项目名称：物流园运营方案商业计划书

客户名称：

项目概况：

1项目契机

（1）受益于国内经济持续稳重向好、中高速增长的经济新常态，物流行业整体仍有较大发展空间。

（2）受益于消费升级下的电子商务发展，同时得益于零担货运具有集散为整、灵活性、安全性和便捷性的特点，零担货运将迎来快速发展，其中小票零担业务，尤其是电商 B2C 带来的家居、家电配送，将成为未来主要的市场增量。

（3）当前制约物流园区建设发展的根本因素是城市化发展带来的土地资源紧缺，改变了物流园区的布局，原有园区纷纷外迁是必然趋势。

（4）目前随着京津冀协同发展，北京的物流园区最早从三环周边搬迁到四环和五环，最近随着北京市疏散非首都职能的持续开展，五环内的物流园陆续搬迁到六环外，北京的物流园区一直在搬迁，有些园区正加速向河北转移。比较典型的有新发地、大红门、京南物流园、神龙丰物流园、汉龙物流园等等。

（5）京津冀三地的经济发展带动了消费及投资，带动了三地社会消费品零售总额增长，2017年，京津冀三地社会消费品零售总额3.3万亿元，其中，北京社会消费品零售总额1.15万亿元，天津社会消费品零售总额0.6万亿元，河北社会消费品零售总额1.6万亿元。而保障消费的商贸物流规模及需求也将逐步增长。

1.2项目概述

           《物流园运营方案商业计划书目录》

目录

1项目摘要7

1.1项目契机7

1.2项目概述7

1.3项目竞争优势8

1.4项目规划9

1.4.1规划思路9

1.4.2规划目标9

1.5发展规划9

1.5.1招商策略9

1.5.2落地执行计划10

1.6融资方案10

1.7财务评析12

1.7.1财务成长性分析12

1.7.2投资者回报分析12

1.7.3财务评价13

2行业市场分析14

2.1行业形势——持续增长，仍有较大发展空间14

2.2我国公路货运行业市场分析15

2.2.1快递、零担 、整车三分公路货运，零担规模超万亿15

2.2.2受益消费升级，未来零担快运市场保持较快增长18

2.2.3市场尚未成熟，行业集中度低，发展空间巨大20

2.2.4零担运输的特点23

2.2.5小票零担是未来重要增长点24

2.3我国物流园区发展24

2.3.1物流园区发展现状24

2.3.2物流园区发展制约26

2.4目标市场供给分析27

2.4.1京津冀一体化，河北将积极承接北京退出产业27

2.4.1物流园大清退，北京的物流园区一直在搬迁28

2.4.2带来的后果32

2.4.3根本原因33

2.4.4发展走向34

2.5目标市场需求分析35

2.5.1稳步增长的地区生产总值35

2.5.2消费投资是主动力，带动区域商贸物流规模36

2.6市场总结38

3物流园区介绍39

3.1园区选址39

3.2总体规划思路42

3.3园区服务体系42

3.3.1线下园区——零担商户集聚，办公生活一条龙42

3.3.2线上平台——以零担撮合为主的货源信息平台43

3.4长远规划44

4项目市场招商46

4.1市场用户定位46

4.2市场策略46

4.3招商策略46

4.4市场招商形式47

4.5服务策略48

4.6公关策略49

5关于公司50

5.1公司概述50

5.2公司架构50

5.2.1组织架构50

5.2.2股权架构51

5.3人力资源建设52

5.3.1核心管理团队52

5.3.2团队激励机制53

5.3.3猎聘计划53

5.3.4管理模式54

6融资方案56

6.1资金需求及用途56

6.2股权融资形式56

6.2.1股权众筹融资方案——面向入驻园区商户56

6.2.2股权融资方案——面向民间资本或企业集团57

6.2.3投资者权益58

6.3公司管理和投资者监管机制58

6.4公司对于投资方的责任以及义务58

6.5退出机制59

6.6其他融资条款60

7财务分析61

7.1 评价说明61

7.1.1评价范围61

7.1.2评价方法61

7.2项目投资估算61

7.3财务效益与费用估算61

7.3.1营业收入及其税费计算62

7.3.2总成本费用63

7.3.3现金流量分析64

7.3.4效益分析65

7.4财务指标66

7.4.1主要财务经济指标66

7.4.2财务成长性分析66

7.5投资者回报分析67

7.6财务评价67

8风险管控68

8.1政策波动风险及防范68

8.2人才风险及防范68

8.3财务风险及防范69

8.4信用风险及防范69