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高档老年公寓建设项目可行性研究报告
发布者:haorui  来源:  发布时间:2018-8-29
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项目名称:高档老年公寓建设项目可行性研究报告

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项目概况

1项目概述

“十三五”时期是中国全面建成小康社会的决胜阶段,也是老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。从去年下半年至今,中央政府及多部委密集出台一系列政策文件,明确了养老服务业发展的战略目标,要求全面放开养老服务市场,推动医疗卫生和养老服务相结合,建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。

截至2016年底,我国60岁以上人口已达2.3亿人,占总人口的16.7%,65岁以上人口达1.5亿人,占10.8%,中国已经全面进入老龄化社会,未来15年是老龄化加速时期。预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右,占总人口比重提升到17.8%左右。迅猛的银发浪潮将使得老龄经济成为新常态下我国经济新的增长点。根据《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测,2014至2050年间,中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106 万亿元左右,占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右,中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家,养老产业迎来黄金发展时代。

对于山东省来说,山东是全国老年人口第一大省,2010年以来,山东省老年人口呈加快增长态势,每年净增老年人口80—100万,从省老龄办获悉,到2016年年底,山东省60岁以上老年人口达2056.97万人,占总人口的20.68%,65岁以上老年人口达1307.98万人,占总人口的13.15%。

山东省老年人口突破2000万是山东省人口老龄化进程中的一个重要里程碑,凸显了山东省人口老龄化的严峻形势和快速发展态势,为此“十三五时期” 山东省采取多项措施,全面推进养老服务业转型升级。召开了省养老服务业转型升级专题协调会议。省政府办公厅印发《山东省养老服务业转型升级实施方案》。省有关部门编制了《山东省养老服务业发展规划(2016-2020年)》。省民政厅、省质量技术监督局联合出台《关于加快推进养老服务标准化工作的意见》。全省列支10亿元养老服务业专项资金,安排近5000亩养老专项用地指标,申请国家政策性贷款4.1亿元支持养老项目14个,带动市县和社会投资近79亿元。

在此背景下,济南诚创资产经营有限公司为顺应我国老龄化产业发展进程,结合当前山东省养老服务现状,为满足人们对新型养老方式的需求,全面推进养老服务业转型升级,带动我国老龄产业的规范化发展,拟投资600万元在长清区崮云湖街道办事处104国道坡庄段北侧位置改造原有厂房,设置床位200个,并设置护理中心、文化活动室、健身场所,高绿化率及人性化无障碍设计,生活智能化,建筑景观、绿化景观、水体景观有机结合,打造一个中高端的老年公寓项目——崮云湖高档养老公寓。

本项目是集养生保健、旅游休闲、度假养老为一体的园林式养老基地。建成的养老基地定位于山东省最高端的综合化养老、养生、康复、护理示范基地,建设集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构,满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。以市场运作为导向,以优质服务为核心,综合配套,多元经营,致力于提高老年人的生活品质,打造“老有所为,老有所乐”独具特色的养老模式。

项目建设地紧邻崮云湖,地处山东“一山一水一圣人”的黄金旅游线核心,旅游资源丰富,生态优美,气候宜人,巨瀑悬挂,湖光山色,游艇穿梭,撑杆垂钓,森林覆盖率较高,林木覆盖率高达30%以上,是一天然大氧吧。这里远离城市的喧嚣,无论是短期的休闲还是长时间的养老居住,这里无疑都是理想的世外桃源,是济南周边生态最原始、环境最幽静、空气最清新、水质最清纯的一方宝地,是建设养老基地的理想场所,是一个天然的居住养老疗养院。

项目建成后,将具有良好的社会效益和经济效益:

image.png

济南诚创资产经营有限公司目前致力于打造中高端的崮云湖高档养老公寓,公司以“用心关怀、真诚服务每一位老年人”为企业精神。以老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学”为经营理念,为入住长者提供不同星级的配套设施与超乎想象的养老、医疗、护理、照料服务,务求让每位入住的长者都能住的称心,住的开心。

公寓配有一流服务人员。收费低廉、服务周到,长住、短住均可。设有24小时监护系统可随时掌握老人的情况,发现异常能及时处理,从而提高了老年人的生活、生存质量,实现“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所依”

崮云湖老年公寓帮天下儿女尽孝道,助世上老人解忧难。服务质量优质化、饮食搭配营养化、文化生活多样化、健身活动经常化。

项目建设完成后,将会成为长清乃至济南地区中高端的养老公寓服务典范,共赢养老产业发展机遇,为我国的养老事业做出贡献。

image.png

本项目建成的养老公寓将以日常生活照料、疾病康复护理为主及多种综合性服务的机构,为老人提供康复诊疗、生活、休息、保健、娱乐等为一体的服务中心。将以如下为建设目标:

建立完善的养老机构管理体制,明确政府对养老机构投入的责任;

建立规范的养老机构服务标准及提供专业的从业人员,提供高质量服务;

使之成为山东省老年朋友的养老的首选基地,形成山东省养老品牌及服务的典范;

通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化,服务宾馆化,生活家庭化,护理亲情化,管理规范化,医疗现代的养老基地。

           《高档老年公寓建设项目可行性研究报告目录》

目录

1总论7

1.1项目概述8

1.2项目投资单位10

1.2.1单位介绍10

1.2.2项目建设单位运营优势11

1.3项目规划11

1.3.1定位分析11

1.3.2规划目标12

1.4项目建设内容13

1.5项目总投资及财务评价14

1.5.1项目投资规模及资金筹措14

1.5.2财务评价15

1.5.3社会影响预估16

1.5.4主要技术经济指标16

1.6项目建议书编制说明17

1.6.1编制依据17

1.6.2主要研究内容及方法17

1.7项目研究结论18

1.7.1项目研究结论18

1.7.2建议18

2项目背景及必要性20

2.1项目背景20

2.1.1政策背景:国家和地方政策助医养结合养老产业发展20

2.1.2产业背景:养老市场观念随老龄化进程加快23

2.1.3社会背景:老龄化+二胎施压我国落后养老产业待爆发23

2.1.4行业背景:机构养老无法满足就医需求,医院无法提供长期住院服务24

2.2项目建设必要性25

2.2.1是推进我国养老工作的需要25

2.2.2是建设和谐社会的需要25

2.2.3是富民强市、发展地方经济增加税收的需要26

2.2.4是应对人口老龄化、保障和改善民生提出的现实要求26

2.2.5是健全山东省社会保障体系、改善民生的需要26

2.2.6加快社会福利事业发展的需要27

2.2.7适应传统养老模式转变,满足人民群众养老需求27

2.2.8提供多个就业岗位,提升济南市的劳动就业率27

3.市场调查与分析29

3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化29

3.2养老市场分析—老龄经济前景可期31

3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现,未来五年进入快车道31

3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升,存在机构养老需求32

3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发33

3.2.4我国养老产业市场前景35

3.3 智能养老产业分析——“互联网+”助力养老轻资产创业,智慧养老受追逐37

3.4高端养生养老的大量需求38

3.5消费者对生态、天然的日益重视39

3.6市场小结39

4项目区位及建设条件分析40

4.1项目建设选址40

4.2建设区位优势40

4.2.1地理环境资源优势40

4.2.2城镇发展迅速,经济发展良好41

4.2.3区位优越,交通便利42

4.2.4紧邻崮云湖,环境优美,养老休闲好去处42

4.2.5高校集聚,人力资源丰富42

4.3小结43

5项目规划方案44

5.1产业规划44

5.1.1项目建设原则44

5.1.2规划目标45

5.2 项目定位46

5.2.1项目定位分析46

5.2.2项目核心特色47

5.3设施规划51

5.3.1公寓床位规划51

5.3.2文化活动设施55

5.3.3环境设施60

5.3.4医疗护理中心61

5.4服务项目63

5.5养老机构管理制度66

6工程技术方案69

6.1设计指导思想及原则69

6.1.1指导思想69

6.1.2原则69

6.2 规划设计方案70

6.2.1规划原则70

6.2.2整体布局70

6.2.3住宅设计71

6.2.4内部规划设计72

6.3工程方案75

6.3.1设计思路75

6.3.2设计依据76

6.3.3建筑物设计规模分析76

6.4辅助设施设备77

6.5 绿地工程78

6.6 公辅工程78

6.6.1电气设计78

6.6.2供水79

6.6.3空调、采暖季通风80

6.6.4医疗救护呼叫系统80

6.6.5智能保障系统81

7 环境保护82

7.1 设计依据及原则82

7.2 生态环境影响分析83

7.2.1施工期环境影响分析83

7.2.2营运期环境影响分析85

7.3 生态环境保护措施85

7.3.1施工期环境防护措施85

7.3.2运行期环境防护措施86

8 安全卫生、消防及节能88

8.1 安全卫生、消防88

8.2 节能89

9 组织机构及实施进度规划91

9.1 项目组织机构91

9.2 劳动定员92

9.3 团队建设93

9.4 项目实施计划94

9.4.1项目建设工期94

9.4.2项目建设管理94

9.4.3项目实施进度规划95

9.5 项目招标组织95

9.5.1招标目的95

9.5.2招标原则及招投标方案96

10 项目投资概算99

10.1 估算范围及依据99

10.2 总投资估算99

10.2.1建筑投资估算99

10.2.2总投资及其构成分析101

10.3 资金使用计划102

10.4 资金筹措计划102

11 项目效益预测103

11.1 预测依据103

11.2 销售收入和销售税金及附加103

11.3 总成本费用104

11.4 利润与利润分配104

11.5 财务评价104

11.6盈亏平衡分析105

11.7 财务评价结论105

12 研究结论及建议107

12.1 研究结论107

12.2建议108

财务附表110

附表一:销售收入、销售税金及附加估算表(万元)110

附表二:项目流动资金估算表(万元)111

附表三:损益和利润分配表(万元)112

附表四:运营费用估算表(万元)113

附表五:运营成本费用估算表(万元)114

附表六:工资及福利费用估算表(万元)115

附表七:固定资产折旧费用估算表(万元)115

附表八:总成本费用估算表(万元)116

附表九:项目财务现金流量表(万元)117

附表十:主要经济数据及评价指标表(万元)118


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