项目名称：房地产项目可行性研究报告

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项目概况：

1项目背景

胶东海草房--稀世最具原生形态和大海韵味的海滨民居，胶东独有的标志性民俗符号，一栋活的中国建筑生态标本。当现代化的浪潮铺天盖地袭来的时候，海草房，这种最具原生形态和大海韵味的海滨民居，正逐渐开始成为文化的标本，海草房作为一种宝贵的传统民居文化遗产，既有文化价值，又能产生经济效益。首先，它反映了威海民居的发展历程，具有深厚的文化内涵，对威海的民居历史研究具有重要的意义；其次，它是一种民俗或地方特色的旅游资源。但是，由于经济和文明的进步，人们居住理念发生了改变，再加上海草自然资源的大量减少，导致海草房数量锐减。不久的将来，海草房的修缮技术也将后继无人，海草房这种独特的文化资源将消失。因此，保护和传承海草房文化势在必行。

山东荣成•海草房部落以民俗文化为主题，在建筑设计风格上将以海草房为主要建筑元素，内部装修风格以现代与传统元素有机融合，配以水景园林，构筑一步一景、移步异景的特色建筑景观群，集中展现传统民居、渔耕习俗、民间工艺、传统饮食等方面的魅力，展示古朴的民俗风情和地方特产，为荣成市地方特色产业搭建推广平台，为游客提供特色餐饮、住宿、娱乐、购物体验场所，通过与成山头、赤山等国家级景区形成旅游产业链，完善荣成市旅游体系，使之成为山东境内民俗旅游标志性景区。

公司骨干成员均在国内知名旅游景区从事运营管理工作15年以上，具有丰富的景区管理和人才储备经验，且对国内外文化旅游产业发展及未来趋势有着清晰地认知与判断。公司注重节约与流程控制的管理风格形成了团队运作的核心竞争力，本着以人为本、注重管理人才培育、优化运营及特色品牌化服务经营理念，为客户提供全方位服务。

项目负责人在旅游产业有着多年的经验，对产业和市场极其熟悉，有着良好的市场洞察力和敏锐观察力，始终站在旅游产业运营、策划、投资行业前列，培养、汇聚了国内外一流的旅游管理、市场开发、运营、投资策划等各方面专家。山东荣成•海草房部落坚持营造全新的现代化旅游配套体系，形成以渔家文化为内涵，以海草房建筑为艺术特色的主题型旅游度假区，为此，山东荣成•海草房部落将不断完善设计理念、服务水平、团队建设。

（1）该项目前期施工建设可以为当地人提供建筑服务岗位；建成后，项目将在各环节提供就业岗位，整个基地的运作需要中高级管理人员、技术方面的人员以及服务等方面人员，同时绿化、保卫等方面也会提供大量基层岗位。这将为解决当地就业问题做出贡献。

（2）按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，本项目投资预计能为GDP贡献18000万元*30%=5400.00万元，按2.5年期计算，每年将带动GDP增长2160.00万元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算，还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。本项目正常运营后，年均可实现营业收入21996.18万元，预计每年将为政府提供稳定的税源，增加各种营业税金及附加、所得税等共计4191.71万元。

1、《中华人民共和国经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《产业结构调整指导目录》（2014年本）；

3、国务院《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）；

4、《国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作意见》（国办发[2005]18号）；

5、国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；

6、国家旅游局《旅游规划通知》；

7、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GBT17775-2003）；

8、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

9、《山东省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见》；

10、《山东半岛蓝色经济区发展规划》；

11、《山东省旅游业发展“十二五”规划》；

12、《威海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

13、《威海旅游业发展第十二个五年规划》；

14、《荣成市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

15、《荣成好运角旅游度假区规划》；

16、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；

17、投资项目可行性研究指南《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

18、和项目单位签订的工程咨询协议；

19、国家有关标准、规划和技术规程；

20、委托方提供的资料和相关技术文件。

1.4.2 项目的主要研究内容

1、项目的主要研究内容

本项目可行性研究本着遵循“科学性、公正性、可靠性”和“经济合理，市场可行、满足规模要求”的原则，对本项目建设和服务的各个方面进行了介绍，并在项目的财务评价的基础上充分论证了项目的可行性。

主要研究内容包括：

1）项目背景及市场预测分析；

2）项目建设规模、功能分区划分；

3）服务方案；

4）项目选址条件；

5）项目规划方案；

6）节能、环境保护；

7）企业组织、劳动定员、项目管理及实施进度计划；

8）投资估算与资金筹措；

9）财务评价；

10）综合结论及建议。

           《房地产项目可行性研究报告目录》

  目录

1项目总论5

1.1项目背景6

1.2项目建设单位概述6

1.3项目简介7

1.3.1 规划目标7

1.3.2 建设地点7

1.3.3 建设规模及内容7

1.3.4投资估算与资金筹措11

1.3.5经济评价12

1.3.6 主要技术经济指标12

1.4 可行性研究报告编制说明13

1.4.1 可行性研究报告编制依据13

1.4.2 项目的主要研究内容13

1.5项目初步研究结论及建议14

1.5.1项目研究结论14

1.5.2项目研究建议15

2.项目建设背景及必要性、可行性分析16

2.1项目建设背景16

2.1.1国家规划及相关产业政策支持旅游服务产业发展16

2.1.2 海草房作为荣成文化遗产，保护迫在眉睫22

2.2 项目建设意义23

2.3 项目建设的可行性24

2.3.1提高荣成旅游产业效益的必然要求24

2.3.2保护荣成独特文化资源的有效途径24

2.3.3实现区域旅游总体目标的重要举措25

3.市场调查与分析25

3.1我国旅游业发展概况25

3.1.1旅游业发展现状25

3.1.22014年我国旅游行业发展特点26

3.1.3旅游投资总体规模及投资热点领域27

3.1.42015年旅游投资发展潜力和趋势29

3.2细分旅游市场分析30

3.2.1我国文化旅游市场分析30

3.2.2我国滨海旅游市场分析31

3.3项目市场需求分析32

3.3.1威海市旅游市场分析32

3.3.2 荣成市旅游市场分析33

3.3山东荣成•海草房部落游客量预测35

3.3.1山东荣成•海草房部落游客总量预测35

3.3.2荣成•海草房部落细分类型游客量预测36

3.3.3旅游规模及游线规划37

3.4研究结论38

4项目建设区位分析39

4.1建设区位39

4.1.1荣成市区位分析39

4.1.2建设条件39

4.2项目建设位置42

4.2.1项目建设位置简介42

4.2.2上游规划衔接43

4.2.3项目建设地分析43

5.项目规划方案47

5.1规划依据及原则47

5.1.1规划依据47

5.1.2规划原则47

5.1.3发展策略48

5.2功能定位与发展规模48

5.3功能分区及建设内容分析49

5.3.1项目总体规划49

5.3.2功能区规划53

5.3.3通道规划61

5.3.4照明设计62

5.3.5绿地系统规划64

5.3.6景观系统规划64

5.3.7配套工程体系67

5.3.8海绵城市规划68

6环境保护70

6.1虎头角滨海环境概况70

6.2海滩环境改善与保护70

6.3海岸林地利用与保护70

6.4滨海生态环境建设71

7节能分析72

7.1用能标准及规范72

7.1.1节能的法规、国家和山东省政策规定72

7.1.2节能标准和节能设计规范72

7.1.3节能原则73

7.2节能措施和节能效果分析73

7.2.1主要障碍分析73

7.2.2节能措施73

7.2.3管理节能78

8消防与安全79

8.1 消防79

8.1.1设计依据79

8.1.2消防措施79

8.1.3消防管理制度80

8.2安全80

8.2.1设计依据80

8.2.2主要安全隐患81

8.2.3安全措施81

8.2.4职业安全机构和人员配置82

9项目实施方案及招投标83

9.1机构设置及职责83

9.1.1设置原则83

9.1.2组织机构83

9.1.3劳动定员83

9.1.4人员培训84

9.2项目建设进度规划85

9.2.1项目建设工期85

9.2.2项目实施进度表85

9.3项目招标投标管理85

9.3.1编制依据86

9.3.2招标应遵循的原则86

9.3.3项目招标范围及招标组织形式86

9.3.4投标、开标、评标和中标程序87

9.3.5评标委员会的人员组成和资格要求87

9.3.6评标要点88

10投资估算与资金筹措89

10.1总投资估算及资金使用计划89

10.1.1投资估算依据89

10.1.2总投资估算89

10.1.3资金使用计划94

10.2资金筹措方案94

11财务效益分析96

11.1分析报告的假设前提96

11.2财务效益与费用估算96

11.2.1营业收入及其税费计算96

11.2.2总成本及利润分析98

11.3结论100

12综合效益分析101

12.1项目对GDP、产值和税收的经济效益101

12.2对就业的收益101

12.3对产业结构的影响101

12.3.1促进荣成市产业融合101

12.3.2协调旅游行业间合作102

12.4环境和社会效益102

13风险与控制103

13.1项目风险分析103

13.1.1市场风险103

13.1.2项目经营的季节波动风险103

13.1.3管理风险103

13.1.4投资风险104

13.2风险控制104

13.2.1收入预测104

13.2.2盈利能力预测105

13.2.3管理风险把控措施105

13.2.4投资风险把控措施105