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商住楼建设项目可行性研究报告
发布者:haorui  来源:  发布时间:2018-7-10
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项目名称:商住楼建设项目可行性研究报告

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项目概况

近年来,中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。二零一二年中共十八大提出的“加速城镇化进程和收入倍增的计划”,更是国家进一步推进城市化发展的重要举措,而房地产业是城市化发展中最具前导性和拉动性的行业力量。

《安源区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出要做强做优房地产业,紧紧抓住消费结构升级和城市转型、城市化进程加快的有利时机,分类别、分层次推进房地产业的发展。围绕改善城镇居民居住条件,重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅,进一步扩大保障性住房建设规模。不断提高物业管理水平,坚持以人为本,美化人居环境,合理发展风格多样,功能完善的中高档商品房。建立规范的房地产中介服务体系,完善交易规则,引导房地产业健康有序发展。

在此背景下,本项目公司——萍乡市百乐房地产开发有限公司,作为集地产投资、开发、运营管理及销售为一体的综合性现代化房地产企业,顺应国家城镇化发展进程和商河县旧城改造以及城市化建设的发展需求,拟投资2.8亿元在安源区后埠街新建一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性综合商住楼项目。作为市中心稀缺性高层建筑,项目的建设具有很好的市场发展空间,也将极大的带动萍乡市房地产市场的发展。

近年来,萍乡市城市发展迅速,人均收入逐年增加,市民对居住环境的要求越来越高,萍乡市房地产行业也发展迅速,但是主要为住宅项目和商业地产项目。目前萍乡市缺乏商业和住宅紧密结合的综合性中高端商住综合地产项目。经过萍乡市百乐房地产开发有限公司详细的市场调查分析得知:萍乡市经济开发区处于城市主导方向上,目前片区交通、配套正在积极建设提升中,仅具有区域影响力,依靠市政府行政中心的辐射力,消化区域内客户和城市外围客户,未来具有一定的增长空间,但是时间有些漫长。安源新区域:目前已形成大量住宅盘聚集的居住区,注重生态环境建设,大有发展成为城市次中心的潜力,产品类型多元化,普通住宅整体均价约5300-5600元。 城西区域楼盘价格偏低,属于价格驱动板块,发展余地不大,仅满足周边居住需求。

而本项目尚层国际位于市中心区域,属于城市功能集中板块,集中城市商业中心,为中心城区板块仅有不多的住宅项目,商业价值和住宅价值都十分巨大。尚层国际地理位置优越,项目位于步行街头文昌路与朝阳路交接处,交通路网资源快速便捷,东西向跃进路和沿河路,直面南北向朝阳步行街T字形一条城市最中心商业热点,紧邻城市最中心步行街,枢纽中心,价值稀贵!

建设尚层国际商住楼项目,一是紧跟国家政策加速城镇化进程和安源区城市总体规划发展的需求;二是萍乡市百乐房地产开发有限公司作为当地房地产行业的龙头企业想需求进一步、高层次的发展、扩大公司行业影响力的需要。同时,安源区有经济、交通、人力资源以及各种社会资源等多项优势,并有区政府的大力支持、各项优惠政策和较好的投资环境。

项目的建设能够促进安源区房地产行业结构转型和优化升级,大大提上安源区的城市形象,满足城市各层次住房消费需求,以满足那些经济条件较好有较高住房要求的居民,并由此带动住宅建设,促进萍乡市城市经济繁荣和发展。尚层国际作为安源区首个大体量的复合式商业住宅综合地产,弥补了市场空白,将极大促进城市消费力的增长和商业的升级。进一步优化了萍乡市的住宅和商业购物环境,推动常萍乡市售业不断创新、升级!巨大的消费群也将为商家带来巨大的盈利空间,达到优势互补、共谋双盈的效果。并且带动相关行业商业、交通、餐饮等的经济发展。本项目建成后,作为一个现代化大型商住楼,将在高、中、低三个层次上提供就业岗位,可以为安源区及周边市区的劳动就业和社会稳定发展做出突出贡献。

项目的实施,将打造成安源城区最高端、最综合的具升值价值的地产品牌,建设成安源区核心位置稀缺性高端商业住宅综合性地产。对进一步促进安源区经济发展,提升城市形象,改善居民生活环境,确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高,推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。

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项目公司根据我国房地产行业的发展需求、市场现状、相关行业政策的规划要求以及安源区当地区域资源、经济和交通条件,结合国家、地方的发展规划以及产业政策,考虑到建设规模及项目发展的需要,拟购置土地8917.7平方米,主要用于新建尚层国际商住楼内住宅、商业、裙房以及其他配套建筑等。

本项目定位为以居住为主兼容购物、商务、教育、餐饮、娱乐、休闲、金融为一体的综合性区商住楼。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想,以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则,高度体现现代商住楼的发展趋势。在市场分析的基础上,结合建设单位的筹资能力,确定运营规模。

项目建成后,可达到70153.24万元的产值规模,直接带动500人就业,在增加就业的同时,能够有效满足安源区及周边地市对中高档住宅及商业不断增长的消费需求,促进安源区社会稳定和经济发展,提升其城市形象。

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项目可行性研究报告编制依据

——《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发〔1996〕35 号);

——国家发改委办公厅计办投资〔2002〕15 号文发布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;

——国家发改委、建设部发改投资〔2006〕1325 号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》;

——《当前产业结构调整目录》(2011年本)(修正);

——国家发展改革委发改投资[2007]1169号文发布的《项目申请报告通用文本》;

——《国家中长期教育改革和发展规划纲要》;

——《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(2011-2015年);

——《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

——《安源区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

——《萍乡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

——《安源区2012年政府工作报告》;

——《中华人民共和国环境保护法》;

——《中华人民共和国节约能源法》及《国务院关于加强节能工作的决定》;

(二)项目的主要研究内容和方法

1、项目的主要研究内容

本项目可行性研究报告本着遵循“科学性、公正性、可靠性”和“经济合理,市场可行、满足规模要求”的原则,并在项目的财务评价的基础上充分论证了项目的可行性。主要研究内容包括:项目的开发背景、市场定位、规划发展方案、开发策略、环保节能及消防安全、运作模式与组织架构设计、筹资方案、财务分析、风险分析、社会效益分析等。

本报告强化了项目建设背景、市场定位、规划方案、开发策略及运作模式、项目财务数据等方面内容的分析,来提高项目开发的可行性,以期达到为公司决策层在项目投资决策及立项审批时用。

           《商住楼建设项目可行性研究报告目录》

目录

第一章 总论8

第一节 项目简介8

第二节 项目概述10

第三节 项目建设单位概况12

第四节 项目建设概况13

(一)项目建设基本情况13

(二)项目主要建设内容13

(三)项目投资规模及资金构成14

(四)项目资金筹措方式15

(五)项目主要经济技术指标15

(六)财务评价16

第五节 项目可行性研究报告编制说明16

(一)项目可行性研究报告编制依据16

(二)项目的主要研究内容和方法17

(三)编制原则18

第六节 项目研究结论及建议18

(一)项目研究结论18

(二)建议21

第二章 项目建设背景和必要性23

第一节 项目建设背景23

(一)经济背景—经济收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”23

(二)社会背景—人口红利阶段促进人们置业需求的持续增加23

(三)政策背景—我国及地方政策均支持房地产行业的发展24

第二节 项目建设必要性25

(一)满足萍乡市居民置业买房需求,促进萍乡市房地产经济发展25

(二)项目的建设是改善安源区城市面貌、提高城市形象的需要26

(三)助推安源区“十二五”规划经济目标顺利实现的重要举措26

(四)增加安源区税收,培育新的经济增长点27

(五)提供多个就业岗位,提升济安源区的劳动就业率27

(六)城市发展和企业自身发展的需要27

第三章 市场调查与分析28

第一节 行业解读28

(一)房地产业概念28

(二)产业内容28

(三)产业特性28

(四)产业前景29

第二节 2013年上半年我国房地产开发和销售现状29

(一)房地产开发投资完成情况29

(二)商品房销售和待售情况31

(三)房地产开发企业到位资金情况32

(四)房地产开发景气指数32

第三节 萍乡市房地产市场分析34

(一)萍乡发展概况34

(二)萍乡市房地产市场发展35

(三)市场分析38

(四)竞争优势分析和机会点分析39

第四章  项目区域价值分析41

第一节 影响区域城市发展与规划的因素41

(一)萍乡市市总体城市发展与规划41

第二节 项目建设区位44

第三节 区位条件分析44

(一)生态环境44

(二)交通条件45

(三)城市圈分布45

(四)基础设施45

第四节 项目建设条件分析46

第五节 项目建设地综合条件分析48

第五章 项目定位及规划方案50

第一节 指导思想50

第二节 项目定位50

(一)产品定位50

(二)目标市场定位51

第三节 项目规划目标52

第四节 规划方案52

(一)功能结构——确保清楚完整,组织合理,整合有序52

(二)住宅建筑设计规划建议52

(三)小区配套设施规划建议53

(四)绿化景观——集分集合,中心放射,景观多变53

(五)规划建设达标54

(六)物业管理规划54

第五节 开发经营策略55

(一)整体规划55

(二)分期实施55

(三)力创精品55

(四)先环境、后房屋,全面发动宣传攻势55

第六节 营销策略55

(一)价格策略56

(二)促销策略56

(三)销售促进57

(四)公共关系58

(五)调研活动58

(六)准备策略58

第六章 工程建设方案59

第一节 指导思想59

第二节 建设原则59

第三节 建筑设计60

(一)用地情况及用地性质60

(二)设计依据60

(三)项目总体规划方案60

(四)项目建筑规划及布局62

第四节 结构设计64

(一)结构方案确定原则64

(二) 设计依据64

(三)方案概况65

(四)单体设计66

(五)绿地系统规划66

第五节 给排水设计66

(一)给排水设计66

(二)消防给水系统68

第六节 弱电工程69

(一)高、低压变配电系统69

(二)照明70

(三)弱电线路71

第七章 环境保护72

第一节 设计依据及原则72

第二节 生态环境影响分析72

(一)施工期环境影响分析72

(二)营运期环境影响分析73

第三节 生态环境保护措施73

(一)施工期环境防护措施73

(二)运行期环境防护措施75

第四节 特殊环境影响分析75

第八章 安全卫生、消防及节能76

第一节 安全卫生、消防76

(一)职业安全卫生健康对策与措施76

(二)消防设计76

第二节 节能80

(一)设计依据80

(二)建筑部分节能设计80

第九章 组织机构及实施进度规划81

第一节 项目组织机构81

第二节 劳动定员81

第三节 团队建设81

第四节 管理制度82

(一)管理制度82

(二)组织管理战略82

第五节 项目实施计划83

(一)项目建设工期83

(二)项目建设管理83

第六节 项目招标组织84

(一)招标目的84

(二)招标原则及招投标方案84

第十章 项目投资概算87

第一节 估算范围及依据87

第二节 总投资估算87

第三节 资金使用计划88

第四节 资金筹措计划88

第十一章 项目效益预测90

第一节 预测依据90

(一)评价依据、原则和假设条件90

(二)基础数据及其测算90

第二节 销售收入91

(一)销售分析91

(二)价格定位91

(三)项目营业收入预测分析92

(四)项目销售税金及附加92

第三节 项目成本预测92

第四节 项目效益预测93

第五节 财务分析94

(一)盈利能力分析94

(二)偿债能力分析94

(三)资金平衡分析和资产负债分析95

(四)盈亏平衡分析96

第十二章 社会评价97

第一节 社会影响分析97

第二节 项目与所在地互适性分析97

第三节 社会风险分析97

(一)市场风险分析97

(二)经营管理风险分析98

(三)金融财务风险分析98

第十三章  结论与建议99

第一节 结论99

第二节 建议101


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