2总投资估算 114

10.3资金使用计划 120

10.4资金筹措计划 120

第十一章  项目效益预测 121

11.1预测依据 121

11.1.1评价依据、原则和假设条件 121

11.1.2基础数据及其测算 121

11.2销售收入 122

11.2.1销售分析 122

11.2.2价格定位 122

11.2.3项目营业收入预测分析 123

11.2.4项目销售税金及附加 123

11.3项目成本预测 125

11.4项目效益预测 126

11.5财务分析 128

11.5.1盈利能力分析 128

11.5.2盈亏平衡分析 128

11.5.3贷款偿还分析 128

11.6财务综合评价 129

第十二章  风险及社会影响分析 130

12.1社会影响分析 130

12.2项目与所在地互适性分析 130

12.3社会风险分析 130

12.3.1市场风险分析 130

12.3.2经营管理风险分析 131

12.3.3金融财务风险分析 131

第十三章  项目综合评价 132

13.1项目研究结论 132

13.2建议 134

当前，楼市调控严格，国家层面多次强调房住不炒。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后“房住不炒”原则贯穿近几年的房地产调控。十四五规划也要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”。

中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

中国目前的人口年龄结构处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量为1000万，劳动力人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求，由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金区，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的；连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

1—7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1—7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1—7月份增长28.0%，两年平均增长13.1%。其中，住宅销售额增长33.1%，办公楼销售额增长9.1%，商业营业用房销售额增长5.0%。

1—7月份，东部地区商品房销售面积42841万平方米，同比增长24.1%；销售额61943亿元，增长36.7%。中部地区商品房销售面积28359万平方米，增长27.1%；销售额21422亿元，增长33.4%。西部地区商品房销售面积26965万平方米，增长14.3%；销售额20156亿元，增长16.3%。东北地区商品房销售面积3483万平方米，增长8.8%；销售额2909亿元，增长6.9%。

7月末，商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米。其中，住宅待售面积减少270万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积增加19万平方米。