项目名称：清真食品冷链物流港项目申请报告

客户名称：

项目概况：

目前，冷链运作一般简单的定义为冷库存储和冷链运输，各企业受到自身条件制约，缺乏有效的管理体系和运营体系，无法做到冷链资源的有效整合和集约运营，从而造成巨大的资源浪费，而传统的物流园区一般忽视冷链物流，只是简单的圈地建设仓库，提供场地租赁和物业服务，服务功能单一且无法做到物流资源的有效整合，青州广发清真食品冷链物流港通过多年的物流园区运作管理经验，深入研究现代物流园区的运营商业模式，并与实际冷链物流的困境想结合，提出建立清真食品冷链物流第四方资源整合平台的先进构想。青州广发清真食品冷链物流港将改变现有冷链食品散、小、差的市场现状，该项目建成后，将成为国内先进的冷链与物流深入结合的示范性样板园区，成为国内领先，并与国内接轨的清真食品龙头企业，在产生巨大经济效益的同时释放出巨大的社会效益。

1.2 项目概况 

1.2.1 项目的建设背景

目前，物流业已经被国家发展规划列为重点发展的新型服务业之一，正逐步发展为国家及地方的重要经济支柱产业。冷链物流作为今年新兴产业也已获得国家专项政策支持，未来市场前景十分看好。

随着国家相关物流正常的出台，各地方也紧随其后，相继颁布物流业发展规划。本项目建设地所在的山东省潍坊市青州市三级政府均出台了物流业发展规划。山东省政府出台了《山东省现代物流业“十二五”发展规划》及《山东省“十二五”农产品冷链物流发展规划》，明确了今后五年山东省的物流业发展方向及目标，为省内物流业的发展提供广阔发展空间。

据市场资料显示，2010年“冷链元年”正式启动，从此冷链热流不断涌现，使我国冷链物流业迎来了非常多的机遇与契机。国家发改委数据表明，我国仅食品行业冷链物流的年需求量就在1亿吨左右，年增长率在8%以上，庞大的需求催生出一个潜在的庞大市场，物流冷链已经到了快速发展期。目前，冷链物流行业平均毛利率在15%-20%，预计未来五年增长率将达20%以上，这种利好将继续引发资本的投资热情。随着农产品深加工的发展、生活水平提升引导的消费结构升级，冷链物流必会迎来发展的黄金期。

目前，我国国内的清真食品市场拥有2200多万穆斯林群众直接消费清真食品和穆斯林用品，间接消费的人群在5000万以上。随着城乡居民收入的提高，社会消费品支出也不断增长，其中，食品类支出居第一位。我国清真食品市场有足够的消费群体及消费能力，而且这种消费在以每年10%的速度增长。虽然我国清真产业保持着10%的增长速度,但是与全球市场容量相比,贸易额仅占世界贸易总额的0.1%。这一现实揭示出我国清真食品产业面临着广阔的国际市场机遇和空间。但经市场调查发现，国内专业的清真食品冷链物流缺乏，不能满足市场发展需要。因此，未来我国清真食品冷链物流市场发展空间巨大，也预示着建立清真食品冷链物流基地的必要性。

1、规划指导思想

现代化原则——规划设计理念先进，软硬件建设现代化；

安全与经济——充分利用地形地貌，做好竖向规划，减少土石方工程量；依据地质情况规划建筑用地，确保建筑安全，降低建筑造价；

交通便捷——生产服务设施布局考虑有较短的服务半径；

可持续发展——相对集中绿化用地，扩大绿的的生态效应。项目应搞好绿化、美化和生态恢复工作，尽可能的提高建设项目的绿化率，达到《城市绿化办法（试行）》规定的标准。设计应当从基地环境入手，注重对地质、水文、气候和地形等自然环境条件的分析，减少对环境的破坏。

（二）建设方案

项目总用地面积350亩，折合约233334平方米，建筑物占地面积124002平方米，总建筑面积176758平方米，所有建筑物为新建。各个建筑物的详细数据见下表。

1、汇集上千家各种产品供应商及代理商，以大宗货物批发集散为主，零散采购为辅，突出货品种类的品项多样化、质量优质化、价格合理化和服务标准化等，辅助于高标准货品展销设施，大型采购方可由此了解不同种类货物的外观、成色、形态及其他质量标准，与供应商确立采购意向及确认成交。

2、本区域着重以商品供应商的产品展示为主，多方吸取国内先进类似市场的经营经验，配套高标准的产品展示档位，并附加先进的信息系统集成定位，其中包括货物物品品项采集系统，高端led三维货物展示系统，货物产品信息查询系统，品牌对接互联系统等，通过这些信息化系统的应用，可快速实现供应商与采购商的快速对接，确保产品质量，并通过园区自身的物流配送系统完全实现产品的快速集散配送。

1、本区域以多座大型冷库设施为主，用于不同类别货物的货物储存，基于不同货物的冷藏要求，本区域内设有超低温库、低温库、恒温库及常温库等不同类型的仓库，并设立独立区域分割，确保不同类别货物的存储质量，使货物达到最佳的冷藏存储状态。

2、本区域匹配国际先进的温度控制系统和节能控制系统，采用国际先进的制冷模式，在达到货物最佳存储状态的同时注重节能环保，通过区域温度控制来实现各个不同存储空间的温度控制，从而大大提高产品的制冷效率并大幅降低制冷成本。

3、在达到产品高标准存放的同时匹配冷链仓储管理系统，按照不同货物的存放要求进行仓储管理和分拣，供应商可通过信息化平台直接查询产品的存储状态，并可按照自己的意愿进行仓储货品的快速分拣、调拨和出入口操作。

4、本区域还涉及冷链商品的上下游加工体系，如：牛羊肉的屠宰、分离及下游的包装、分加工等，其作用为大大缩减各种冷链食品的加工时间，提高加工效率，在保证货物质量的同时，大幅降低货损货差，从而降低供应商的经营成本。

           《清真食品冷链物流港项目申请报告目录》

目  录

第一章 申报单位及项目概况4

1.1 项目申报单位概况4

1.2 项目概况5

1.2.1 项目的建设背景5

1.2.2 建设地点7

1.2.3 主要建设内容和规模7

1.2.4 产品和工程技术方案9

1.2.5园区运营优势分析24

1.2.6主要设备选型和配套工程26

1.2.7招投标方案29

1.2.8投资规模和资金筹措方案等内容32

1.2.9主要经济技术指标33

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析34

2.1 发展规划分析34

2.1.1项目建设符合《国家十二五规划纲要》及《农产品冷链物流发展规划》34

2.1.2项目建设符合《山东省十二五规划纲要》和《山东省现代物流业“十二五”发展规划》35

2.1.3项目建设符合《潍坊市十二五规划纲要》和《潍坊市“十二五”服务业发展规划》38

2.2 产业政策分析39

2.2.1《物流业调整与振兴规划》对物流行业做出了具体要求39

2.2.2符合《山东省“十二五”农产品冷链物流发展规划》重点发展方向40

2.2.3符合《产业结构调整指导目录（2011年本2013年修订版）》现代物流业鼓励类项目41

2.2.4项目申请用地符合《青州经济开发区总体规划》用地规划41

2.3行业准入分析42

2.3.1项目开发资本金的有关规定42

2.3.2项目开发单位的资质条件与开发业绩42

2.3.3项目开发企业的行业准入条件42

第三章 资源开发及综合利用分析44

3.1 资源开发方案44

3.2 资源利用方案46

第四章 节能方案分析48

4.1 用能标准和节能规范48

4.1.1相关法律法规和规划48

4.1.2产业政策和准入条件48

4.1.3项目相关的节能标准和规范49

4.2 能耗状况和能耗指标分析49

4.2.1能源供应条件49

4.2.2能耗状况50

4.2.3能耗指标分析51

4.3 节能措施和节能效果分析52

4.3.1主要障碍分析52

4.3.2节能降耗措施及效果分析52

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析54

5.1 项目选址及用地方案54

5.1.1项目选址54

5.1.2项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况55

5.1.3项目选址对周围环境影响56

5.1.4项目选址地建设条件56

5.2 土地利用合理性分析58

5.2.1设计依据58

5.2.2建筑物一览表59

5.2.3园区各个板块功能布局规划60

5.2.4园区运营优势分析65

5.2.5土地利用合理性分析67

5.3 征地拆迁和移民安置规划方案68

第六章 环境和生态影响分析69

6.l 环境和生态现状69

6.2 生态环境影响分析69

6.2.1项目建设对环境的影响69

6.2.2项目运营对环境的影响69

6.3 生态环境保护措施70

6.3.1环境保护设计依据与标准70

6.3.2施工期环境保护措施70

6.3.3运营期环境保护措施72

6.3.4环境保护措施评价与分析74

6.4 地质灾害影响分析74

6.5 特殊环境影响74

第七章 经济影响分析75

7.1 经济费用效益或费用效果分析75

7.1.1项目总投资估算75

7.1.2项目经济效益预测81

7.2行业影响分析84

7.2.1形成以物流为龙头的新型产业结构84

7.2.2增加农民收入，带动农业结构转型85

7.2.3带动清真食品企业发展85

7.3区域经济影响分析86

7.3.1增加就业岗位，缓解就业压力，为社会和谐安定发展做出积极贡献86

7.3.2增加当地的税收，促进经济发展86

7.4 宏观经济影响分析87

7.4.1发展物流业对调整经济结构，改善投资环境，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，具有非常重要而深远的意义87

7.4.2符合我国及山东省物流事业发展的需要87

第八章 社会影响分析89

8.1 社会影响效果分析89

8.1.1项目的社会影响分析89

8.1.2社会影响分析表90

8.1.3社会评价结论90

8.2 社会适应性分析90

8.3 社会风险及对策分析91

8.3.1主要风险因素识别91

8.3.2风险程度分析91

8.3.3风险防范和降低风险对策92

附表95

表一：固定资产折旧及无形资产摊销表95

表二：损益和利润分配表97

表三：借款偿还计划表98

表四：资金来源与运用表99

表五：项目财务现金流量表100

表六：资产负债表101

表七：主要经济数据及评价指标表102