项目名称：住宅楼开发项目可行性研究报告

客户名称：

项目概况：

项目的建设能够促进历城区房地产行业结构转型和优化升级，大大提上历城区的城市形象，满足城市各层次住房消费需求，以满足那些经济条件较好有较高住房要求的居民，并由此带动住宅建设，促进济南市城市经济繁荣和发展。作为闵子骞路附近大体量的住宅地产，弥补了市场空白，将极大促进城市消费力的增长和商业的升级。进一步优化了济南市的住宅和商业购物环境，巨大的消费群也将为商家带来巨大的盈利空间，达到优势互补、共谋双盈的效果。并且带动相关行业商业、交通、餐饮等的经济发展。本项目建成后，作为一个现代化大型住宅楼，将在高、中、低三个层次上提供就业岗位，可为历城区及周边市区的劳动就业和社会稳定发展做出突出贡献。

项目的实施，将打造成闵子骞路周边最高端、最综合的具升值价值的地产品牌，建设成历城区核心位置稀缺性中高端住宅地产项目。对进一步促进历城区经济发展，提升城市形象，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。

项目在计算期内经营收入为27173.32 万元，可获利润6498.93 万元，扣除所得税还有4874.20 万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为1494.53 万元，所得税为1624.73万元，土地增值税为271.73 万元，和项目业主投入的资本金12500万元相比，在3年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。 

项目全部投资内部收益率（所得税前）为30.22%，在预期可接纳内部收益率为20%，项目投资回收期为2.02年。

投资利润率=利润总额÷总投资×100% =6498.93÷21500×100%=30.22% 

资本金净利润率=税后利润÷资本金×100% =4874.20 ÷12500×100%=38.99% 

财务指标表明，本项目在实现预期投入和产出的情况下，在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益，且偿还能力强，在短时间内将银行贷款还清。

项目可行性研究报告编制依据

——《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35 号）；

——国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

——国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》；

——《当前产业结构调整目录》（2013年本）（修正）；

——国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》；

——《国家中长期教育改革和发展规划纲要》；

——《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；

——《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

——《历城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

——《济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

——《中华人民共和国环境保护法》；

——《中华人民共和国节约能源法》及《国务院关于加强节能工作的决定》；

           《住宅楼开发项目可行性研究报告目录》

目录

第一章 总论9

第一节 项目简介9

第二节 项目概述11

第三节 项目建设单位概况13

第四节 项目建设概况13

（一）项目建设基本情况13

（二）项目主要建设内容14

（三）项目投资规模及资金构成15

（四）项目资金筹措方式17

（五）项目主要经济技术指标18

（六）财务评价19

第五节 项目可行性研究报告编制说明19

（一）项目可行性研究报告编制依据19

（二）项目的主要研究内容和方法19

（三）编制原则20

第六节 项目研究结论及建议21

（一）项目研究结论21

（二）建议23

第二章 项目建设背景和必要性25

第一节 项目建设背景25

（一）经济背景—经济收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”25

（二）社会背景—人口红利阶段促进人们置业需求的持续增加25

（三）政策背景—我国及地方政策均支持房地产行业的发展26

第二节 项目建设必要性28

（一）满足济南市居民置业买房需求，促进济南市房地产经济发展28

（二）项目的建设是改善历城区城市面貌、提高城市形象的需要28

（三）助推历城区“十二五”规划经济目标顺利实现的重要举措28

（四）增加历城区税收，培育新的经济增长点29

（五）提供多个就业岗位，提升济历城区的劳动就业率29

（六）城市发展和企业自身发展的需要29

第三章 市场调查与分析30

第一节 行业解读30

（一）房地产业概念30

（二）产业内容30

（三）产业特性30

（四）产业前景31

第二节 2013年上半年我国房地产开发和销售现状32

（一）房地产开发投资完成情况32

（二）商品房销售和待售情况33

（三）房地产开发企业到位资金情况34

（四）房地产开发景气指数35

第三节 济南市房地产市场分析36

（一）济南市房地产市场发展、36

（二）济南房地产市场价格分析39

（四）竞争优势分析和机会点分析40

第四章  项目区域价值分析42

第一节 影响区域城市发展与规划的因素42

（一）济南市市总体城市发展与规划42

第二节 项目建设条件分析47

第三节 项目建设地综合条件分析48

第五章 项目定位及规划方案50

第一节 指导思想50

第二节 项目定位50

（一）产品定位50

（二）目标市场定位51

第三节 项目规划目标52

第四节 规划方案52

（一）功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序52

（二）住宅建筑设计规划建议52

（三）小区配套设施规划建议53

（四）绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变53

（五）规划建设达标54

（六）物业管理规划54

第五节 开发经营策略54

（一）整体规划55

（二）一次性实施55

（三）力创精品55

（四）先环境、后房屋，全面发动宣传攻势55

第六节 营销策略55

（一）价格策略55

（二）促销策略56

（三）销售促进57

（四）公共关系58

（五）调研活动58

（六）准备策略58

第六章 工程建设方案59

第一节 指导思想59

第二节 建设原则59

第三节 建筑设计60

（一）用地情况及用地性质60

（二）设计依据60

（三）项目总体规划方案61

（四）项目建筑规划及布局61

第四节 结构设计64

（一）结构方案确定原则64

（二） 设计依据64

（三）方案概况65

（四）单体设计65

（五）绿地系统规划66

第五节 给排水设计66

（一）给排水设计66

（二）消防给水系统68

第六节 弱电工程69

（一）高、低压变配电系统69

（二）照明70

（三）弱电线路71

第七章 环境保护72

第一节 设计依据及原则72

第二节 生态环境影响分析72

（一）施工期环境影响分析72

（二）营运期环境影响分析73

第三节 生态环境保护措施74

（一）施工期环境防护措施74

（二）运行期环境防护措施75

第四节 特殊环境影响分析76

第八章 安全卫生、消防及节能77

第一节 安全卫生、消防77

（一）职业安全卫生健康对策与措施77

（二）消防设计77

第二节 节能81

（一）设计依据81

（二）建筑部分节能设计81

第九章 组织机构及实施进度规划83

第一节 项目组织机构83

第二节 劳动定员83

第三节 团队建设84

第四节 管理制度85

（一）管理制度85

（二）组织管理战略85

第五节 项目实施计划86

（一）项目建设工期86

（二）项目建设管理86

第六节 项目招标组织87

（一）招标目的87

（二）招标原则及招投标方案87

第十章 项目投资概算90

第一节 估算范围及依据90

第二节 总投资估算90

第三节 资金使用计划96

第四节 资金筹措计划96

第十一章 项目效益预测97

第一节 预测依据97

（一）评价依据、原则和假设条件97

（二）基础数据及其测算97

第二节 销售收入98

（一）销售分析98

（二）价格定位98

（三）项目营业收入预测分析99

（四）项目销售税金及附加99

第三节 项目成本预测100

第四节 项目效益预测101

第五节 财务分析102

（一）盈利能力分析102

（二）偿债能力分析102

（三）资金平衡分析和资产负债分析103

（四）盈亏平衡分析104

第十二章 社会评价105

第一节 社会影响分析105

第二节 项目与所在地互适性分析105

第三节 社会风险分析105

（一）市场风险分析105

（二）经营管理风险分析106

（三）金融财务风险分析106

第十三章  结论与建议107

第一节结论107

第二节 建议109