项目名称：房地产建设项目可行性研究报告

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项目概况：

——《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35 号）；

——国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

——国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

——《当前产业结构调整目录》（2013年本）（修正）；

——国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

——《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

——《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

——《泰安市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

——《宁阳县城市总体规划（2010-2020）》

——《中华人民共和国环境保护法》；

——《中华人民共和国节约能源法》及《国务院关于加强节能工作的决定》；

1、项目的主要研究内容

本项目可行性研究报告本着遵循“科学性、公正性、可靠性”和“经济合理，市场可行、满足规模要求”的原则，并在项目的财务评价的基础上充分论证了项目的可行性。主要研究内容包括：项目的开发背景、市场定位、规划发展方案、开发策略、环保节能及消防安全、运作模式与组织架构设计、筹资方案、财务分析、风险分析、社会效益分析等。

本报告强化了项目建设背景、市场定位、规划方案、开发策略及运作模式、项目财务数据等方面内容的分析，来提高项目开发的可行性，以期达到为公司决策层在项目投资决策及立项审批时用。

2、项目的主要研究方法

本项目研究方法是以预测为前提，以投资效果为目的，从服务上、经济上、管理上进行全面综合分析研究的方法。可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。其研究的基本任务，是对项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案的选择论证，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。

1-5月份，东部地区房地产开发投资22992亿元，同比增长11.3%，增速与1-4月份持平；中部地区投资8895亿元，增长13.3%，增速回落1.5个百分点；西部地区投资8136亿元，增长2.8%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资1397亿元，增长19.9%，增速提高9.2个百分点。

1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积469770万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点。其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。房屋竣工面积30484万平方米，下降10.1%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅竣工面积21138万平方米，下降12.8%。

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。

1-5月份，东部地区商品房销售面积23375万平方米，同比下降6.7%，降幅比1-4月份收窄2.7个百分点；销售额26570亿元，增长2.1%，1-4月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点；销售额10239亿元，增长26.9%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点；销售额10214亿元，增长26.8%，增速提高1.8个百分点。东北地区商品房销售面积2417万平方米，增长3.3%，增速提高1.2个百分点；销售额1755亿元，增长18.9%，增速回落1.6个百分点。

5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

3.2.3房地产开发企业到位资金情况

1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

           《房地产建设项目可行性研究报告目录》

目录

1总论8

1.1项目建设单位9

1.2项目建设概况10

1.2.1项目主要内容10

1.2.2项目投资规模及资金构成12

1.2.3项目资金筹措方式12

1.2.4项目主要经济技术指标12

1.2.5财务评价13

1.3可行性研究报告编制说明14

1.3.1项目可行性研究报告编制依据14

1.3.2项目的主要研究内容和方法14

1.4项目研究结论及建议15

1.4.1项目研究结论15

1.4.2建议15

2项目背景及必要性17

2.1项目背景17

2.1.1政策背景——泰安市房地产政策规范行业良性发展17

2.1.2经济背景—经济收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”17

2.1.3社会背景—人口红利促进人们置业需求的持续增加18

2.1.4产业背景—产业结构的调整和升级，对城市化进程的未来创造了较大的发展空间18

2.2项目建设必要性19

2.2.1满足宁阳居民置业买房需求，促进房地产经济发展19

2.2.2项目的建设是改善城市面貌、提高城市形象的需要19

2.2.3完善城市生活配套，促进优秀人才落户19

2.2.4增加宁阳县税收，培育新的经济增长点20

2.2.5提供多个就业岗位，提升宁阳县劳动就业率20

2.2.6城市发展和企业自身发展的需要20

3市场分析21

3.1行业解读21

3.1.1房地产业概念21

3.1.2产业内容21

3.1.3产业特性21

3.1.4产业前景22

3.2 2018年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况23

3.2.1房地产开发投资完成情况23

3.2.2商品房销售和待售情况24

3.2.3房地产开发企业到位资金情况25

3.2.4房地产开发景气指数26

3.3竞争优势分析和机会点分析26

3.4项目SWOT分析27

4项目区域价值分析30

4.1 影响区域城市发展与规划的因素30

4.1.1泰安市总体城市发展与规划30

4.1.2宁阳县城市规划31

4.2项目选址地区位及优势33

4.2.1项目选址地33

4.2.2地块区位33

4.2.3项目周边环境配套34

4.2.4区域环境35

4.3 项目建设地综合条件分析35

5 项目定位及规划方案36

5.1 指导思想36

5.2项目定位36

5.2.1产品定位36

5.2.2目标市场定位37

5.3 项目规划目标38

5.4 规划方案40

5.4.1功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序40

5.4.2住宅建筑设计规划建议40

5.4.3小区配套设施规划建议40

5.4.4绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变42

5.4.5规划建设达标42

5.4.6物业管理规划42

5.5开发经营策略43

5.5.1整体规划43

5.5.2滚动发展43

5.5.3力创精品43

5.5.4先环境、后房屋，全面发动宣传攻势43

5.6 营销策略44

5.6.1价格策略44

5.6.2促销策略45

5.6.3销售促进46

5.6.4公共关系46

5.6.5调研活动46

5.6.6准备策略46

6 工程建设方案48

6.1 指导思想48

6.2 建设原则48

6.3 建筑设计49

6.3.1用地情况及用地性质49

6.3.2设计依据49

6.3.3项目总体规划方案50

6.3.4户型设计53

6.3.5交通设计61

6.3.6景观设计61

6.3.7日照间距63

6.3.8总平面雨水排水与回收利用方式63

6.4工程土建方案63

6.4.1项目建筑规划及布局63

6.5 结构设计66

6.5.1结构方案确定原则66

6.5.2设计依据66

6.5.3方案概况67

6.5.4单体设计68

6.5.5绿地系统规划68

6.6给排水设计69

6.6.1给排水设计69

6.6.2消防给水系统71

6.7弱电工程72

6.7.1高、低压变配电系统72

6.7.2照明73

6.7.3弱电线路73

6.8智能化设计工程74

6.9防雷75

6.10接地及安全措施76

6.11燃气工程76

7环境保护77

7.1环境影响分析77

7.2环境保护对策77

8安全卫生、消防及节能80

8.1安全卫生80

8.2消防设计及措施81

8.2.1设计依据81

8.2.2设计内容及原则81

8.2.3 总图消防81

8.2.4 建筑消防82

8.2.5结构防火83

8.2.6 给排水消防设计83

8.2.7 防排烟设计85

8.2.8消防电气86

8.3节能88

8.3.1 建筑节能88

8.3.2 给排水节能节水设计89

8.3.3暖通节能：90

8.3.4 电气节能：90

9组织机构及实施进度规划93

9.1 项目组织机构93

9.2劳动定员93

9.3 团队建设94

9.4 管理制度95

9.4.1管理制度95

9.4.2组织管理战略95

9.5 项目实施计划96

9.5.1项目建设工期96

9.5.2项目销售周期96

9.6项目招标组织96

9.6.1招标目的96

9.6.2招标原则及招投标方案96

10项目投资估算100

10.1估算范围及依据100

10.2总投资估算100

10.3资金使用计划106

10.4资金筹措计划106

11 项目效益预测107

11.1预测依据107

11.1.1评价依据、原则和假设条件107

11.1.2基础数据及其测算107

11.2销售收入108

11.2.1销售分析108

11.2.2价格定位108

11.2.3项目营业收入预测分析109

11.2.4项目销售税金及附加109

11.3项目成本预测109

11.4项目效益预测110

11.5财务分析111

11.5.1盈利能力分析111

11.5.2盈亏平衡分析111

11.6财务综合评价111

12风险及社会影响分析112

12.1社会影响分析112

12.2项目与所在地互适性分析112

12.3社会风险分析113

12.3.1市场风险分析113

12.3.2经营管理风险分析113

12.3.3金融财务风险分析113

13项目综合评价114

13.1研究结论114

13.2建议116