项目名称：老年公寓二期工程 建设项目项目申请报告

客户名称：

项目概况：

宏福老年公寓一期工程已建成公寓楼四栋，建筑面积15000平米，建设床位480余张。

2014年，公寓先后与湖北武汉、广西桂林、内蒙赤峰、吉林延吉长白山、陕西老君山、湖北九天玄女、浙江省宁波、浙江省湖州市、温州市鹿城区等地区老年机构组织进行互动度假养老，组织老人互换养老达到400余人次，短期度假老人接待3000余人次。目前，常住老人180余人。

山东省乳山市宏福老年公寓系乳山市宏福老年公寓管理有限公司投资兴建的四星级度假养老基地。该项目是中国社会工作协会社会养老工作委员会在全国范围内授予的五家养老示范基地之一，并被乳山市政府确定为重点建设项目。

乳山市宏福老年公寓管理有限公司通过对市场的分析，并考虑到当前养老产业的市场前景和企业的具体发展需求，为抓住机遇，实现企业的高速发展，创造更大的经济效益和社会效益，建立健全乳山市社会保障体系，改善民生，促进我国养老服务业发展，特提出了本项目的申请立项建设。

1.2项目概况

1.2.1项目概述

中国自1999年步入人口老龄化国家行列，发展速度快、规模大深为国际社会关注，给中国的经济和社会发展带来压力和挑战，给中国的家庭带来极大的负担。国家统计局第六次人口普查结果：目前，我国60岁及以上人口已达1.85亿，占全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点（其中65岁及以上人口占8.87% ，比2000年上升1.91个百分点）。

中国已经正式进入老龄化社会，中国的老龄化进程将逐步加快。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每月递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“421”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

从社会角度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何解决孤寡老人的养老问题，是一个亟待解决的社会课题。

我国近年来加大力度推动机构养老事业发展，出台系列政策支持养老服务业发展。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》鼓励发展家庭服务业和社会福利事业；2011年2月11日，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，为“老有所养”的战略目标明确了发展内容。国家加大资金投入，进入21世纪，在城镇建立面向“三无”老人的社会福利院，在农村为“五保”老人提供集中供养场所和生活服务；颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。

在此背景下，本项目投资公司——乳山市宏福老年公寓管理有限公司，为顺应我国老龄化产业发展进程，满足人们对新型养老方式的需求，带动我国老龄产业的规范化发展，本项目公司依托现有的资金、产品、市场、技术及发展优势，拟投资6000万元，在山东省乳山市崖子镇东井口村新建一个综合性的养老示范中心，项目规划用地29.13亩，建设规模35000平方米。项目建成后预计将有550个房间，计划提供养老床位数1100张。

宏福公寓内设亲子乐园、宾馆、超市、门球场、网球场、医疗养生中心、健身娱乐中心、多功能餐厅等配套设施，是集养生保健、旅游休闲、度假养老为一体的园林式养老基地。

项目拟设置养老社区、健康配套区、文化休闲区、运动养生主题公园等四大功能分区，满足人们养老、养生、康复、护理等需求，以及在这些过程中的商业、休闲娱乐的需要。内设：养老生活区、专业护理区、三无老人福利院、康复医院、健康体检中心、膳食营养中心、精神慰藉中心、临终关怀中心、老年大学、娱乐中心、洗浴中心、老年养生公园、垂钓园、森林氧吧、运动配套区等；每个房间都配备呼叫系统，服务人员为护士学校毕业的专业护理人员。

本项目是集养生保健、旅游休闲、度假养老为一体的园林式养老基地。建成的养老示范中心定位于综合化养老、养生、康复、护理示范基地，建设集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性养老服务机构，满足当前社会对品质化、多元化、特色化养老机构的不同需求。以市场运作为导向，以优质服务为核心，综合配套，多元经营，致力于提高老年人的生活品质，打造“老有所为，老有所乐”独具特色的养老模式。

本项目建成的养老公寓将以日常生活照料、疾病康复护理为主及多种综合性服务的机构，为老人提供康复诊疗、生活、休息、保健、娱乐等为一体的服务中心。将以如下为建设目标：

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目录

第一章 申报单位及项目概况7

1.1 项目申报单位概况7

1.1.1项目申报单位简介7

1.1.2申报单位具备的建设条件及优势7

1.2项目概况8

1.2.1项目概述8

1.2.2项目基本情况10

1.2.3项目定位及发展目标12

1.2.4项目核心特色14

1.2.5项目规划方案18

1.2.5.1建设内容18

1.2.5.2服务项目21

1.2.5.3养老机构管理制度23

1.2.6工程技术方案规划25

1.2.6.1设计指导思想及原则25

1.2.6.2规划设计方案26

1.2.7工程方案33

1.2.7.1设计思路33

1.2.7.2设计依据33

1.2.7.3建筑物设计规模分析34

1.2.7.4辅助设施设备36

1.2.7.5结构设计36

1.2.7.6 绿地工程37

1.2.8 公辅工程37

1.2.8.1电气设计37

1.2.8.2供水38

1.2.8.3空调、采暖季通风39

1.2.8.4医疗救护呼叫系统39

1.2.8.5智能保障系统40

1.2.9 安全卫生、消防40

1.2.10组织机构及实施进度规划41

1.2.11项目实施计划44

1.2.12项目投资概算46

1.2.12.1 估算范围及依据46

1.2.12.2总投资估算46

1.2.12.3总投资及其构成分析48

1.2.12.4资金使用计划49

1.2.12.5 资金筹措计划49

1.2.13 财务评价49

1.3可行性研究报告编制说明51

1.3.1可行性研究及报告编制依据51

1.3.2主要研究内容及方法52

1.3.3编制原则53

1.4研究结论与建议53

1.4.1项目研究结论53

1.4.2建议54

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析56

2.1 符合国家发展规划支持养老产业发展56

2.1 .1项目建设背景56

2.1.2政策背景——国家及地方省市政策均支持老龄事业的发展56

2.1.3行业背景——421形态下，庞大的养老需求61

2.1.4市场背景——万亿市场，不足千亿产品62

2.1.5社会背景——越来越多的人选择去专用的养老机构去养老62

2.2 项目建设必要性63

2.2.1项目建设是应对人口老龄化、保障和改善民生提出的现实要求63

2.2.2是健全乳山市社会保障体系、改善民生的需要64

2.2.3促进社会主义和谐社会目标的实现64

2.2.4加快社会福利事业发展的需要65

2.2.5适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求65

2.2.6增加乳山市税收，培育新的经济增长点66

2.2.7提供多个就业岗位，提升乳山市的劳动就业率66

2.3  行业准入分析66

第三章 资源综合利用分析69

3.1资源消耗及供应分析69

3.1.1物料消耗分析69

3.1.2物料来源69

3.1.3项目资源水平评价70

3.2资源节约措施分析70

3.2.1加强宣传教育，创立“节约型”企业文化70

3.2.2创新管理手段，改变“节约”观念70

3.2.3抓住重点，强化节能降耗管理71

3.2.4完善计量检测体系，为节能降耗打好计量基础71

3.2.5加大新技术的推广，创新节约新思路71

第四章  节能方案分析72

4.1用能标准和节能规范72

4.1.1节能的法规、国家和威海市的政策规定72

4.1.2节能标准和节能设计规范72

4.2 能耗状况和能耗指标分析73

4.2.1节能概述73

4.2.2节能、节水原则73

4.2.3主要能耗指标74

4.3 节能措施和节能效果分析76

4.3.1主要障碍分析76

4.3.2节能措施76

4.4管理节能77

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析79

5.1 项目建设用地79

5.1.1场址概述79

5.1.2土地权属分析79

5.1.3场地周边情况79

5.1.4基地情况79

5.1.5项目资源条件80

5.1.6基地周边环境分析80

5.1.7小结81

5.2 土地利用合理性分析81

5.2.1本项目符合土地利用规划的要求81

5.2.2项目用地规模和使用的集约型和有效性81

5.2.3项目不占耕地82

5.3 征地拆迁和移民安置规划方案82

第六章  环境和生态影响分析83

6.1设计依据83

6.2项目对环境的影响83

6.2.1项目建设期对环境的影响83

6.2.1项目运营期对环境的影响83

6.3环境治理措施84

6.3.1项目建设期治理措施84

6.3.2项目运营期治理措施84

6.4环境影响评价85

第七章  经济影响分析86

7.1财务评价依据86

7.2项目总收入预测86

7.3项目成本预测87

7.4项目营业税金88

7.5项目年效益预测88

7.6主要财务指标89

第八章 风险及社会影响分析90

8.1 风险分析及对策90

8.1.1主要风险因素90

8.1.2风险程度的估计91

8.1.3主要风险对策92

8.2 社会影响效果分析95

8.2.1社会影响分析95

8.2.2社会效益分析95

8.2.3经济适应性分析95

8.2.4项目对本地自然环境的影响96

8.3社会适应性分析96

8.3.1与周边环境的适应性96

8.3.2与区域发展的适应性96

8.3.3与社会经济发展的适应性97

8.4 项目研究结论及建议97

8.4.1项目研究结论97

8.4.2建议98