项目名称：小区建设项目可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

1、项目名称

学苑小区建设项目。

2、建设规模

项目公司根据我国房地产行业的发展需求、市场现状、相关行业政策的规划要求以及经开区当地区域资源、经济和交通条件，结合国家、地方的发展规划以及产业政策，考虑到建设规模及项目发展的需要，总建筑面积139680平方米。

本项目定位为以居住为主的综合性住宅楼。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想，以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，高度体现现代住宅楼的发展趋势。在市场分析的基础上，结合建设单位的筹资能力，确定运营规模。

项目建成后，可达到98670万元的产值规模，直接带动100人就业，在增加就业的同时，能够有效满足淄博职业学院及周边地区对中高档住宅及商业不断增长的消费需求，促进经开区社会稳定和经济发展，提升其城市形象。

1.3.2项目主要建设内容

1、建设地点：

本项目宗地位置位于淄博经济开发区规划支路与中润大道交汇。其中：

淄博市2009（增量）—周003号地，面积20566.4㎡，位置：淄博经济开发区中润大道以北、规划支路以东。

淄博市2010（增量）—周011号地，面积31208.25㎡，位置：淄博经济开发区规划支路以南。

淄博市2017（增量）—储经008号地，面积4250㎡，位置：淄博经济开发区规划支路以北。

淄博市2017（增量）—储经009号地，面积9369㎡，位置：淄博经济开发区中润大道以北、规划支路以东、以南。

淄博市2017（增量）—储经010号地，面积31308㎡，位置：淄博经济开发区规划道路以北、规划支路以东。

总占地96701.65平方米，预计总建筑面积为165000㎡。该地段属普通商品房住宅用地，地理位置十分优越。

2、运营规模：

项目全部建成后，经营收入为98670万元，可获利润21161.62万元，扣除所得税还有15612.26万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为18451.29万元，所得税为5204.09万元，土地增值税为398.49万元，和项目业主投入的资本金65000万元相比，在3年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，项目的盈利能力是比较强的。 

3、项目建设期：

本项目建设期1.5年，即2018年6月-2019年12月。项目筹备期两个月，正式开工日期为2018年6月。

4、建设内容：

（1）按照学苑小区住宅楼建设要求，新建各种建（构）筑物165000平方米；

（2）完善运营所需的水、电、暖气、天然气管道等公用设施；

（3）完善消防、环保、绿化等附属设施。

按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献6.5亿元*30%=1.95亿元，其投资带动效应显著。同时，项目本身也将为政府增加各种营业税金及附加、土地增值税、所得税等24053.87万元，可为当地经济又快又好发展做出贡献。   

2.2.4提供多个就业岗位，提升经开区的劳动就业率

本项目的建设将给当地提供更多的直接和间接就业机会。

首先，在项目建设施工期间，除建设单位自有的专业施工人员外，将有相当数量的当地劳动力经过培训后，承担建筑施工的任务；

其二，在项目运行期间需要较多的物业管理人员，可直接带动劳动就业人员100人；

其三，促进其他行业的发展，间接地提供约200人以上就业机会。因此，项目建设将拓宽就业渠道，促进周边居民收入增加，对于社会的繁荣安定有一定的帮助。

2.2.5城市发展和企业自身发展的需要

企业是社会的重要组成部分，企业成长与城市的发展建设息息相关。作为与城市发展密切相关的房地产企业，在城市发展过程中应主动承担更多的责任，积极响应政府的号召，从城市规划、设计、建设等方面参与城市建设、回报社会。在社会经济发展的同时，寻求更多的发展机遇，从而满足企业自身做大做强的发展需要。

第三章市场分析

3.1淄博市宏观现状简析

3.1.1区域概况 

淄博市位于山东省中部，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河，西邻省会济南，东接潍坊、青岛，是具有地方立法权的“较大的市”。辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区，桓台、高青、沂源3个县和淄博高新技术产业开发区、淄博经济开发区和文昌湖旅游度假区，总面积5965平方公里，常住人口468.7万。

淄博是中国优秀旅游城市，近年来“齐风陶韵?生态淄博”旅游品牌优势逐步显现。东部齐国故城文物浩繁，有“地下博物馆”之称，最具代表性的有著名的东周殉马坑、田齐王陵、“二王冢”、“四王冢”和古排水道口、孔子闻韶处等;中部有《聊斋志异》作者蒲松龄的故居;南部有鲁山、原山和峨庄古村落三个国家级森林公园，开元溶洞、樵岭前溶洞、沂源溶洞等绵延数十里的溶洞群以及“沂源猿人”遗址和齐长城遗址;西部百年商埠重镇周村，素有“金周村”、“旱码头”之誉，有保存完好的古商业街——周村大街，是电视剧《大染坊》、《旱码头》故事的发生地和拍摄地;北部黄河流经47公里，马踏湖、大芦湖具有“北国江南”韵味。座落于中心城区的中国陶瓷馆荟萃中外陶瓷精品，展示8000年来淄博生产、出土的陶瓷文物，尽显“淄博陶瓷?当代国窑”风采;荣宝斋淄博分店是百年老字号荣宝斋在中国内地开设的第一家分店； 2016年，全市接待国内游客4911.3万人次，实现旅游收入503.6亿元;接待入境游客20.6万人次，实现入境旅游收入1亿美元。

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目录

第一章总论5

1.1项目摘要5

1.2项目建设单位概况5

1.3项目建设概况6

1.3.1项目建设基本情况6

1.3.2项目主要建设内容7

1.3.3项目投资规模及资金构成8

1.3.4项目资金筹措方式9

1.3.5项目主要经济技术指标9

1.3.6财务评价9

1.4可行性研究报告编制说明10

1.5项目研究结论及建议12

1.5.1项目研究结论12

1.5.2建议14

第二章项目背景及建设必要性15

2.1项目背景15

2.1.1政策规范——淄博市房地产政策规范行业良性发展15

2.1.2城市规划——淄博已纳入山东半岛城市群，区域发展将持续提速15

2.1.3人口基数——城市人口发展平稳，其中张店主城区人口约占20%16

2.1.4收入消费水平——淄博城市居民收入水平、消费水平稳步增长，远超山东省平均水平17

2.1.5经济增长——经济基础扎实，带来高收入群体增长19

2.2项目建设必要性19

2.2.1项目的建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要19

2.2.2完善学院及学区生活配套，促进优秀人才落户19

2.2.3增加经开区税收，培育新的经济增长点20

2.2.4提供多个就业岗位，提升经开区的劳动就业率20

2.2.5城市发展和企业自身发展的需要20

第三章市场分析21

3.1淄博市宏观现状简析21

3.1.1区域概况21

3.1.2区域经济发展状况23

3.2淄博市房地产市场分析25

3.2.1房价状况25

3.2.2土地市场概况26

3.2.3 2018入市房源状况29

3.3淄博市规划现状分析30

3.3.1淄博市整体规划简析30

3.3.2淄博市热点开发版块分析34

第四章项目区域价值分析37

4.1项目选址地37

4.2项目地块价值分析39

4.2.1地块概况39

4.2.2地块四周环境39

4.2.3地块区位39

4.2.4交通条件及景观环境40

4.2.5区域配套41

4.3项目建设地综合条件分析42

第五章项目定位及规划方案43

5.1指导思想43

5.2项目定位43

5.2.1产品定位43

5.2.2目标市场定位44

5.3项目规划目标44

5.4规划方案44

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序44

5.4.2住宅建筑设计规划建议45

5.4.3小区配套设施规划建议45

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变46

5.4.5规划建设达标46

5.4.6基础配套设施46

5.5开发经营策略47

第六章工程建设方案48

6.1指导思想48

6.2建设原则48

6.3建筑设计49

6.3.1用地情况及用地性质49

6.3.2设计依据49

6.3.3项目总体规划方案50

6.3.4项目建筑规划及布局50

6.4结构设计55

6.5给排水设计58

6.6弱电工程61

第七章 环境保护64

7.1设计依据及原则64

7.2生态环境影响分析64

7.2.1施工期环境影响分析64

7.2.2营运期环境影响分析65

7.3生态环境保护措施66

7.3.1施工期环境防护措施66

7.3.2运行期环境防护措施67

7.4特殊环境影响分析68

第八章 安全卫生、消防及节能69

8.1安全卫生、消防69

8.1.1设计依据及标准69

8.1.2安全施工保障措施69

8.1.3职业卫生健康对策与措施69

8.2消防设计70

8.2.1设计依据与原则70

8.2.2总体消防设计70

8.2.3消防给排水72

8.2.4电气消防74

8.3节能方案分析74

8.3.1用能标准和规范74

8.3.2能耗状况和能耗指标分析76

8.3.3节能措施和节能效果分析82

第九章 组织机构及实施进度规划86

9.1项目组织机构86

9.2劳动定员86

9.3团队建设87

9.4管理制度87

9.5项目实施计划88

9.5.1项目建设工期88

9.5.2项目建设进度计划89

9.6项目招标组织89

9.6.1招标目的89

9.6.2招标原则及招投标方案90

第十章 项目投资概算93

10.1估算范围及依据93

10.2总投资估算93

10.3资金使用计划97

10.4资金筹措计划97

第十一章项目效益预测98

11.1预测依据98

11.1.1评价依据、原则和假设条件98

11.1.2基础数据及其测算98

11.2销售收入99

11.2.1销售分析99

11.2.2价格定位99

11.2.3项目营业收入预测分析100

11.2.4项目销售税金及附加100

11.3项目成本预测100

11.4项目效益预测101

11.5财务分析102

11.5.1盈利能力分析102

11.5.2盈亏平衡分析102

第十二章 社会评价103

12.1社会影响分析103

12.2项目与所在地互适性分析103

12.3社会风险分析103

12.3.1市场风险分析103

12.3.2经营管理风险分析104

12.3.3金融财务风险分析104

第十三章结论与建议105

13.1研究结论105

13.2建议107