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省级旅游度假区综合性养老社区商业计划书
发布者:haorui  来源:  发布时间:2018-9-21
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项目名称:省级旅游度假区综合性养老社区商业计划书

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项目概况

1项目概述

文昌湖省级旅游度假区综合性养老社区项目位于文昌湖省级旅游度假区,简称文昌湖区,由张店、周村和淄川三区合围,距三个近邻区10-20公里左右,2011年独立划区,2016年纳入淄博市“四位一体”城市组群发展规划(四位一体即张店、桓台、周村和文昌湖区组群为未来淄博市核心城区,为淄博市规划核心理念之一),自然资源比较丰富,主要有文昌湖(原萌山水库),三个在建公园(萌山公园、环湖公园和范阳河公园)、十余座小型山体(萌山、莲花山、杏山等)等。

文昌湖区环绕文昌湖,文昌湖水面面积略大于西湖,湖水清澈见底,水质优良。从建区至今主管政府一直在进行各项基础设施建设,现区域道路、环湖公园、环湖观光路、学校均已建成,景色优美,游人如织。文昌湖区近几年内均未有任何土地挂牌,项目所在土地为基础设施基本完善后挂牌的第一块土地,土地价格仍然参照几年之前的标准,故土地价格较低。

在此背景下,以文昌湖区当地丰富的自然资源为核心吸引,结合经验丰富的开发团队,规划用地923亩,分三期规划实施,以多层洋房和低层别墅为主。一期规划348亩,拟投资13.5亿元,3年建成运营。通过建设产权式养老地产,结合文昌湖省级旅游度假区旅游资源,使整个项目成为集康体养生、生态养老、休闲度假、文化、娱乐等为核心的养生养老社区。

本项目定位于高品质的文昌湖区首席大型银发社区,专供健康老人集中居住的专用住宅,采用居家养老与社区服务相结合的模式。入驻人群可享受文昌湖周边丰富的自然景观、体验野趣农园、漫步休闲栈道,远离城嚣烦恼,沉浸在大自然中,提供最佳的健康养生环境。同时,为老年人提供全方位照护服务,兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐,满足老年人的生活需求。并且塑造多元养生文化,规划多元的银发学员课程,举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程,丰富老年生活价值。

为了实现项目快速推进实施,拟首期融资6亿元,主要用于一期土地购置费用,以及项目前期费用等。

项目建成后,将采用“持有+销售模式”进行项目运作。预计未来3年项目规模、收入及利润增长图,如下图所示:

image.png

1、消费者对生态、天然的日益重视,生态养生休闲文化是我国旅游资源和产品开发的重要发展方向

随着旅游者素质的提高,旅游消费层次将不断提高,旅游消费将更体现个性化趋势。一般的观光旅游将逐步减少,高层次的文化休闲、生态养生旅游以及其他一些有特色的旅游将越来越多,旅游的文化内涵将越来越丰富。

2、人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业

目前,我国人口老龄化进入快速发展期。统计数据显示2016年我国60周岁及以上人口23086万人,占总人口16.7%;65周岁及以上15003万人,占总人口10.8%,预计2050年65周岁以上人口比例将达24.41%。人口老龄化的宏观趋势迫切需要发展养老服务业。

3、随着人们收入的增加,高端养生养老市场存在大量需求

一般的养老机构受限于文化认知和资源限制,且大都缺乏专业的分工管理,更谈不上高级的环境,多数都集中在“低端”。

越来越多的高收入群体认为,现在的社区无论在服务水平还是居住条件,都不能满足他们高标准的老年生活预期,对高端生态养老的需求相当迫切。

4、“山水型”项目更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高,老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于工作压力大,竞争激烈,大多数人迫于生计,使其身心疲惫,甚至身患多种疾病。退休后迫切需要有一个各种功能齐全,有利于身心健康的居所,以解决自身健康养老问题,同时又能减轻儿女的负担。“医养结合的康养社区”既可解决老人的后顾之忧,又能减轻国家负担,利国利民。也是老年人颐养天年的好去处,将会倍受老年人及其子女的青睐。

5、传统居家养老矛盾重重,房价和人力成本高企

大城市房价高涨居住空间有限,人力成本高企导致护工费用不菲,多代人共同居住的生活矛盾等等,均成为目前养老难题。

6、各级政府养老政策频出,加大支持引导力度

从中央政府、地方政府到企业,各方均意识到了养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间。

2016 年 8 月中国社科院发布《中国养老产业发展白皮书》 显示,预计到 2030 年中国养老产业市场可达 13 万亿元。 2013 年国务院出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕 35 号),2014年6月保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,2015 年发改委出台《养老产业专项债权发行指引》。

进入十三五后,从中央到地方出台养老政策更加频繁, 支持力度加大。主要集中在推进居家与社区养老服务,促进医养结合,加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革,加大对养老服务业发展的金融支持力度,促进社会养老服务体系建设等。

image.png

文昌湖区地处泰鲁山系北部冲击扇边缘,平均湖面面积约为7平方公里,湖区沼泽与湿地达18平方公里,环湖分布有萌山、莲花山、金山、焕山、杏山等十几座山体,植被良好,资源得天独厚。区域内以文昌湖为依托,范阳河湿地公园、荷花生态园、都市农业生态博览园、孔子文化创意园、萌山生态绿化和沿岸经济林果园等初具规模,萌山山形倒映水中,曾多次出现“山市蜃楼”奇观,彰显湖光山色,显现出山水相依的优越生态环境。

1.3.2市场概括及竞争分析

?项目建成后将是文昌湖区首个生态养生养老综合社区。

?项目充分利用各种资源,联合国际知名设计师,打造以高端和战略性新兴产业为主,如旅游度假、医养结合、 高端制造、 文化创意、 教育科技、 体育休闲等产业的文昌湖区最大的特色社区。

?项目建设度假式养老地产、产权式社区与文昌湖区休闲旅游之间能够形成相互补充的效益,项目土地资源存在巨大的增值空间。

?项目地具备养生养老渡假区的各项国际认定标准。

1.4项目总体发展规划

1.4.1项目总体规划思路

文昌湖省级旅游度假区(简称文昌湖区)综合性养老社区项目,为服务于淄博市区张店区、 周村区、 淄川区及周边济南市、 滨州市等地区的高端养老地产项目,产品以多层洋房和低层别墅为主。

项目总规模923亩,分三期规划实施,一期规划348亩,拟投资13.5亿元,3年建成运营。二期规划296亩,三期规划279亩。

1.4.2项目总体定位

淄博文昌湖区首席生态颐居健康城——彰显绿色生态的老年健康第一城

国家级生态健康老年社区典范

1.4.3现阶段重点——项目一期发展规划内容

1、项目核心功能——生态养生养老社区综合体

以生态资源为基础、以养生养老为根本、以高端和战略性新兴产业为主导、以综合开发为手段、以高品质服务为保障的养老产业综合体。

养生养老是项目规划的根本宗旨,由养老衍生养生、由养生延伸至养心,广泛地吸纳消费群。

           《省级旅游度假区综合性养老社区商业计划书目录》

目 录

第一章项目摘要3

1.1项目概述3

1.2项目市场进入条件4

1.3项目开发价值6

1.3.1项目开发区位及环境优势6

1.3.2市场概括及竞争分析8

1.4项目总体发展规划9

1.4.1项目总体规划思路9

1.4.2项目总体定位9

1.4.3现阶段重点——项目一期发展规划内容9

1.5项目园区建设规划12

1.6融资需求及合作模式12

1.7财务分析13

第二章市场发展机遇16

2.1供需失衡,加速养老地产快速增长16

2.1.1养老地产行业有众多人口的支撑16

2.1.3养老机构供需失衡,矛盾凸显17

2.1.3未富先老,国家推进养老地产快速发展19

2.2老年消费者对养老地产的购买力不断提高20

2.2.1老年人的收入的提高为其购买力提供了条件20

2.2.2老年人福利水平的提高为养老地产行业消费解除后顾之后20

2.2.3子女为父母购买养老地产或入住养老公寓提供资金支持21

2.3购房者对老年房产的购买意向逐渐增强21

2.4“421家庭“加快养老住宅的发展22

2.5“山水型”项目更受消费者青睐22

第三章项目规划方案23

3.1项目总体规划思路23

3.2现阶段任务——项目一期发展规划24

3.2.1规划理念24

3.2.2总体规划内容24

3.2.3规划总体布局结构26

3.3一期规划重点建设内容29

3.4项目成功关键因素及特点29

3.4.1区位及自然环境优越,适宜养生养老项目开发29

3.4.2符合土地及城市规划31

3.4.3完善的配套服务设施32

3.5运营发展模式32

第四章市场及竞争分析33

4.1养老地产发展现状33

4.1.1行业发展历程:从营销噱头到产业布局33

4.1.2发展方向:健康养老、智慧养老持续深化,产业链布局加强33

4.1.3地域需求分布:养老地产行业整体需求指数35

4.2市场竞争分析35

4.2.1现有养老地产开发模式分析35

4.2.2养老地产运作与盈利模式分析37

4.2.3主要经典案例分析38

4.2.4本项目市场竞争优势分析49

4.2.5项目SWOT分析49

第五章项目营销策略51

5.1项目市场定位51

5.1.1项目产品定位51

5.1.2客源市场定位51

5.2目标市场细分51

5.3项目运作53

5.3.1项目发展战略53

5.3.2项目产品营建模式54

5.4营销目标及营销策略54

5.4.1营销目标54

5.4.2营销策略54

5.4.3项目竞争策略57

第六章公司概况58

第七章融资计划58

第八章财务预测分析58

第九章风险与对策58


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