项目名称：湖南物流中心商业计划书

客户名称：湖南某物流有限公司

项目概况：

 物流地产开发业务是选择合适的地点，投资建设包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等以仓储为核心的物流设施，通过出租、出售及为客户提供园区配套管理及服务盈利。 虽然从广义的仓储设施角度，我国存在大量的工业用地和仓库面积，但仍以通用仓库或“农民仓”为主，主要用于工业制造和进出口物流，在选址、建设标准和管理运营上与现代高端仓储设施（又称“高标仓”）存在显著差距。本文研究的物流地产仅聚焦于高标仓的开发、运营业务。 

供应链是贯通从产品设计到原材料供应、生产、批发、零售等过程，把产品送到最终用户的各项业务活动（中间多经过运输和仓储环节）。供应链管理的核心，是从消费者角度出发，通过企业间网络协作降低整条供应链的成本，谋求整体效率最大化。

仓储中心对物流和供应链管理过程作用重大，能够缩短上下游产业流通过程，提高物流速度和准确度，降低物流成本和损耗。现代仓储系统(WMS)的应用提高了物流信息化程度，通过对收货、质检、流通加工、上架、波次、拣货、包装、装载、出库到库内管理、运输配送等的全流程覆盖，有效优化了存储流程，同时支持了射频识别技术(RFID)、传感器技术、自动化立体仓库、自动存取、自动分拣、货物自动跟踪等技术、设备的应用，进一步提升整条供应链水平。 

受益于经济增长、消费升级，我国高端制造业、高端消费品及连锁零售企业、电子商务企业、第三方物流等需求主体，对供应链管理深度和效率，物流专业化、规模化运作，集约化、信息化水平提出了更高的要求。高标仓虽然在初始投入、租金等环节提高了仓储成本，但在面积、选址、软硬件标准、系统和技术承载能力上与业务规模的快速增长和物流技术不断升级相适应，从而优化了供应链的整体效率、成本。

 虽然我国物流地产在过去十多年间经历了从零到有的高速增长，但绝对规模还小。根据 CBRE的统计，截至 2015年 3Q，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 2600万平方米，而全国营业性通用仓储面积约 8.6亿平米，高标库占比仅 3%，人均高标仓面积仅有 0.015 平方米。对比美国仓储行业发展情况，美国高标仓面积 3.7 亿平方米，占总仓储面积的 20.9%，人均高标仓面积高达1.17平米，是中国人均水平的 78倍。

    参考美国现代仓储业发展历程，随着供应链能力和技术的提升，以及配套高端仓储建设使用，仓储成本占 GDP/物流成本比重在过去 30 多年内一直保持波动下行的态势。沃尔玛、亚马逊分别作为连锁零售、电商领域的供应链领先企业，依靠规模增长、物流管理能力和技术的不断探索，供应链效率有显著提升。 目前国内仓储费用占 GDP的比重高达 5.8%，占 GDP比重近似于美国 80年代。

   2014年 9月，国务院下发《物流业中长期发展规划（2014-2020年）》，要求着力降低物流成本，提升物流企业规模化、集约化水平，加强物流设施基础网络建设，大力提升物流社会化、专业化水平。2015 年 10 月，国务院印发《关于促进快递业发展的若干意见》，这是首次出台的全面指导快递业发展的纲领性文件，为行业进一步发展指明方向。在行业发展和政策支持下，物流企业将加速技术、设备更新步伐，以高标仓为代表的现代物流设施顺应了这一趋势，发展潜力巨大。 

           《湖南物流中心商业计划书大纲》

第一章  摘 要 7

1.1  项目概述 7

1.2 市场和竞争优势 7

1.3  公司概况 8

1.4  资金需求及融资方式 8

1.5  财务预测 9

第二章 衡缘物流公司介绍 10

2.1 公司介绍 10

2.1.1公司宗旨及任务 10

2.1.2公司简介 11

2.1.3  公司四大发展战略 12

2.1.4   专业能力 16

2.1.5  投资价值评估 20

2.2  公司管理 22

2.2.1 管理队伍 22

2.2.2 进驻企业与合作关系 22

2.2.3 董事会 23

2.3  组织协作和对外关系 23

2.4 场地与设施 23

2.5 收入与利润 23

第三章   物流行业及发展趋势分析 26

3.1 行业背景：电商需求增长+现代物流设施稀缺推动现代物流地产发展 26

3.2供应链管理/物流技术进步提升仓储行业标准，高端仓储资源稀缺 28

3.2.1 高标仓&物流地产的定义 28

3.2.2供应链能力提升、物流技术进步催生高标仓建设需求 29

3.2.3国际对比：国内高端仓稀缺，仓储成本将呈下降趋势 31

3.2.4 消费升级、渠道变革、第三方物流共同推动高端仓储需求快速增 32

3.3　物流地产投资方兴未艾，核心城市投资回报率稳定 39

3.3.1高端仓储租金稳步上扬，投资回报率远高于住宅、商业地产 39

3.3.2探索物流配套、供应链金融、电商园区服务等增值业务方向 40

3.4 、物流地产参与者和开发模式 41

3.4.1物流地产行业格局：普洛斯半壁江山，诸侯“跑马圈地” 41

3.4.2主要物流地产开发模式及核心能力分析 42

第四章  湘南物流市场分析 47

4.1 衡阳物流业潜力巨大，衡缘物流选址区位优越 47

4.2良好的区域经济特征，为物流产业带来发展机会 48

4.3全省物流发展不平衡，湘南综合物流基地缺位明显 49

4.4衡阳物流行业客户数量及规模优势显著 49

4.4.1衡阳矿产丰富，大宗商品物流需求庞大 50

4.4 .2衡阳商贸物流需求旺盛，总额连年增长 50

4.4 .3衡阳商品粮生产基地，粮食物流需求庞大 51

4.5  祁东农村电商将成为新的物流蓝海市场 51

第五章 湖南物流产业发展政策 53

5.1  衡缘物流铁路专线列入市《十三五规划》 53

5.2 衡阳规划千亿产业集群，制造业与物流业互动发展 54

5.3  区域强镇规划催生工业/商贸物流可观增量市场 55

5.4 衡阳县域经济发展带来物流发展强劲动力 56

5.5  国家鼓励农村城市双向物流体系，政策春风 57

第六章 衡阳物流中心项目 58

6.1  衡缘物流中心简介 58

6.2  衡缘物流的功能分区介绍 60

6.3 物流服务体系及服务定位 71

第七章 竞争优势 72

7.1 竞争情况分析 72

7.2 主要竞争对手 72

7.3 其他竞争对手 73

7.3 主要物流项目列表 74

第八章  建设及运营计划 75

第九章 融资计划与股权架构 75

第十章 财务预测 75

第十一章  风险与对策 75

附录一、衡阳拟建在建物流园区项目 75